«Последствия изменят наш образ жизни». COVID-19: влияние на глобальный рынок недвижимости

  6973

Влияние вспышки COVID-19 ощущается во всех аспектах нашей жизни. Понятно, что ее последствия специфичны и различны для каждого сектора. В нынешних исключительных обстоятельствах сложно оценить последствия в долгосрочной перспективе. JLL опубликовало исследование, где специалисты рассмотрели краткосрочные эффекты для каждой отрасли недвижимости, а также разобрали некоторые менее очевидные долгосрочные последствия.

С полным исследованием вы можете ознакомиться на сайте компании. Мы же опубликуем лишь выдержки, которые наиболее актуальны для нашего региона.

Согласно оценке JLL, основные сектора недвижимости расположены в исследовании в порядке убывания краткосрочного риска, где гостиничная отрасль наиболее подвержена влиянию, в то время как жилой сектор наиболее устойчив к этим рискам.

Отели и отрасль гостеприимства

Ограничение личных и бизнес-поездок влияет на индустрию

Фото используется в качестве иллюстрации

Различные ограничения и рекомендации относительно перемещений влияют на личные и корпоративные поездки по всему миру; и эффект для индустрии гостеприимства последовал незамедлительно. С ростом числа стран с зарегистрированными случаями заболевания основные конференции и другие мероприятия высокого уровня во всем мире, такие как музыкальный фестиваль South by South West, а также MIPIM, были отменены или перенесены. Также люди стали более избирательно относиться к своим частным поездкам, пересматривая необходимость в развлекательных путешествиях; в странах, где были наложены официальные ограничения на выезд, потребители могли отменить поездки и получить возврат потраченных средств.

Отельные операторы ожидают падения загрузки как минимум на четверть и, в свою очередь, снижения средней выручки в день (ADR) и выручки на доступный номер (RevPAR) как следствие невозможности повысить цены. Риски, связанные с доступностью персонала, дополнительно увеличивают нагрузку на операторов.

Величина воздействия будет зависеть от длительности вспышки заболевания и мер противодействия, хотя есть несколько компенсирующих это влияние факторов, способных смягчить падение спроса. Внутренние трэвел-операторы ощутят снижение частоты местных поездок из-за ограничений и опасений заражения, но при этом выиграют за счет отмен заграничных путешествий в пользу «спокойных домашних» поездок внутри страны. Наиболее популярные интернациональные направления, такие как Нью-Йорк и Париж, пострадают наиболее сильно, в то время как места отдыха внутри страны, доступные на машине или общественном транспорте, могут выдержать этот удар лучше.

По прогнозам на следующую половину года, нормальный уровень активности в отрасли может быстро восстановиться. Однако заметно, что после рецессий или случаев, влияющих на большое число людей (например, забастовок или террористических атак), есть риск, что возврат на круги своя затянется. Направления, которые являлись эпицентрами эпидемии или не смогли принять эффективные меры по сдерживанию болезни, могут столкнуться с длительным падением спроса. Инвестиционные проекты отложатся, однако, скорее всего, достаточно быстро возобновятся. В долгосрочной перспективе эпидемия вряд ли станет катализатором значительных структурных изменений в отрасли.

Согласно нашей оценке, мы упорядочили основные сектора недвижимости в порядке убывания краткосрочного риска, где гостиничная отрасль наиболее подвержена влиянию, в то время как жилой сектор наиболее устойчив к этим рискам.

Рынок торговой недвижимости

Прокладываем курс через ограниченный потребительский спрос и прибыль

Фото используется в качестве иллюстрации

Глобальные ритейлеры должны подготовиться к периоду возросших рисков для денежных потоков и увеличивающимся операционным затратам, возникшим в результате резкого падения потребительского спроса и сбоя в цепочках поставок.

Падение количества туристов наиболее остро скажется на глобальных городах, связанных со всем миром, рынке люксовых товаров и праймовых торговых локациях. Внутренняя розничная торговля может пережить временный спад из-за нежелания или невозможности потребителей посещать места, где риски заражения вирусом увеличиваются. Товары необязательного пользования и развлекательные услуги пострадают сильнее, чем скоропортящиеся продукты и основные галантерейные товары, на которые был повышенный спрос из-за того, что покупатели делают запасы товаров, чтобы избежать их нехватки дома. По мере распространения вируса такое поведение может появиться на новых географических рынках. В краткосрочной перспективе нарушения в цепочках поставок приведут к более низкому уровню запасов у некоторых ритейлеров, а также это может привести к повышению давления на потребительские цены, хотя многое зависит от гибкости пополнения запасов и управления ими. Fashion-бренды, придерживающиеся традиционной двухсезонной модели, скорее всего, увидят перебои в работе позже в этом году.

Если распространение вируса замедлится до конца первого полугодия, важный период сезонной распродажи в четвертом квартале пострадает минимально, что поможет уменьшить финансовое воздействие по итогам года в целом. Тем не менее продажи во время китайского Нового года уже серьезно сократились, и несколько месяцев отсутствия активности уже вряд ли можно будет компенсировать. Если распространение вируса будет продолжаться до конца года, то во всех географических регионах будут существовать значительные риски ухудшения ситуации.

Защита денежных потоков остается крайне важной для всех розничных сетей, и особенно для тех операторов, которые имеют низкую норму прибыли, включая более слабые розничные сети и операторов непродовольственных товаров. Те, кто пострадал сильнее всего, могут обратиться за временными льготами по арендной плате к арендодателям. Если возникнут проблемы с ликвидностью и капиталом, открытие новых магазинов замедлится, а реновация будет отложена.

Ритейлеры, имеющие возможность выполнять онлайн-заказы с доставкой на дом, в настоящее время воспринимаются как бенефициары нежелания потребителей посещать магазины, и мы наблюдаем увеличившийся рост перехода людей в интернет. Больший акцент будет сделан на переходе к гибкой омниканальной модели розничной торговли и устойчивой ее реализации; для достижения этой цели необходимо будет создать более прочные партнерские отношения между арендодателями и ритейлерами.

В долгосрочной перспективе многие розничные сети, вероятно, переосмыслят свои цепочки поставок для того, чтобы обеспечить непрерывность своей деятельности и снизить риски будущих потрясений. В сочетании с инициативами по улучшению показателей устойчивого развития и ограничению воздействия на окружающую среду ритейлеры могут предпочесть производить и размещать больше запасов на местном уровне. Это может повысить дополнительный спрос на логистические площади и/или стимулировать перепрофилирование существующих сетей магазинов.

Рынок индустриальной и складской недвижимости

Смягчение рисков в цепочках поставок и повышение их устойчивости

Фото используется в качестве иллюстрации

Нарушение графиков работы в глобальной цепочке поставок значительно отразится на индустриальном и складском секторах. Сокращение производственного сектора Китая уже приводит к перебоям поставок и временному прекращению производства в последующих звеньях цепи во всем мире.

Пониженная активность в основных портах и аэропортах приводит к снижающемся показателям эффективного использования и простаивающим ресурсам. Уровень товарных запасов будет снижаться в затронутых регионах, а также в зонах, связанных c цепочками поставок, в то время как замещение источника поставок, скорее всего, будет трудно или вообще невозможно организовать в краткосрочном периоде в связи с масштабами последствий. В мировом масштабе упадет загруженность складов, и компании, занимающиеся краткосрочной сдачей в аренду излишек свободного пространства, скорее всего, почувствуют снижение спроса.

Текущая вспышка вируса, по всей вероятности, повысит статус вопроса о смягчении рисков в цепочках поставок и повышении их устойчивости — задач, которые выносятся на первое место в условиях повышенной напряженности в торговых отношениях. Деловые круги могут отреагировать по-разному, но в итоге это сведется к двум основным стратегиям:

  • Частичное или полное возвращение производства на родину, либо организация поисков более близкого источника поставок. Это может вылиться в дополнительный локальный рост спроса на индустриальную недвижимость и сопутствующую логистику, но также потенциально приведет к снижению транспортировок контейнеров в основных портах и понизит уровень потребности в складских площадях в этих локациях. Технологии станут ключом для обеспечения более надежной информированности о цепочке поставок.
  • Изменение существующей производственно-сбытовой цепи с малым уровнем производственных запасов. Компании могут принять решение увеличить производственные запасы ввиду текущей неопределенности и нарушения графиков, и это в некоторой степени может положительно сказаться на потребности в складских площадях. Эта ситуация наиболее всего характерна для товаров повышенной ценности и высокооборачиваемых товаров.

В долгосрочном периоде эта вспышка вируса, а также ожидание будущих колебаний может ускорить вовлечение автоматизации и роботов в процессы. Это также отразится на спецификациях зданий и выборе локаций: высокоавтоматизированные здания могут стать выше, но занимать меньшую площадь, потребуется меньшая площадь для парковок. Рабочая сила может оказаться менее важным фактором по сравнению с электрической мощностью. Более того, переход к онлайн-покупкам, особенно для продовольственного сегмента, может стать более важной частью розничной торговли, что в свою очередь простимулирует рост потребности в складских площадях.

Офисный рынок

Влияние удаленной работы на рынок офисной недвижимости

Фото используется в качестве иллюстрации

В настоящее время рынок офисной недвижимости во многих городах и странах находится на этапе максимальных арендных ставок, что отличает текущий период от времени, когда был зафиксирован рост заболеваемости атипичной пневмонией. Но существует риск того, что вспышка вируса COVID-19 может оказать большее влияние на рынки, которые находятся на этапе снижения ставок аренды. Снижение инвестиционной активности и ставок арены, которые окажутся больше прогнозируемых ранее, окажут негативное воздействие по итогам 2020 года.

Ставки аренды на офисные помещения будут снижаться по мере увеличения числа удаленных рабочих мест, что наиболее затронет арендодателей, заключающих краткосрочные договоры аренды. В частности, операторы коворкингов будут подвержены данному риску, если компании, с которыми у них заключены договоры, решат досрочно расторгнуть соглашения. Операторы гибридных пространств, с более надежным среднесрочным доходом, будут менее подвержены данному риску. На наиболее уязвимых рынках арендодатели, которые в настоящее время ведут переговоры с арендаторами, демонстрируют готовность ускорить переговоры и процесс завершения сделки и также готовы предложить льготные условия для закрытия сделок. В условиях существующей неопределенности арендодателям настоятельно рекомендуется соглашаться на незначительные уступки в процессе проведения переговоров, чтобы гарантировать заключение сделок и сохранение долгосрочного чистого операционного дохода.

В настоящее время мы находимся в центре крупнейшего за всю историю тестирования «работы из дома». Корпорации разрабатывают необходимую для этого инфраструктуру, отрабатывают и налаживают бизнес-процессы, чтобы минимизировать риски и последствия удаленного доступа, разрабатывают способы эффективной коммуникации сотрудников и клиентов. Мы ожидаем, что введение карантинных мер будет стимулировать инициативу сотрудников работать дома, и эти методы будут применяться в новых регионах по мере распространения инфекции. Крупные транснациональные корпорации, которые недавно и публично заявляли о сокращении практики работы на дому, теперь активно высказывают желание использования подобных практик до тех пор, пока распространение инфекции не пойдет на спад.

В перспективе, после 2020 года, мы ожидаем рост и широкое распространение спроса на удаленную работу, а также инвестиций в развитие данного направления. Но вряд ли это можно рассматривать как угрозу будущему спросу на офисную недвижимость, так как концентрация на высокой эффективности использования офисного пространства уже привела к оптимизации избыточного пространства.

Жилая недвижимость

В целом устойчивый сегмент, но с различными особенностями типов жилья

Фото используется в качестве иллюстрации

Самое большое влияние коронавирусная инфекция, несомненно, оказывает на человека. Эта вспышка еще сильнее подчеркнет эволюцию того, как мы работаем, живем и играем. Жилая недвижимость (от обычного жилого дома, студенческого общежития и коливинга до домов по уходу за пожилыми людьми) тесно связана с тем, как мы ведем себя и взаимодействуем. Долгосрочная тенденция к проживанию в условиях более высокой плотности людей и расширению пространства для совместной работы потенциально повышает риски передачи инфекции, поэтому операторам необходимо будет разработать протоколы по смягчению последствий.

С точки зрения инвесторов, жилищный сектор обладает защитными инвестиционными характеристиками, он выигрывает вследствие стабильных денежных потоков и способности активно управлять арендной платой для поддержания заполняемости и ограничения потенциальной вакантности. Спрос, как правило, устойчив к экономическим потрясениям и в основном поддерживается недоступностью домовладения, урбанизацией и повышенным интересом к более гибким решениям для жизни. Однако снижение потребительской уверенности и мобильности населения скажутся на спросе в этот период неопределенности.

Жилые дома

Многоквартирные жилые дома, как класс активов, будут оставаться устойчивыми к воздействию вспышки COVID-19 с их более стабильным, долгосрочным профилем дохода и защитными инвестиционными характеристиками. Там, где предложение нового жилья поддерживается покупками инвесторов, будет наблюдаться неопределенность спроса в краткосрочной перспективе на локации, которые полагаются на международные продажи. Технология является важным смягчающим фактором, и планы по созданию новых платформ онлайн-транзакций будут ускорены в 2020 году.

Студенческие общежития

Существуют риски, связанные с обязательными закрытиями высших учебных заведений и институциональными смягчениями, такими как расширение использования онлайн-образования (которое может стать более распространенным, поскольку мы видим сдвиг в сторону более широкого внедрения технологий в течение всего этого кризиса). Современное существующее предложение также ориентировано на спрос со стороны иностранных студентов, особенно из Азии. Неопределенность и ограничения перемещения будут иметь прямое влияние на заполняемость, новые заявки и доходы, что затормозит работу в течение 2020/21 учебного года.

Коливинг

Существует риск снижения стоимости гибкой краткосрочной совместной аренды, который представляет непосредственный риск для дохода. Этот зарождающийся сектор в целом поддерживается частным акционерным капиталом, а не более стабильным институциональным капиталом. Это подразумевает сильный стратегический уклон в сторону дальнейшего роста активов с целью создания масштабируемой бизнес-платформы, которая может быть стабилизирована для выхода. Продолжительная вспышка подорвет дальнейшие инвестиции и увеличит вероятность слияний и поглощений для частного акционерного капитала, который больше не захочет поддерживать жаждущие денежных вливаний бизнес-модели.

Заведения специализированного ухода

Из-за возраста и среднего профиля здоровья резидентов этот сектор сохраняет значительные дополнительные риски для операторов. По всему спектру предоставляемых услуг дома специализированного ухода будут более устойчивы к воздействию коронавируса на спрос, но это будет нейтрализовано дополнительными эксплуатационными расходами, связанными с гораздо более высокими протоколами защиты, необходимыми для жильцов. В краткосрочной перспективе инвестиционная активность будет снижена, поскольку будет ограничена экспертиза активов.

Заключение

Катализатор для социальных изменений и изменений на рынке недвижимости?

Хотя достаточно явно можно оценить немедленный и прямой эффект влияния вспышки COVID-19 — с увеличением количества отмен различных мероприятий, закрытий офисов, ограничений на перемещения и установления карантинных зон — косвенные эффекты не полностью осознаются. Города и страны, в которых было зарегистрировано наибольшее число случаев, безусловно, будут ощущать прямые воздействия наиболее сильно, но они и все оставшиеся локации будут испытывать косвенные последствия, будь то сокращение туризма, разрывы в цепочках поставок или даже изменения в том, как мы все живем и работаем.

Долгосрочные последствия для общества и недвижимости будут ощущаться и в последующие годы. Мероприятия по смягчению последствий продлятся несколько месяцев, и для полного восстановления потребуется некоторое время. Воздействие и последствия COVID-19 изменят наш образ жизни и работы, что может привести к появлению новых операционных моделей:

  • Является ли это катализатором для удаленной работы, которая станет более укоренившейся частью трудовой жизни, улучшая благосостояние и производительность труда?
  • Станет ли онлайн-шоппинг продуктов питания нормой для новых категорий людей и как ритейлеры отреагируют на этот возросший спрос?
  • Будет ли ускоряться деглобализация цепочек поставок по мере того, как компании будут стремиться снизить риск?
  • Будет ли снижение выбросов углерода и сокращение воздушных перевозок увеличивать производительность труда и менять представление предприятий о необходимости поездок и важности устойчивого развития?
  • Будет ли это способствовать усиленной интеграции технологий во всех сферах жизни и бизнеса?

Это вопросы, на которые мы пока не можем окончательно ответить, и все они имеют значительные следствия для сектора недвижимости. Тем не менее, мы, безусловно, видим, что долгосрочные последствия вспышки коронавируса будут и впредь влиять через каналы, которые были далеко не очевидны с самого начала. Воздействие на человека, экономику и бизнес неизбежно, но новые меры, политика и процедуры, а также инвестиции в правильную инфраструктуру помогут снизить риск в краткосрочной и долгосрочной перспективе.

Источник: JLL

Читайте также:

«Покупатели станут еще требовательней». Некоторые застройщики считают, что кризис не остановит строительство жилья в Минске

Феномен колодищанского полигона: на участки огромный спрос, но и количество продающихся домов и недостроев зашкаливает

Мингорисполком продает 15 изолированных помещений в разных районах столицы. Стартовые цены от $ 720 до $ 27.000

Читать:
Эксклюзив Realt.by:

Новые возможности для рекламы ваших товаров и услуг. Что Realt предлагает бизнесу в 2024 году

1216

Конкурс «Теперь не узнать!»: читаем истории о восстановлении домов и продолжаем принимать заявки о ремонте квартир

6031

Есть отличия в два раза. Сравнили цены в «Лэтуале» с «Золотым яблоком», «Милой» и маркетплейсами

50249

Уже работают магазины, ресторан, салон красоты. Как развивается Зеленая гавань и почему это уникальное место для жизни

9509

Разыгрываем год бесплатной мобильной связи: конкурс историй о ремонте домов и квартир

4073

Cходили в Первый национальный торговый дом и посмотрели, что там продается

145821

«Местные называли меня помещицей». Как минчанка в 50 лет продала квартиру и переехала в деревню

8701

"О переезде пожалела". Как живется в первых хрущевках Минска рядом с проспектом Независимости

82046

«К нам приблизилась цивилизация». Как живут люди в советских домах под боком у «Левады»

5373

А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов

25450

"Толп людей здесь не увидишь". Что сейчас происходит в ТЦ «Ленінград», который громко открывали

7548

«Все не зря». Молодая семья уехала из Минска в Витебск и сделала необычный ремонт в своей квартире

27840

На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить

10559

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457