Покупка новостройки: без потерь времени, рисков и неоправданных ожиданий

  9062

Итак, перед нами потенциальный покупатель. У него на руках есть некоторая сумма денег, небольшая квартира в собственности на вторичном рынке и вера в то, что все получится. Как правило, вначале он зайдет в Интернет рассматривать все предложения на рынке. Довольно быстро задастся вопросом: кредит, рассрочка или лизинг?

«Действительно, кредит, рассрочка и лизинг — основные финансовые инструменты на рынке жилья, — комментирует Наталья Жалова, руководитель „ТВОЯ СТОЛИЦА∙НОВОСТРОЙЦЕНТР“. — Среди тех, кто покупал новостройку с нашей помощью в этом году, порядка 50% воспользовались кредитами».

Ключевых отличий у них 3.

1. Кредит предоставляет банк, лизинг — лизинговая компания, рассрочку — застройщик. Во всех трех случаях необходимо внести первоначальный взнос. Минимальный его размер определяется застройщиком и условиями кредитного или лизингового продукта.

2. Кредит, в отличие от лизинга и рассрочки, дает возможность покупателю стать собственником квартиры сразу после исполнения своих обязательств по договору и введения дома в эксплуатацию, не дожидаясь последней выплаты банку. В случае с лизингом и рассрочкой покупатель становится собственником квартиры только после погашения всех долговых обязательств.

3. Кредит и рассрочку можно привлекать как на покупку готовой квартиры в новостройке, так и на приобретение строящегося объекта. Лизинг же (кроме возвратного) подразумевает использование только на покупку готового жилья.

«Если покупатель новостройки обращается к нам, мы привлекаем специалистов сектора ипотечного кредитования компании. Они помогают определиться с банком, рассчитать максимально возможную сумму, исходя из данных клиента и требований банка. Это практически исключает вероятность получения отказа в получении кредита. При самостоятельном обращении в банк это не редкая ситуация. Добавлю, что у каждого застройщика есть еще правила по срокам оплат. И крайне важно успеть оформить кредит вовремя».

Как ни странно, с такими понятиями, как долевое строительство и облигации, покупатель начинает разбираться уже после того, как выбрал новостройку. Меж тем это вопросы, с которыми нужно разбираться одновременно с поиском проекта.

Сегодня в Беларуси работают три способа реализации новостроек: привлечение к участию в долевом строительстве, продажа облигаций и продажа готового объекта. Не погружаясь в детали, поясним для новичков.

1. Участие в долевом строительстве и покупка жилищных облигаций — это, по сути, приобретение квартиры еще на этапе строительства, при этом приобретатель квартиры чаще всего видит свою квартиру только на картинках, т.к. она еще не построена. Бывает так, что в процессе строительства застройщики вносят изменения в проект, и тогда ожидания приобретателей квартиры могут не совпасть с готовым проектом. На этом этапе стоимость квартиры ниже, чем после ввода дома в эксплуатацию.

2. Покупка готового объекта — это приобретение уже готовой квартиры, которую можно посмотреть, оценить качество строительных работ, увидеть все нюансы самого дома (подъезды, парковку, детскую площадку и т. п.). Однако стоимость готового объекта дороже, чем при строительстве дома.

«Нельзя сказать, что какой-то из способов лучше или хуже. Каждый из них одинаково защищает интересы обеих сторон — покупателя и застройщика. В любом случае, выбор нужно делать осознанно, понимая все „за“ и „против“, чтобы в процессе строительства принимать правильные решения. Нашим клиентам мы объясняем особенности каждого из способов, проводим своеобразный ликбез, в том числе на примере выбранного проекта. На наш взгляд, покупатель должен понимать, под чем он подписался в договоре, какие могут возникнуть трудности и как их решать. К слову, на сегодняшний день на первичном рынке Минска структура предложения выглядит так: принять участие в долевом строительстве предлагается в 27% проектов, купить облигации — в 42%, приобрести готовую новостройку — в 31%. И все они находят своих покупателей».

Выбор сделан, кредит просчитан. Но возникла одна проблема: продать жилье на вторичном рынке и не упустить квартиру в проекте, которого так долго ждали.

«Продажа своей квартиры и покупка новостройки взамен — частая ситуация на рынке жилья. И ошибки тоже довольно стандартные. К примеру, нельзя выставлять цену квартиры, ориентируясь только на цифры в рекламных объявлениях на аналогичные объекты. Правильнее найти данные с итоговыми ценами проведенных сделок за месяц. Такая информация, к примеру, есть нашем сайте (на основе данных НКА), и воспользоваться ею может любой. Недостаточно просто разместить в интернете объявление и ждать. Нужны активные продажи, если все-таки хочется сделать это выгодно. Самому продать выгодно возможно, но нужно время на поиск покупателя, который согласится с ценой и условиями. Понадобятся десятки часов, чтобы каждому ответить по телефону, рассказать, что и как, а потом еще и показать квартиру вживую. Если же такой клиент обращается к нам, мы с ним работаем по нашей программе „Переезжаем в новостройку“. Это отработанная годами методика/технология, позволяющая подготовить и провести обе сделки одновременно, в том числе с привлечением кредита. Одна из составляющих успеха — уникальная база покупателей, которые в данный момент находятся в поиске похожей квартиры на вторичном рынке. Им предложат объект в день заключения договора на услуги. Кроме того, с некоторыми застройщиками есть договоренности, когда выбранную квартиру в новостройке подержат какое-то время для нашего клиента».

Сказать однозначно, лучше самому пройти весь путь или все-таки обратиться к посреднику, нельзя. Но одно знаем наверняка. Если нет времени и желания разбираться в нюансах покупки новостройки самому, всегда можно сходить на консультацию, подготовив вопросы заранее.

«Согласно проведенному нами опросу среди потенциальных покупателей квартир, более 80% из них рассматривают новостройки наравне с квартирами вторичного рынка. Часть из них отказывается от этой идеи, так и не разобравшись во всех возможностях, которые предлагает рынок. Сегодня многие крупные риэлтерские компании работают с застройщиками. Для покупателя это возможность получить максимум объективной информации о разных проектах и своих возможностях в одном месте. Приведу пример из практики. Ежедневно к нам обращается не один клиент, у которого есть квартира на вторичном рынке, и он рассматривает покупку новостройки взамен. Наш специалист задает вопросы о том, какие есть требования к местоположению, метражу, особенностям проекта, уточняет рамки бюджета. На основании этих сведений предлагает несколько вариантов, отвечает на вопросы, рассказывает про особенности каждого. При необходимости привлекается специалист сектора ипотечного кредитования и делаются расчеты. После первой консультации в нашем офисе (не по телефону!) потенциальный покупатель новостройки понимает разницу между долевым строительством и облигациями, знает, какой кредит он может себе позволить и что в каком порядке нужно делать».