Офисов не хватает, торговых площадей слишком много. Итоги 2019 года и прогнозы на 2020-й по рынку коммерческой недвижимости Минска  6075

2019 год не отличился особыми потрясениями на рынке торговой и офисной недвижимости. Несмотря на это, были в ушедшем году и свои интересные особенности. Именно о таких нюансах рынка Realt.by рассказал руководитель «Твоя столица·Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов.

Офисы: рынок поглощает огромные площади

Сейчас на рынке офисной недвижимости продолжается тенденция прошлых лет: идет переориентация на аренду. Примерно оценить величину спроса в аренду можно по объемам ввода: в течении года ввели в эксплуатацию 9 бизнес-центров совокупной офисной площадью практически 80 тыс. кв. м. В активном предложении из этого объема осталось только 17 тыс. кв. м.

- То есть за год столичный рынок аренды поглотил более 60 тыс. кв. м. новых офисных площадей. И это, не считая той ротации арендаторов, которая ежемесячно происходит на площадях уже введенных ранее бизнес-центров, - говорит Руслан Орлов. - На фоне подобного спроса очевиден и рост ставок аренды. Но здесь важно понимать несколько вещей: во-первых, наибольший рост демонстрируют ставки предложения аренды офисов, в то время как ставки по реальным сделкам, с учетом дисконта, несколько ниже, а во-вторых, наибольший рост характерен для самых качественных объектов в разрезе каждого класса - ведь везде есть как наиболее, так и наименее популярные объекты.

Способствовало росту ставок аренды также и несоответствие предложения спроса по площадям: больше всего предлагается офисов площадью до 200 кв. м. и, как правило, они располагаются в бизнес-центрах классов «В» и «С». В то время как площадей свыше 600 метров в классе «В+» весьма ограниченное количество, а те, что есть, не всегда соответствуют требованиям арендатора по соотношению цена/качество. 

- В нынешнем году интенсивного роста ставок мы не ожидаем. Основная причина – в отсутствии обоснованных экономических предпосылок. А наблюдающийся некоторый дефицит определенных площадей постепенно исчезнет вместе с выходом на рынок крупных объектов, - считает эксперт. - Например, в текущем году ожидается ввод части крупного МФК «Шантер Хилл» - а это порядка 35 тыс. кв. м., БЦ "Аякс" – более 10 тыс. кв. м., БК "Капитал Центр" – 12,5 тыс. кв. м. и МФК «Имперский», совокупной офисной площадью порядка 14 тыс. кв. м. Эти объекты смогут закрыть потребности сегмент «А» и «В+» классов. И это не считая небольших офисных объектов, не подпадающих под понятие бизнес-центра.

Сделок купли-продажи было значительно меньше, чем договоров аренды. Думаю, что не ошибусь, если скажу, что в абсолютном большинстве основная доля приобретенных офисов предназначается для последующей сдачи в аренду в инвестиционных целях. Косвенно на это указывает и площадь приобретенных офисов – в 90% случаев не превышающая 150 кв. м.

Всего же за 11 месяцев 2019 г. в бизнес-центрах класса «В» и «С» было продано 20,3 тыс. кв. м. (площади в объектах классов «А» и «В+» в продажу не предлагаются ввиду их нахождения под единым управлением одного собственника), встроенных административных помещений - 75,3 тыс. кв. м.

Торговля: заполнение торговых центров зависит от брендов

В сфере торговой недвижимости основным трендом можно назвать снижение объемов ввода и начала строительства новых объектов. В минувшем году из крупных объектов в эксплуатацию ввелся только один ТЦ «Palazzo», и тот был долгостроем. На разных стадиях строительства находятся еще как минимум три объекта: "Centropol" на Свердлова, "Minsk City Mall" на Толстого и "Mega Park" на Казимировской. Но это все проекты не прошедшего года, а более ранних лет. 

- Сейчас как никогда актуальным является вопрос заполнения торговых центров. В наиболее востребованных ТЦ (таких как «Galleria Minsk», «Green City», «Dana Mall» и другие), вакантность площадей стремится к нулю, - констатирует специалист. - Однако в том же «Diamond city», открывшим свои двери еще в 2018 году, до сих пор свободных площадей хватает, впрочем, как и у нового «Palazzo». И на мой взгляд, перспективы по их заполнению весьма туманны. Столичные покупатели уже привыкли к новинкам и новшествам, поэтому появление и заполнение торговых центров зависит напрямую от брендов. Но есть ли интерес у дальнейшего расширения своей сети в рамках Минска у H&M и Inditex – это вопрос.

Что касается компании LPP, то они ушли с нашего рынка как франшиза, а теперь готовы выходить на него самостоятельно. В скором времени ожидается открытие их магазинов в новом ТЦ «Trinity» в Гродно, а там, возможно, вновь возвращение в столичные торговые центры. Но вновь ожидаемых LPP вряд ли хватит чтобы поглотить вакантные площади существующих и строящихся крупных торговых объектов. Поэтому вся надежда на новые международные бренды. Смогут ли стать новые объекты центром притяжения покупателей, а «старые» отстаивать свои позиции так же уверенно - покажет только время.

Параллельно рынку площадей в торговых центрах, существует рынок встроенных помещений, которые не менее интересны для определенных видов арендаторов. Уровень ставок в торговых центрах напрямую зависит от их заполняемости, посещаемости и от самого арендатора, поэтому, по словам эксперта, говорить о единой ставке аренды нельзя. В наиболее популярных объектах нередко уровень ставок не только выше 50 евро, но и даже выше 100 евро за кв. м. Во встроенных же помещениях ставка предложения в среднем 15 EUR/кв. м., если говорить о street retail – 30-50 EUR за кв. м.

В отношении купли-продажи ситуация следующая: совокупно за 11 месяцев было продано 31,5 тыс. кв. м. торговых помещений, из которых 85% - помещения до 150 кв. м.

Как и в случае с офисной недвижимостью, большинство торговых помещений были приобретены инвесторами для последующей сдачи в аренду.

- На 2020 год, как в отношении торговой, так и в отношении офисной недвижимости, значительных изменений не ожидается. Для роста цен и ставок необходимы положительные экономические предпосылки. Кроме того, выходящие новые площади будут снижать накал спроса. Спрос в свою очередь будет направлен в сторону качественных объектов, а в целом рынок все больше будет придерживаться механизма аренды и уходить от купли-продажи.

Эксклюзив Realt.by:

На руководство крупного девелопера Белтяжмаш завели уголовное дело. Что компания построила в Минске за 27 лет работы

690 2

Участок в Фаниполе продан с молотка за $23 тыс., в Дзержинске – за $11 тыс. Результаты аукциона

3222

«Да, вас обманули». Застройщик объяснил, откуда появились проблемы у «цокольных помещений» в домах на Васнецова в Минске

2268

Земля в аренду. Участок в Лесном под торговлю продан с молотка за $52 тыс., в Богатырево под производство – за $111 тыс.

1197

"За неисполнение - штраф". В Новой Боровой председателей ТС обязали сообщать милиции о жильцах, которые вывешивают бело-красно-белые флаги

11760 9

По каким статьям наказывают за бело-красно-белые флаги в окнах и на балконах? Руководителям минских ЖКХ разослали руководство к действию

4626 2

Зачем нужен дизайн-проект и кого из подрядчиков для ремонта «под ключ» выбрали собственники квартиры? Смотрите очередной выпуск проекта Re:МОНТ

1444

Можно ли пить воду прямо из-под крана? Результаты лабораторных исследований и комментарий специалиста

522

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 7-14 сентября 2020 года

15315 283

В новостройке на Серова проданы все квартиры. Результаты финального аукциона

4209 10

Нет ни школы, ни нормальной канализации. Чем недовольны жители Прилук и как территория будет развиваться дальше

2477

«Однушки» в Минске до $40 тысяч. Подборка вариантов в разных частях города

2764 6

Последний месяц с кредитами – цены проданных в августе квартир показали небольшой рост

3567

С бассейном, фонтаном и аллеей. Под Логойском за $850 тысяч продается настоящее имение

4308 5

Самое важное на рынке недвижимости за неделю. Подборка редакции Realt.by (7-13 сентября 2020 года)

3648

«Если цены рухнут, то от этого мало кто выиграет». Эксперт о перспективах «первички», ценах на новостройки и возможном оттоке платежеспособных покупателей

5233 11

Частные дома не для всех: от Солигорского ДСК – за 140 тысяч рублей, от Шкловского завода газетной бумаги – за 253 тысячи рублей

2196 1

"Штат не сокращаем, деньги на достройку есть". Крупный застройщик рассказал о ситуации на рынке

4696 4

От кирпича до стеклоблоков: из чего возводить межкомнатные перегородки? Смотрите очередной выпуск проекта Re:МОНТ

473

«Горку за лето меняли уже два раза». Как жители "Каменки" пытаются защитить детскую площадку от вандализма соседских подростков

1468
Комментарии к новости
Вы должны авторизоваться! Войти