Офисов не хватает, торговых площадей слишком много. Итоги 2019 года и прогнозы на 2020-й по рынку коммерческой недвижимости Минска
63292019 год не отличился особыми потрясениями на рынке торговой и офисной недвижимости. Несмотря на это, были в ушедшем году и свои интересные особенности. Именно о таких нюансах рынка Realt.by рассказал руководитель «Твоя столица·Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов.
Офисы: рынок поглощает огромные площади
Сейчас на рынке офисной недвижимости продолжается тенденция прошлых лет: идет переориентация на аренду. Примерно оценить величину спроса в аренду можно по объемам ввода: в течении года ввели в эксплуатацию 9 бизнес-центров совокупной офисной площадью практически 80 тыс. кв. м. В активном предложении из этого объема осталось только 17 тыс. кв. м.
— То есть за год столичный рынок аренды поглотил более 60 тыс. кв. м. новых офисных площадей. И это, не считая той ротации арендаторов, которая ежемесячно происходит на площадях уже введенных ранее бизнес-центров, — говорит Руслан Орлов. — На фоне подобного спроса очевиден и рост ставок аренды. Но здесь важно понимать несколько вещей: во-первых, наибольший рост демонстрируют ставки предложения аренды офисов, в то время как ставки по реальным сделкам, с учетом дисконта, несколько ниже, а во-вторых, наибольший рост характерен для самых качественных объектов в разрезе каждого класса — ведь везде есть как наиболее, так и наименее популярные объекты.
Способствовало росту ставок аренды также и несоответствие предложения спроса по площадям: больше всего предлагается офисов площадью до 200 кв. м. и, как правило, они располагаются в бизнес-центрах классов «В» и «С». В то время как площадей свыше 600 метров в классе «В+» весьма ограниченное количество, а те, что есть, не всегда соответствуют требованиям арендатора по соотношению цена/качество.
— В нынешнем году интенсивного роста ставок мы не ожидаем. Основная причина — в отсутствии обоснованных экономических предпосылок. А наблюдающийся некоторый дефицит определенных площадей постепенно исчезнет вместе с выходом на рынок крупных объектов, — считает эксперт. — Например, в текущем году ожидается ввод части крупного МФК «Шантер Хилл» — а это порядка 35 тыс. кв. м., БЦ «Аякс» — более 10 тыс. кв. м., БК «Капитал Центр» — 12,5 тыс. кв. м. и МФК «Имперский», совокупной офисной площадью порядка 14 тыс. кв. м. Эти объекты смогут закрыть потребности сегмент «А» и «В+» классов. И это не считая небольших офисных объектов, не подпадающих под понятие бизнес-центра.
Сделок купли-продажи было значительно меньше, чем договоров аренды. Думаю, что не ошибусь, если скажу, что в абсолютном большинстве основная доля приобретенных офисов предназначается для последующей сдачи в аренду в инвестиционных целях. Косвенно на это указывает и площадь приобретенных офисов — в 90% случаев не превышающая 150 кв. м.
Всего же за 11 месяцев 2019 г. в бизнес-центрах класса «В» и «С» было продано 20,3 тыс. кв. м. (площади в объектах классов «А» и «В+» в продажу не предлагаются ввиду их нахождения под единым управлением одного собственника), встроенных административных помещений — 75,3 тыс. кв. м.
Торговля: заполнение торговых центров зависит от брендов
В сфере торговой недвижимости основным трендом можно назвать снижение объемов ввода и начала строительства новых объектов. В минувшем году из крупных объектов в эксплуатацию ввелся только один ТЦ «Palazzo», и тот был долгостроем. На разных стадиях строительства находятся еще как минимум три объекта: «Centropol» на Свердлова, «Minsk City Mall» на Толстого и «Mega Park» на Казимировской. Но это все проекты не прошедшего года, а более ранних лет.
— Сейчас как никогда актуальным является вопрос заполнения торговых центров. В наиболее востребованных ТЦ (таких как «Galleria Minsk», «Green City», «Dana Mall» и другие), вакантность площадей стремится к нулю, — констатирует специалист. — Однако в том же «Diamond city», открывшим свои двери еще в 2018 году, до сих пор свободных площадей хватает, впрочем, как и у нового «Palazzo». И на мой взгляд, перспективы по их заполнению весьма туманны. Столичные покупатели уже привыкли к новинкам и новшествам, поэтому появление и заполнение торговых центров зависит напрямую от брендов. Но есть ли интерес у дальнейшего расширения своей сети в рамках Минска у H&M и Inditex — это вопрос.
Что касается компании LPP, то они ушли с нашего рынка как франшиза, а теперь готовы выходить на него самостоятельно. В скором времени ожидается открытие их магазинов в новом ТЦ «Trinity» в Гродно, а там, возможно, вновь возвращение в столичные торговые центры. Но вновь ожидаемых LPP вряд ли хватит чтобы поглотить вакантные площади существующих и строящихся крупных торговых объектов. Поэтому вся надежда на новые международные бренды. Смогут ли стать новые объекты центром притяжения покупателей, а «старые» отстаивать свои позиции так же уверенно — покажет только время.
Параллельно рынку площадей в торговых центрах, существует рынок встроенных помещений, которые не менее интересны для определенных видов арендаторов. Уровень ставок в торговых центрах напрямую зависит от их заполняемости, посещаемости и от самого арендатора, поэтому, по словам эксперта, говорить о единой ставке аренды нельзя. В наиболее популярных объектах нередко уровень ставок не только выше 50 евро, но и даже выше 100 евро за кв. м. Во встроенных же помещениях ставка предложения в среднем 15 EUR/кв. м., если говорить о street retail — 30−50 EUR за кв. м.
В отношении купли-продажи ситуация следующая: совокупно за 11 месяцев было продано 31,5 тыс. кв. м. торговых помещений, из которых 85% - помещения до 150 кв. м.
Как и в случае с офисной недвижимостью, большинство торговых помещений были приобретены инвесторами для последующей сдачи в аренду.
— На 2020 год, как в отношении торговой, так и в отношении офисной недвижимости, значительных изменений не ожидается. Для роста цен и ставок необходимы положительные экономические предпосылки. Кроме того, выходящие новые площади будут снижать накал спроса. Спрос в свою очередь будет направлен в сторону качественных объектов, а в целом рынок все больше будет придерживаться механизма аренды и уходить от купли-продажи.

«Даже из-за тряпки могут остаться царапины на новой мебели». Профессиональные клинеры раскрыли секреты уборки после ремонта
4581
$20 за квадрат. Как выглядит последний офис в Helen&Valery Plaza?
5262
Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом
23184
Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом
12625
Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?
14855
Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи
10826
«Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке
27889
Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене
6582
Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там
80702
«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине
981
Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?
1664
Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?
7432
«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке
67760
Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?
1717
Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?
2187
Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027
Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440
За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973
Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401
Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 624 объявления
- Продажа офисы, нежилые помещения 2040 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1702 объявления
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 1029 объявлений
- Продажа бизнес, сфера услуг 786 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2271 объявление
- Аренда магазины, торговые помещения 1844 объявления
- Аренда рестораны, бары, кафе 124 объявления
- Аренда склады, производства 667 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 386 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений