«Цены будут падать». Специалисты из разных стран говорят о влиянии «коронакризиса» на рынок недвижимости

  10877   4

Из-за введенного карантина в ряде стран стало невозможным проведение показов объектов, в некоторых регионах быстро сокращается число сделок, есть проблемы с закрытием уже начатых сделок. Люди физически не могут выехать из своих домов. В других же регионах, наоборот, наблюдается бум активности на рынке, запредельно повышенный спрос и «вымывание» лучших объектов.

Международная платформа недвижимости REALTING связалась с партнерами из разных стран, чтобы узнать достоверную информацию о текущей ситуации в разных регионах. Где наступил полный коллапс рынка, а в каких регионах, напротив, количество сделок заметно возросло? Где падают цены, а где они мгновенно взлетели вверх? Что делать инвесторам и покупателям в этот непростой период? Какая недвижимость в ближайшем будущем будет максимально ликвидна, а какая так и не найдет своего покупателя?

Цены пока остаются на том же уровне, хотя мы уже отмечаем случаи, когда потенциальные покупатели предлагают по ликвидным объектам цену на порядок дешевле.

Вообще же, недвижимость очень негибкая в краткосрочном периоде. Поэтому необходимо время, чтобы рынок отреагировал, в том числе и в ценовом диапазоне.

Прогнозы делать преждевременно, потому что непонятно, сколько еще продлится эта ситуация. Но уже сегодня Офис Президента озвучил темпы падения ВВП на уровне 4−9% в зависимости от сценария. Естественно, это не может не отразиться на рынке недвижимости.

Куда сейчас лучше инвестировать тем, у кого есть деньги и отложенный спрос? В объекты с хорошим денежным потоком от надежных арендаторов или в объекты, по которым продавцам срочно нужны деньги, и они готовы торговаться до победного конца.

Россия

Игорь Горский, Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

— Ситуации, когда полностью нарушена работа агентств недвижимости, нет. Скорее, наоборот — у нас ощущается ажиотаж, идет увеличение спроса на «вторичку». Цены на «первичку» из-за курса доллара стали расти. Спрос еще не лавинообразный, он просто увеличенный.

Однако, я считаю, что это не очень хорошо, потому что количество денег у людей ограничено, в какой бы стране они не проживали. Это значит, что летний «провал» будет еще больше. Сейчас люди вывернут карманы, достаточно активно раскупят то, что планировали, и, соответственно, не будут ничего покупать летом.

Как обычно, в первую очередь растет эконом- и комфорт-класс. Этакий масс-маркет достаточно активен в плане изменения цены. Бизнес-класс, «элитка» и премиум-класс растут меньше, но они никогда не были подвержены волатильности, т. е. резкому скачку цен. Дорогие сегменты всегда медленней дорожают и так же медленно дешевеют.

Квартиры в Росиии, которые продавались где-то на «четверку», сейчас продаются на «пять с плюсом». Люди «выгребают» интересные варианты. Таким образом, в будущем можно будет наблюдать «вымывание» с рынка хороших объектов, хороших планировок, хороших поэтажных планов.

Однозначно сейчас самое подходящее время для того, чтобы купить то, что планировалось приобрести в будущем. Потому что к лету цена зафиксируется и будет выше. У нас может происходить все, что угодно, кроме снижения цен.

Хотя у нас все не так плохо, как в Италии, в любом случае важно всячески обезопасить себя: запастись масками и прочими средствами личной гигиены. Работать при возможности дистанционно, более активно использовать IT-технологии в плане показа объектов.

При всем этом в настоящий момент нужно активно работать с клиентами. Не так давно прошло совещание Центробанка: ключевую ставку не подняли, т. е. ипотека достаточно дешевая (сельская ипотека — 2,7%, в Санкт-Петербурге — порядка 7,4−8,1%). Пока ипотека дешевая и есть возможность рефинансирования, нужно продемонстрировать своим клиентам активную работу.

Рената Логинова («Авентин и Компаньон. Недвижимость Сочи»):

— Рынок недвижимости инертен, в отличие от товаров народного потребления. Цены на кондиционеры и гречку взлетели в один миг, а цены на недвижимость взлетят через месяц, максимум — два. Процесс необратим. Падение курса скажется на стоимости строительных материалов, техники, грузоперевозок.

Сейчас есть возможность купить квартиру в Сочи по старым ценам. Если были/есть мысли о недвижимости в городе-курорте, воплощать в жизнь их нужно сейчас, даже по завышенным ипотечным ставкам. Когда все утрясется, можно сделать рефинансирование, а вот сумму кредита изменить не получится. Есть еще варианты по хорошим ценам в новостройках.

Вместе с тем одна из ключевых проблем текущей ситуации — нагнетание паники. Потеря контроля и здравого смысла ведет к необдуманным решениям и поступкам, из-за чего реальность становится еще более сложной, а человечество еще более уязвимым.

Если в Западной Европе сейчас действительно сложная ситуация, фактически временно заблокирована работа агентств, то в ряде стран, напротив, наблюдается пик активности.

Польша

Николас Ерзык (Fox Promotion):

— Я озабочен состоянием дел на сегодня, потому что в стране введены строгие правила соблюдения карантина. Возможно, они не так жестки по сравнению с Италией, Францией, Германией и другими странами, но все предпринятые превентивные меры значительно снижают активность рынка. Все встречи и показы отменены, даже совершение транзакций находится под запретом. Теперь остается лишь ждать снижения уровня заболеваемости в стране, а это может занять немало времени: по самым оптимистичным прогнозам — 2−3 месяца.

Латвия

Представители Silver Fox:

— Рынок просел, цены на аренду и покупку жилья в Латвии упали, из-за чего срываются сделки. Агенты работают из дома, показов нет. Многие продавцы коммерческой недвижимости отказываются снижать цены. Покупателей, соответственно, это не устраивает, и они ждут их снижения.

Максим Ситник (Capital Property):

— Я остаюсь оптимистом и вижу перспективы работы на рынке. Обстановка спокойная, работа идет в штатном режиме, но, тем не менее, динамика рынка снижается. Запретов на передвижение в стране нет, но в контакт с людьми входить категорически не рекомендуется, поэтому показы квартир не ведутся.

Румыния

Дэн Негулеску (REALPRO):

— Мы находимся в абсолютной изоляции. Можем выйти из дома только за продуктами и лекарствами. Но мы стараемся поддерживать связь с коллегами и клиентами с помощью современных технологий и телефона.

Мы организовываем образовательные вебинары, стараемся проводить это время с пользой. До сих пор у нас не было новых продаж, и мы не знаем наверняка, как это отразится на последующих месяцах. Снижение доходов и накопление долгов, вероятно, выльется в снижение цен, но насколько — никто не знает.

С другой стороны, всегда будут те, кто постарается получить выгоду из сложившейся ситуации и купить недвижимость по низкой цене. Лучший совет: оставайтесь дома и используйте свободное время для самообразования.

Я бы посоветовала инвесторам не принимать поспешные и необдуманные решения. Желающим инвестировать в недвижимость следует избегать распродаж, дважды подумать о том, где и что покупать. А своим коллегам на рынке недвижимости я желаю использовать это время для личностного и профессионального развития. Лично я недавно уже прошла два онлайн-курса.

Имейте в виду, что весь процесс покупки не требует личного физического присутствия, все делается через интернет, никаких изменений в процессе покупки пока нет. Как я уже говорила, в 99,5% случаев наши клиенты покупают инвестиционную недвижимость без посещения объектов. Если кто-то хочет посмотреть дома для отдыха или элитную недвижимость перед покупкой — к сожалению, это будет невозможно. Но даже здесь все зависит от проекта.

Допустим, тем, кто хочет купить в Майями Aston Martin, Legacy или Nativo, не следует этого делать вовсе, ведь все проекты находятся на стадии разработки. Так что такого рода продажи остаются незатронутыми.

Великобритания

Вера Кунда, международный консультант по недвижимости (London International Realty):

— В Лондоне официально ввели карантин, поэтому выходить на прогулку и за продуктами мы можем только раз в день. Утром я была на пробежке — так странно не видеть людей и пробки вокруг. Агентствам запрещено работать или показывать недвижимость, все закрыто.

С момента, как было объявлено о выходе из Европейского союза, цены на недвижимость в Великобритании упали на 10−20%, но в январе-феврале прошлого года немного подросли. Большинство агентств сообщило о заключении соглашений на недвижимость (покупка недвижимости в Лондоне занимает 3 месяца). Так, в январе-феврале предложений было не так много, а из-за объявления о Brexit спрос увеличился. Некоторые продавцы все еще ждут улучшения рынка до времен 2016 года.

Я считаю, что за последние 10−20 лет рынок настолько вырос, что сейчас самое время для его корректировки. К примеру, в 2000 году вы купили недвижимость в хорошем месте за 500 тысяч фунтов стерлингов, а в 2014 году смогли бы продать ее за 1,5−2 миллиона.

Все мы знаем, что после финансового кризиса 2008 года рынок недвижимости и экономика восстановились в течение нескольких лет. Мы, конечно, ожидали повторения цикла, но никто и подумать не мог, что на нас обрушится эпидемия COVID-19. Так что я считаю, что во всем мире будет рецессия, если не депрессия.

Но я твердо верю в то, что, если вы инвестируете в долгосрочной перспективе и в достойную локацию, это очень хорошо окупится. Своим клиентам советую не паниковать, рынок восстановится, т. к. он цикличен. Если вы можете оплачивать ипотеку, продавайте ваш дом только в крайнем случае или тогда, когда у вас имеется лучший инвестиционный план.

Что касается покупателей — это прекрасное время для приобретения недвижимости из-за курса обмена валют и неопределенности. Неопределенность создает много возможностей, так что, если у вас есть финансы, пожалуйста, рассмотрите Лондон или другие мегаполисы.

США

Дмитрий Селектор (MICHIGAN REALTORS):

— 24 марта 2020 года губернатор выпустил дополнительные рекомендации по услугам в сфере недвижимости в соответствии с Указом 2020−21. Из часто задаваемых вопросов стало ясно, что брокеры и продавцы недвижимости не являются «критически важными работниками инфраструктуры» и, следовательно, не могут покидать свои дома. Единственным исключением является случай, когда срочно необходимо оказать помощь тем, кто действительно в ней нуждается, например, у кого на данный момент совсем нет жилья. Там также часто используется двусмысленный термин «сотрудники услуг недвижимости», и мы не знаем, как его интерпретировать. Мы уже сообщили о своей обеспокоенности по поводу этой формулировки.