Финансовая пирамида или лучший вариант для инвестиций? Почему в Беларуси пока не прижились апартаменты
4064 2Отели кондо, также известные, как кондоминиумы — относительно новое понятие в странах СНГ. Оно означает жилье для проживания в период отпуска, выкупаемое в частную собственность частным или юридическим лицом. Таким образом, физлица могут выкупать жилые единицы в роскошных гостиницах и курортных комплексах в собственное владение и в связи с этим пользоваться всеми услугами этой гостиницы, а также получать дивиденды от сдачи жилья в аренду. Популярность такого вида собственности очень быстро растет во всем мире. Разбираемся, почему кондо-отели не спешат развиваться в Беларуси.
Что такое кондо-отель (апарт-отель)?
Кондо-отель — это относительно новый для СНГ продукт, который представляет собой объединенные в единое здание апартаменты с сервисом. Такие апартаменты приобретаются разными собственниками («в розницу») в инвестиционных целях (для сдачи в аренду). В отличие от комплекса апартаментов квартирного типа кондо-отель предлагает единое управление, безопасность и комплекс услуг, включающий минимально услугу по сдаче номера/апартамента в аренду, уборку номеров и возможность организации услуг питания.
Кондо-отель как инвестиционный продукт позволяет сначала инвестору зарабатывать на продаже апартаментов в розничное владение, а затем — уже новым собственникам — получать доход от сдачи в аренду. Делать это собственник может самостоятельно, но, как правило, управляющая компания, помимо услуг по эксплуатации комплекса, выполняет функции оператора, содействуя собственникам в поиске арендаторов.
Инвесторы приобретают не пакеты акций, а отдельные юниты — студии или квартиры из нескольких комнат с кухней, которые можно использовать в качестве временного жилья или сдавать в аренду. В мировой практике кондо-отель, как правило, управляется квалифицированными менеджерами под единым сетевым брендом — таким, как, например, Four Seasons или Pierre et Vacances, а также Hyatt, Hilton, Le Méridien и другими.
Слово «кондоминиум» происходит из латинского языка и обозначает «совладение». Этому термину почти две тысячи лет, а сама идея кондоминиума зародилась во времена Римской империи, когда Сенат принял законы, разрешавшие гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских «многосемейных» домах. В Средние века кондоминиумы существовали в Европе, в основном в германских городах-крепостях, служивших убежищем от нападений противников по междоусобным войнам.
После средневековья идея общей собственности не возникала вплоть до начала 20 века. Тогда в Западной Европе вновь появились кондоминиумы по причине дефицита земли в городах. Затем этот подход распространился на страны Латинской Америки и Пуэрто-Рико, где в 1951 году были приняты законы, создавшие правовые рамки для кондоминиумов как части жилищной и финансовой отрасли. Закон Пуэрто-Рико составил основу закона о кондоминиуме, принятого Конгрессом США в 1961 году.
После этого кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые помещения и общая долевая собственность на места общего пользования, получили широчайшее распространение во многих странах мира. Наиболее существенную часть жилищного фонда кондоминиумы составляют в США и Мексике, также они распространены в странах Западной Европы. С начала девяностых годов кондоминиумы появились в странах бывшего социалистического блока: Польше, Венгрии, Словении и других, а также в странах СНГ.
— Кондо основан на том, что девелопер берет деньги на возведение откуда-то извне. Он не идет в банк, а делает какое-то информационное сообщение в своем городе среди простых людей: «Дайте мне деньги, а я обещаю вам ежемесячно выплачивать какие-то дивиденды». Поляки на это бросились, как на мясо во время коммунизма, — рассказал на II Белорусском форуме девелоперов управляющий Партнер Projekt Hotel Sp. z o.o., Партнер «Fortech Consulting» Ежи Миклевски (Польша).
Обычно девелопер обещает процент от таких вложений намного выше, чем предлагает банк при вкладах. Также доход приносит и околоотельная инфраструктура: СПА, салоны красоты, рестораны. Причем инвестору не обязательно иметь миллионы долларов для участия в бизнесе. Вклад составляет стоимость квартиры с ремонтом и необходимой мебелью.
— В Польше люди брали кредиты и вкладывались в этот бизнес. Зачастую получалось так, что процентная ставка дивидендов была равна или даже превышала процентную ставку по кредитам. Это привело к тому, что сейчас куда ни глянь, везде кондо-отели. Этот вид собственности очень сильно развился и сейчас представляет сильную конкуренцию традиционным отелям, — рассказывает Ежи Миклевски. — Мы долго присматривались к таким объектам и пришли к мнению, что это больше похоже на какую-то спекуляцию или пирамиду. Однако факты пока подтвердить не удалось. Пока это просто финансовый объект, куда люди вкладывают свои деньги.
Неужели кондо-отели популярнее гостиниц?
Наибольшее распространение сервисные апартаменты получили в Гонконге, азиатском экономическом центре, где на каждую тысячу гостей приходится более пяти номеров в апарт-отелях (по данным на начало 2014 года). Годовая загрузка апартаментов в Гонконге держится на уровне выше 90%, что является лучшим показателем в мире. Несмотря на падение цен на 8−10% за период с августа по конец 2018 года, специальный административный район Китая уже в течение девяти лет остается самым дорогим рынком жилья в мире. Снижение цен спровоцировала торговая война между Соединенными Штатами и Китаем.
Популярны сервисные апартаменты в Индии, где молодые супружеские пары, студенты, командированные являются основной целевой аудиторией девелоперов, создающих такую недвижимость. В Африке и постсоветских странах данный сектор находится в зачаточном состоянии, развиваясь не так активно.
Для России и соседних стран характерно распространение арендных квартир, поэтому туристы, приезжающие на длительный срок, предпочитают снять квартиру, благо предложение многочисленно и разнообразно. Получается, что высокая насыщенность арендными квартирами тормозит развитие апартаментного сегмента. Но по мере развития рынка и увеличения количества продвинутых путешественников, в первую очередь бизнес-туристов, сегмент сервисных апартаментов начинает развиваться в крупных городах.
Европейский рынок сильно отличается от американского: в США 75% апарт-отелей имеет четкие и хорошо узнаваемые бренды, в Европе таких отелей только 25%, а большинство имеет независимое управление. Ключевые рынки апарт-размещения в Европе — это Великобритания и Германия (Берлин, Мюнхен, Франкфурт). Французский рынок представляет собой исключение — здесь в отличие от других европейских стран намного больше брендовых отелей (ключевые бренды — Adagio и Pierre & Vacancies).
Самые дорогие европейские города с точки зрения стоимости проживания в сервисных апартаментах и апарт-отелях (в порядке убывания) — Лондон, Париж, Москва, Амстердам, Франкфурт, Лиссабон, Мадрид. Так, стоимость ночи проживания в сервисных апартаментах в Лондоне достигает 600−800 фунтов стерлингов, а штучные люксовые номера в апарт-отелях в ряде случаев стоят более 1000 фунтов.
В целом для мирового рынка апартаментного размещения, как нового сегмента, характерен ежегодный рост на 5−20% в количественном выражении числа апартаментов в зависимости от страны. Мировой рынок различает три типа апартаментов:
— гостиничные апартаменты: номера с кухнями для долгосрочного пребывания в классическом отеле и апарт-отели как таковые;
— сервисные апартаменты: иногда их называют residences, short-lets, boarding houses. Представляют собой просторные номера с широким спектром дополнительных услуг;
— жилые апартаменты: квартиры в доходных домах или, как принято в России сейчас, квартиры без права прописки.
Ежегодно отмечается заметный рост количества объектов каждого из апарт-форматов по всему миру. Так, число номеров апарт-отелей в мире только с 2010 по 2013 гг. выросло с 446 996 до 655 911. Количество апарт-отелей увеличилось с 7119 до 8804 объектов за этот же период. Характерной особенностью рынка апартаментов является то, что разница между брендами разного уровня у одного оператора зачастую не очевидна потребителю. Например, 4-звездочный Somerset Serviced Residence и 5-звездочный Ascott The Residence — бренды Ascott Group или похожие прайм-бренды Fraser Place и Fraser Residence у Frasers Hospitality. Многие операторы имеют в своем портфеле несколько брендов, которые мало чем отличаются друг от друга. Даже уровень оснащения схож: все они оборудованы полноценными кухнями, прачечной зоной или стиральной машиной, имеют 24-часовой ресепшн.
Наиболее развитые рынки, располагающие предложением практически во всех возможных нишах, — в Северной Америке и Азии. Именно в этих географических регионах представлено наибольшее количество форматов и различных по уровню брендов. На европейском рынке, как менее развитом, нишу среднего и прайм-уровня занимают апарт-отели, в то время как сервисные апартаменты представлены в основном форматами de luxe и «прайм».
В случае приобретения апартаментов владелец получает еще одно жилье, как правило, расположенное в престижном деловом или курортном районе. Для многих это выгодное вложение от 100 000 до 3 млн евро. По схеме lease-back (обратная аренда) физическое лицо, покупая апартаменты в комплексе или отеле, передает их управляющей компании. Для собственника годовая доходность такого продукта обычно составляет от 4 до 9%. Управляющая компания берет на себя обязательства по управлению, страхованию, эксплуатации и сдаче в аренду данных апартаментов, получая за это 8−12% от дохода. Второй вариант — собственник получает гарантированный ежемесячный платеж на 1 кв. м от управляющей компании. Впрочем, на гарантированный доход может рассчитывать и инвестор, купивший квартиры в бизнес-столицах мира, где рынок и сезонность прогнозируемы. Более 40% апартаментов в мире находится в частной собственности и во внешнем управлении.
Мировые кризисные явления 2008−2009 гг. оказали непосредственное влияние на загрузку апартаментов в мире. Восстановление рынка после финансового кризиса 2008 г. на фоне медленного ввода новых объектов способствовало резкому росту загрузки сервисных и гостиничных апартаментов уже к концу 2009 г. На многих мировых рынках в 2013 г. загрузка сервисных апартаментов стабильно превышает самые высокие показатели загрузки классических отелей (85%), достигая 90−95%. Наибольший рост загрузки показали городские апартаменты: по сравнению с 2012 г. загрузка увеличилась на 4,2%, в то время как апартаменты на море показывают лишь 1,1%, а загрузка апартаментов в горах даже снизилась — на 0,5%.
Почему кондо-отели не спешат в Беларусь?
В настоящий момент в Беларуси есть два формата апартаментной недвижимости. Апарт-отели, когда гостиничный комплекс изначально создан для сдачи номеров для временного проживания, но эти номера обладают более широкими характеристиками по сравнению с классическими отельными номерами, например, столичный апарт-отель на ул. Щорса, 1. И сервисные апартаменты, представляющие комплекс апартов, которые можно купить как для проживания, так и для сдачи в аренду. В Минске совсем недавно начали продавать дом бизнес-класса MOD House напротив гостиницы «Ренессанс», позиционируя его, как «апартаменты для динамичной жизни».
Покупателям предлагается приобрести апартаменты разного метража с индивидуальными планировками на любой вкус: от однокомнатных апартаментов с небольшими балконами до трехкомнатных люксов с просторными видовыми террасами. Опыт европейских стран действительно показывает, что апартаменты, как инструмент инвестиций, давно пользуются спросом и приносят немалый доход их собственникам.
— Однако по данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность небольших квартир уменьшилась с 4,4% в 2011 г. до 3,7% в 2016 г. В центре Мюнхена она еще ниже: от 2,0 до 2,5% годовых. Аналогичная ситуация в Вене (2,7%), Лондоне (2,6%), Париже (2,5%), по данным Numbeo, — рассказывает руководитель Минской гостиничной онлайн-школы Hospitality School M&D, директор УП «Гостеприимство и этикет», Маргарита Денисова. — В то же время в Грузии, например, предлагают 15−17% годовых за покупку апартаментов в гостиничных комплексах как премиум сегмента, так и бюджетных. Например, средний инвестор компании Ruebush Hospitality Group, базирующейся в Батуми, получает 16,53% чистой годовой прибыли на инвестиции после всех расходов, сборов и налогов, окупаемость средней комнаты 6 лет. В кризис инвесторы ищут свободные ниши, но предпочитают вкладывать финансы в проверенные рынки. Традиционно популярными направлениями являются страны «старой Европы»: Германия, Франция, Великобритания. Например, сумма инвестиций в коммерческую недвижимость Германии в 10 раз выше объема вложений в польские проекты. Более доходные, но и более рискованные рынки — Чехия, Венгрия, Сербия и Польша.
Международные эксперты по недвижимости считают, что приход крупных европейских инвесторов на белорусский рынок коммерческой недвижимости пока маловероятен. Основная преграда — высокие риски, связанные как с перенасыщением рынка, так и с макроэкономической нестабильностью. Еще с 2014 года экономика республики находится в состоянии длительно рецессии, что плохо отражается на работе девелоперов всех сегментов рынка недвижимости, в том числе и жилой.
— Вы меня спросите, при чем здесь жилая недвижимость, а я отвечу так: апарт-отель в Европе сегодня — это жилье, по стандартам соответствующее обычным апартаментам, однако уровень предоставляемого сервиса там, как в гостинице. Концепция кондо-отелей у наших ближайших соседей начала развиваться в Украине, России и Прибалтике не так давно. В Беларуси о данном термине пока мало осведомлены даже многие специалисты гостиничного рынка.
Под кондо-отелями чаще всего понимают апарт-отели, которые при все своей похожести все же отличающийся сегмент гостиничного рынка. Собственник таких апартаментов получает недвижимость, где, кроме чистовой отделки, также профессионально продуман дизайн, мебель и аксессуары. Один или несколько апартаментов можно приобрести в собственность и при желании сдавать их туристам через управляющую компанию — такое явление распространено очень широко.
Апарт-отели могут размещаться где угодно: в высотных зданиях мегаполисов, в небольших городках, в сельской местности, но там непременно должен быть поток туристов, иначе обладание апартаментами теряет инвестиционную привлекательность. Это может быть как объект сегмента 5 звезд, так и 2−3-звездочный отель. Самое главное условие их успешности — чтобы на них был спрос и наличие выбора управляющих компаний на рынке (чего пока в Беларуси тоже не наблюдается).
Иногда такие объекты называют кондо-отелями, или отелями-кондоминиумами. Как правило, на первых этажах размещены вестибюли с рецепцией, точки общественного питания, иногда спа- и фитнес-центры, реже бассейны и другие элементы инфраструктуры. Нижние этажи занимают гостиничные номера, а самые верхние — частные отельные апартаменты. Такой вид кондо-отелей существует не только в европейских странах, еще чаще они встречаются в Объединенных Арабских Эмиратах, в США, Канаде, Панаме и странах Латинской Америки. Для управления кондо-отелями обычно приглашаются известные операторы пятизвездочных гостиничных сетей, таких как Marriot, Kempinski, Ritz-Carlton, Sheraton и др., — делится Маргарита Денисова.
Подводные камни
Считается, что для инвестора преимущество состоит в быстрой окупаемости такой недвижимости. Нередко бывает, что проект состоит из двух частей — отеля высокой категории и апарт-отеля такого же уровня, в котором апартаменты продаются в собственность частным лицам. Таким образом, работают два сегмента: временного проживания и постоянного. Девелоперы называют сроки окупаемости таких инвестиционных объектов (безусловно при грамотном управлении) от 2 до 6 лет, в то время как традиционный отель окупается не менее чем за 7−13 лет (на стабильном рынке и в зависимости от сегмента).
— При покупке апартаментов в таком отеле заключается договор на покупку или аренду и на управление, что, как правило, является обязательным условием. Обычно собственники традиционных форматов отелей стараются, чтобы они принадлежали одному лицу. Считается, если несколько сособственников, то появляются трудности в управлении объектом. У апарт-отеля много собственников, и управление усложняется. Кроме того, апарт-отель требует дополнительной инфраструктуры, ориентированной на постояльца, проживающего длительное время. Это наличие детского сада, школы, поликлиники, детской площадки
— Приобретение апартаментов должно давать владельцу безоговорочное право собственности (пожизненное право на владение с возможностью перепродать, сдать в аренду, использовать в качестве залога, завещать другим лицам). Обычно в такой рискованный бизнес заходят инвесторы, у которых есть не последние 30 000 долларов, а пара или десяток миллионов (на примере России).
Им предлагают через закрытый клуб стать собственниками такой недвижимости с ROI — 12%. Им рассказывают, показывают преимущества таунхаусов и кондо-отелей, скажем, во Флориде. Затем они подписывают контракт (не читая мелкий шрифт) и попадают в инвестиционную ловушку. Оказывается, по факту ROI получается не 12%, а 0,012%, поскольку размер выплаты в месяц собственнику компания вправе устанавливать самостоятельно на определенное количество лет. Пытаться изменить его нереально, поскольку собственники такой недвижимости разбросаны по всему миру, и собрать их на собрание, чтобы был кворум, очень сложно.
Когда инвестор начинает разбираться конкретно, «где же деньги», обнаруживает, что «вляпался». Возникает обоснованное желание поскорее продать объект, и тут выясняется, что в подписанном им контракте имеется ограничение, по которому собственник не имеет права продавать недвижимость 2−3 года. По итогу вместо обещанного соотношения 20:80 обманутый владелец получает 50:50. Выходит, что собственник, вложивший бешеные деньги в покупку недвижимости, вынужден делиться с такой компанией своим доходом наполовину. И все по закону. Потому что такие компании редко нарушают закон. Собственнику приходится продавать эту недвижимость дешевле, чем он ее приобретал. Лишь бы от нее избавиться. Вся инвестиция получается в минусе. Отсюда и пошел неприятный душок, вокруг таунхаусов и кондо-отелей, — продолжает Маргарита Денисова.
Вместе с тем, большинство покупателей апартаментов не расценивают вложение денег как бизнес — больше, как сбережение средств. Владельцы же отеля заинтересованы в частичной продаже апартаментов, так как это помогает уже на первоначальном этапе вернуть некоторые вложенные в строительство гостиницы средства и начать получать прибыль от использования гостиничных номеров и от аренды апартаментов, находящихся в частной собственности.
Готово ли законодательство к приходу кондо-отелей?
Первый в Минске апарт-отель «Комфорт» открылся в 2012 г. возле метро «Грушевка» по адресу Щорса, 1. В 2016 году компания предложила к продаже апартаменты в одном из подъездов отеля. Девять этажей по 4 квартиры. Однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные.
— С законодательством немного сложнее. Оно вроде бы есть, но немного хромает. Об апартаменте, как разновидности гостиничного номера упоминается в «Государственном стандарте Республики Беларусь СТБ 1353−2005 „Средства Размещения. Общие требования“», статья 3 пункт 16. Апартамент (apartment): номер высшей категории в средстве размещения, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), одна из которых имеет кухонное оборудование, имеющий дополнительный гостевой туалет, — рассказывает Маргарита Денисова. — Сдача квартир в аренду физическими лицами происходит в соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь, новая редакция статьи которого вступит в силу с 1 января 2020 г. В статье 1 пункте 46 нового ЖК указано, что физические лица могут сдавать свои жилые помещения в аренду на короткий срок (до 15 дней) неограниченное количество раз в году. Это не будет считаться предпринимательской деятельностью. Вывод подтверждается в том числе в абзаце 33 части 4 пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса. Из статьи 25 указание на предпринимательскую деятельность убрано именно потому, что такая деятельность не будет считаться предпринимательской. То есть это не запрет сдавать квартиры на, скажем, airbnb, а наоборот.
А вот если такой деятельностью будут заниматься юрлица — то это предпринимательская деятельность со всеми вытекающими последствиями (Жилищным кодексом это не регулируется). Если же у человека есть ИП, он арендует квартиру на год, а потом сдает посуточно — это предпринимательская деятельность, ЖК возможности ее вести не предусматривает. Но он ее и не запрещает. Основной акт, который регламентирует ведение предпринимательской деятельности — это Гражданский кодекс.
Например, ООО «Лада «ОМС», собственник апарт-отеля, классифицирует свою деятельность, как «Сдача в наем собственного недвижимого имущества».
Скорее, дело не в законодательстве, а в преференциях и льготах для этого вида деятельности, заинтересованности правительства страны в развитии этого направления бизнеса.
— Я бы на примере одного случая рассмотрела попытку прихода апарт-отелей в Беларусь, и все станет ясным без комментариев. В начале 2019 года в Минске прошел большой аукцион: 4 января на торги обещали выставить дорогой недострой — новое строение по адресу Революционная, 24а, которое в 2015 году заняло место жилого дома, признанного непригодным для проживания и подвергшегося расселению, стартовая цена — $ 1 800 000 по курсу, — рассказывает Маргарита. — Застройщиком отеля было ООО «Текстур». На Революционной, 24а, инвестор планировал реконструировать здание и построить апарт-отель на шесть этажей с кафе-баром. Сдать объект планировали еще в 2015 году. Однако планы так и не были реализованы, а Мингорисполком изъял у застройщика этот объект. На аукционе, насколько мне известно, также никто не пожелал купить столь «лакомый» объект. Это все, что нужно знать про кондо-отели в Беларуси.
По мере улучшения инвестиционной среды, предоставления преференций отечественным инвесторам (уменьшение налогов или освобождение от них на определенный период начальной деятельности и т. д), удешевления и упрощения условий предоставления кредитов (в Беларуси дорогие деньги) предпринимателям этот бизнес безусловно активизируется и у нас, считают специалисты. Люди сами начнут его развивать и вкладывать свои средства в новые форматы недвижимости, такие как апарт- и кондо-отели. А с появлением инвесторов появятся и управляющие компании, здесь все взаимосвязано.

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом
25393
Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом
14181
Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?
16043
Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи
11593
«Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке
28915
Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене
7264
Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там
100441
«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине
8344
Известный бизнесмен хочет построить отель на месте пионерлагеря на Минском море. Узнали подробности
10248
В июле 1944 года тут прошел уникальный парад. Рассказываем о «золотом полуострове» в центре Минска
3461
Села на мотоцикл в 50 лет — и нашла участок мечты. Как минчанка построила уютный дом в деревне
13196
Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?
1769
Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?
7684
«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке
68105
Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?
1783
Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?
2444
Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027
Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440
За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973
Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 625 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 2033 объявления
- Продажа магазины, торговые помещения 1702 объявления
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 1029 объявлений
- Продажа бизнес, сфера услуг 784 объявления
- Аренда офиса, помещений 2277 объявлений
- Аренда магазины, торговые помещения 1844 объявления
- Аренда рестораны, бары, кафе 123 объявления
- Аренда склады, производства 667 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 386 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений