Как купить у государства неэффективную недвижимость за 1 базовую и не прогореть? Советы юриста

  9539   1

Какие могут быть проблемы с покупкой подобных объектов?

Для приобретения государственной недвижимости покупатель участвует в аукционе. По результатам аукциона заключается договор купли-продажи, а также договор аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества (без проведения аукциона на право заключения договора аренды и взимания платы за право заключения договора аренды).

В практике продажи государственного имущества примеров достаточно как успешных, так и убыточных. Поэтому покупателю следует заранее определить возможные риски. Ведь продажа недвижимости за одну базовую — это не подарок, а, скорее, бонус. Бонус для старта нового дела. И об этом свидетельствуют обязательные условия аукциона, которые покупатель должен выполнить:

• осуществление предпринимательской деятельности с использованием приобретенного имущества и (или) построенных новых объектов в случае сноса;
• запрет на отчуждение имущества до выполнения покупателем условий договора купли-продажи.

Кроме того, с момента вступления в силу нового указа № 169 обязательными условиями будут являться:

• срок начала и период осуществления покупателем предпринимательской деятельности с использованием приобретенного имущества и (или) построенного после его сноса;
• порядок и срок сноса приобретенного недвижимого имущества.

Условиями договора купли-продажи, в свою очередь, обычно являются:

• запуск производства в течение 2−3 лет;
• создание рабочих мест;
• осуществление предпринимательской деятельности в течении 5 лет без перепродажи объекта.

Соответственно, обязательные к исполнению условия аукциона имеют конкретные сроки их выполнения, которые содержатся в договоре купли-продажи.

— Пункт 8 указа № 294 устанавливает обязанность для приобретателей государственного имущества использовать его в соответствии с договором купли-продажи, в том числе в соответствии с установленными сроками. При этом в договоре купли-продажи предусмотрена ответственность за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательств и сроков их исполнения в виде уплаты в республиканский бюджет разницы между оценочной стоимостью приобретенного имущества, определенной в соответствии с законодательством и действующей на дату принятия решения о его продаже, увеличенной с учетом индекса цен производителей на промышленную продукцию производственно-технического назначения, и ценой его приобретения, — уточняет Максим Лашкевич.

А исполкомы осуществляют контроль за совершением и исполнением сделок по продаже (п. 6.22. указа № 294). По словам Ангелины Романчук, в случае, если в течение 3 месяцев со дня привлечения к административной ответственности за невыполнение обязательств по договору (ч. 5, 6 ст. 23.27 КоАП) покупатель не использует в соответствии с договором переданное имущество, ранее находившееся в государственной собственности, это имущество подлежит возврату по требованию исполкомов без возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Таким образом, при невыполнении условий договора купли-продажи наступают последствия в виде штрафа (в размере от 20 до 100 БВ), последующего расторжения договора и возврата имущества через суд. И в этом случае средства, уже вложенные покупателем по ремонту, реконструкции объекта и так далее, не возвращаются.

Что делать, если дело не пошло?

— Даже у преуспевающего покупателя в любой момент могут возникнуть трудности по выполнению условий, — объясняет Максим Лашкевич. — В таком случае есть обратный ход. До наступления срока исполнения обязательств договора можно вернуть объект путем расторжения договора по соглашению сторон (в случае если условия договора на этот момент не нарушены). Примеры из практики есть. Фирма купила бывший клуб в сельском населенном пункте. После получения готовой проектно-сметной документации предприниматель понял, что такой объем затрат не потянет, в связи с чем и вернул объект. Это не лучший исход, но, во всяком случае, без последующих потерь. Вполне реально и продление срока действия договора, в случае если покупатель не успевает уложиться в сроки и исполком видит, что предприниматель действительно заинтересован в восстановлении объекта и делает для этого максимум возможного.