Рынок недвижимости развивается циклами

  360

В начале апреля прошла пятая ежегодная конференция «Инвестиции в московскую недвижимость». Она объединила специалистов рынка недвижимости, занимающихся вопросами земельных отношений, ипотечного кредитования, сотрудников инвестиционных компаний.

Участники обсудили актуальные вопросы законодательства, эффективность инвестиций и ознакомились с прогнозом относительно развития столичного рынка недвижимости.

Выступая на конференции, начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства Москвы Евгений Леонов отметил, что основной задачей для столичных властей в настоящее время является реконструкция центра. В то же время наиболее перспективным направлением деятельности остается строительство жилья. Рост цен в 2003 году, по оценкам специалистов ДИПС, составил порядка 40% и приблизился к отметке 1500 долларов за квадратный метр. Этот процесс, по мнению Е. Леонова, будет продолжаться еще в течение трех-четырех лет. Этому есть несколько причин: во-первых, в Москве катастрофически не хватает объектов и площадок, во-вторых, требования к объектам недвижимости ужесточились, в-третьих, увеличилась доля города на предоставление жилья по социальным программам (это повлекло за собой дополнительную нагрузку на инвесторов). В связи с этим на рынок недвижимости стало выходить меньше предложений, что и приводит к росту цен.

Почему повышение стоимости жилья будет продолжаться? Одна из причин — активное развитие системы ипотечного кредитования. Объем ипотечных денег через 1−2 года, по словам Е. Леонова, приблизится к 1 млрд. долларов. Несомненно, это приведет к колебаниям цен на жилье. Рост цен за 1 квартал 2004 года уже составил порядка 10−10,5%, что связано, в первую очередь, с колебаниями доллара. Рост цен в январе составил 3,6%, в феврале — 2,6%, в марте — 3,5 процента. Ряд компаний в текущем году перешел на рублевые цены. Это также сказалось на увеличении стоимости объектов недвижимости. До 2007 года рынок недвижимости, по мнению Е. Леонова, будет находиться в стадии активного роста.

Согласно прогнозам, наибольший рост цен будет наблюдаться на недвижимость в центре города. Для объектов класса de lux планка приблизится к 10 тыс. долларов за квадратный метр. В этом, по мнению Е. Леонова, нет ничего удивительного: Москва остается одним из самых дорогих городов мира, а жилье здесь — по-прежнему одно из самых дешевых.

Для инвесторов основной проблемой будет кадровая. В настоящее время в столице катастрофически не хватает квалифицированных проектных организаций, институт заказчика также находится на достаточно низком уровне. По мнению Е. Леонова, в ближайшие несколько лет создавать новые проекты высокого качества будет просто некому.

Одним из перспективных сегментов рынка остается федеральная собственность. Многие компании уже активно участвуют в конкурсах на объекты Минобороны, Минимущества, Минкульта: Однако, по мнению Е. Леонова, многие из них подвергают себя серьезному риску: «Ведь с городом неизбежно приходится делиться, но никто точно не знает как». Четких механизмов в этой области пока не выработано, поэтому данное направление таит в себе еще немало «опасностей».

Заместитель директора Jones Lang LaSalle Moscow Дмитрий Васютинский озвучил результаты анализа европейских инвестиционных рынков. На данный момент Москва — самый привлекательный инвестиционный рынок, потому что его развитие находится на очень раннем этапе, когда ощущается нехватка качественных офисных, торговых и жилых площадей.

Но самое главное, что вызывает интерес инвесторов, — привлекательное соотношение риска и доходности. Для наглядности господин Васютинский привел показательный пример. На сегодняшний день офисное здание высокого класса в Париже и Лондоне будет приносить доход порядка 6,5%, в Варшаве — 9,5%, в Москве же — 13,5 — 15 процентов годовых. Но, по прогнозам специалистов Jones Lang LaSalle Moscow, в течение 5−6 лет доходность снизится до 10 процентов. Поэтому сейчас российские компании активно инвестируют в недвижимость, а на пороге — волна европейских инвестиций в московскую недвижимость.

Прирост инвестиций осуществляют, во-первых, девелоперские компании, которые готовы принимать риски, обеспечивая доходность вложений; во-вторых, все виды инвестиционных фондов, которые не готовы брать на себя девелоперские риски и склонны к более консервативному соотношению риска и доходности и, наконец, компании, которые профессионально занимаются управлением недвижимостью. Основная задача перечисленных участников — обеспечивать максимальную стоимость объекта для владельцев-акционеров. По мнению специалистов Jones Lang LaSalle Moscow, конкуренция между профессионалами рынка недвижимости будет возрастать, и долгосрочными лидерами станут те компании, которые создадут для акционеров стоимость, превышающую необходимый возвратный капитал. На сегодняшний день основной источник прироста стоимости на коммерческую недвижимость — это стоимость, добавленная девелопером. Она в свою очередь зависит от того, сможет ли он получить наилучшее местоположение объекта, обеспечивающее в будущем стабильный доход, преимущества перед конкурентами и рост капитальной стоимости, который привлекает инвесторов на московский рынок.

На примере нескольких простых расчетов было показано, какой возврат вложенного капитала ожидает инвесторов, которые сегодня купят, к примеру, офисное здание класса А, при условии неминуемого падения доходности до 10% через пять лет. По мнению господина Васютинского, в течение последующих 5−6 лет инвесторы, покупающие такие объекты на московском рынке, достаточно защищены. Тем более, что важным компонентом доходности коммерческой недвижимости является текущая доходность, получаемая от аренды.

В заключение господин Васютинский остановился на основных проблемах, которые волнуют профессиональных участников рынка недвижимости. По прогнозам профессионалов, в течение ближайших 5−6 лет рынок будет динамично развиваться. Хотя, скорее всего, будет наблюдаться замедление темпов роста, но перенасыщения не наступит. Тем более, что есть существенные подвижки в кредитном финансировании, и международные банки (к примеру, Европейский банк реконструкции и развития) готовы давать средства под небольшие проценты на российские инвестиционные проекты.

По мнению специалистов, в ближайшее время коммерческая недвижимость и инвестиционные проекты в преобладающем большинстве будут работать в долларах. Но в более отдаленном будущем возможен вариант перехода на рубли, особенно если будет проведена их конвертация. В заключение заместитель директора Jones Lang LaSalle Moscow остановил внимание собравшихся на том, что недвижимость развивается циклами в 7−9 лет и дал совет профессиональным участникам этого рынка, планирующим инвестиционные проекты, ориентироваться на такую закономерность.

Анастасия Лим

Нина Данилина

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

36078

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

22418

«С соседями мы — как родные люди». Как живется в доме со знаменитым магазином «1000 мелочей»

21991

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

9169

Почему нам так хочется переехать в новостройку и сделать свежий ремонт? Разбираемся в психологии нового

6871

«Миллениалам важен престиж, а зумеры верят блогерам». Спросили у риэлтера, как выбирают квартиры разные поколения

16043

Ипотека под 4,7% годовых, дорогая аренда и много работы «за минималку». Белоруска рассказала о жизни в Чехии

16900

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2737

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8873

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

69765

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

2252

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

3603

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124