Кто должен владеть "Минск-Миром"? Дольщики борются за право создать товарищество собственников, чтобы управлять своими домами  8607  13

"Минск-Мир" - самый крупный строящийся район города, в котором будут жить 100 тысяч человек. Дома строятся быстро, сдаются, но после жильцы начинают жаловаться. У кого-то по неделе нет электричества, у кого-то проблемы с текущей крышей, с лифтами, у кого-то - с банальной уборкой территории и вывозом мусора. Казалось бы, порядок прост: создается товарищество собственников, выбирается председатель, он от имени жильцов принимает дом и дальше контролирует сохранность общего имущества, работоспособность систем, чистоту и соблюдение застройщиком гарантийных обязательств. Но создать товарищество - тот еще квест. Мы узнали, чего хотят дольщики и какова позиция застройщика.

 

 

"ЖКХ плохо управляет имуществом"

По белорусскому законодательству (пункт 3 ст. 152 Жилищного кодекса) обязанность инициировать создание ТС лежит на застройщике: "Застройщик на стадии строительства одноквартирных, блокированных жилых домов, многоквартирного жилого дома обязан инициировать создание товарищества собственников из числа лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи". Почему застройщик? Потому что только он имеет данные всех дольщиков и может их уведомить о создании ТС.

Но в "Минск-Мире" этот алгоритм не сработал. В редакцию Realt.by обратились жители дома "Вальс", которые хотят создания ТС. Добиваются содействия застройщика, но пока безуспешно.

- Мы хотим создать ТС, чтобы максимально качественно принять свой дом от застройщика, отразить все недостатки, чтобы они точно были устранены до окончания гарантийного периода обслуживания, - объясняет член инициативной группы "Вальса" по созданию ТС Анна Богуш. - Кроме того, в ТС проще контролировать работу сотрудников (своего штата или обслуживающей организации), проще решать текущие вопросы. Если мы ТС не создаем, дом, как другие дома, передадут на баланс КУП ЖКХ Октябрьского района, оно назначит уполномоченное лицо, и уже оно, скорее всего, наймет ЖЭУ в качестве обслуживающей организации. Мы общаемся с жителями соседних домов и в курсе, что проблем очень много, что ЖЭУ не выезжает на заявки, не выполняет свои обязательства.

- Каких проблем опасаетесь?

- Могут не указать какие-то скрытые недостатки, по фасаду, лифтам, территории, оборудованию, которые мы, как дольщики, можем по началу и не видеть. Есть такая практика, что если создается ТС, ключи дольщикам выдаются быстрее. Если ТС нет, процедура назначения уполномоченного лица, приемки дома занимает больше времени. Для нас это важно - сдачу дома и так затянули, должны были сдать в декабре 2019-го. Потом обещали в июне. Теперь, похоже, срок ввода в эксплуатацию нашего 10-этажного дома снова перенесут.

Волнуется Анна не на пустом месте. Она уже имела опыт строительства в "Минск-Мире", в "Диадеме", которую сразу передали городским коммунальным службам, минуя этап ТС.

- Когда мы заселились, обнаружили, что ни в одном окне на площадках этажей не было ручек. Где-то не было освещения, где-то были поломаны двери. Не нашли пожарных гидрантов, пожарных кранов. За три месяца между тем, как застройщик передал дом КУП ЖКХ, и тем, как мы получили ключи, пропало много. Создать ТС в "Диадеме" получилось, только когда все жители оформили право собственности.

Работой коммунальников жители "Диадемы" были недовольны. Вспоминают эпизод, как семь этажей одного из подъездов неделю просидели без электричества, кто-то на первом этаже перерубил кабель, а коммунальники с застройщиком играли в пинг-понг, пересылая заявку жильцов. Как никто зимой не чистил сугробы, какие проблемы были с уборкой. А вот ТС с большей частью проблем справилось. Правда, у дома должна быть светящаяся в ночное время "корона". Но ее нет - уже давно не работает, гарантия на нее закончилась раньше, чем все жильцы закончили отделку и заселились. А проконтролировать без ТС этот момент оказалось некому.

Дольщики ходили на прием к руководству компании-застройщика

Для того чтобы создать ТС, нужно уведомить 100% дольщиков и провести голосование. У Анны и ее инициативной группы есть данные 150 человек - это те, кто вступил в закрытый чат "Вальса". Практически все они за ТС. Но в доме на сто квартир больше. Предоставить их данные застройщик не имеет право. А уведомлять почему-то не спешит. С апреля Анна ведет переговоры с застройщиком, тот вроде как не отказывается, но...  16 мая застройщику передали 250 конвертов  для обратной отправки, столько же бюллетеней для голосования и кратких инструкций по их заполнению. Просили отправить до 18 мая - чтобы вся кампания уложилась в сроки и ТС было создано до ввода дома. Представители застройщика все приняли, и - не отправили.

Анна Богуш (справа) ждет приема у застройщика. Фото автора материала.

3 июня Анна и пару человек из инициативной группы снова пришли на прием. Надо отметить, что принимает руководство исключительно по записи, в ресторане закрытого здания аэропорта, на входе - сотрудники Департамента охраны МВД, турникеты, паспортный контроль и грозное предупреждение, что без масок и перчаток входить запрещается.

Дольщиков приняли, а вот журналиста Realt.by директор ИООО "Дана Астра" Павел Овчаров лично попросил удалиться.

- Нам запретили записывать на диктофон беседу, - рассказала после Анна. - Сказали, что 19 или 22 июня "созвонимся" по поводу рассылки уведомлений дольщикам об организации общего собрания по созданию ТС.

За эти дни Анне так и не удалось дозвониться до представителей застройщика, и ей никто не перезвонил.

Позиция застройщика

Однако редакции Realt.by удалось сегодня получить комментарий компании-застройщика. В официальном ответе на наш запрос говорится:

"Согласно пункту 2 статьи 152 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее ЖК) лица, которые участвуют в строительстве многоквартирного жилого дома на основании договоров создания объектов долевого строительства и (или) с использованием жилищных облигаций и которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в этих жилых домах, вправе создать товарищество собственников до ввода в эксплуатацию жилых домов.

Обращаем внимание, что согласно пункту 4 статьи 152 ЖК инициаторами общего собрания по вопросу создания товарищества собственников выступают лица, указанные в пункте 2 статьи 152 ЖК, или застройщик.

Таким образом, ИООО "Дана Астра", руководствуясь законодательством Республики Беларусь, не усматривает себя единственным возможным, предусмотренным законодательством Республики Беларусь, лицом, ответственным за создание товарищества собственников. Пример создания товарищества собственников жилого дома "Рио Де Жанейро" - тому подтверждение.

Хотим обратить внимание, что работа председателя товарищества собственников – это не только качественная приемка дома и участие в составлении дефектных актов на гарантийный ремонт, но прежде всего обеспечение обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома, в том числе: предоставление земельного участка для обслуживания и эксплуатации жилого дома, содержание общего имущества совместного домовладения и придомовой территории, обеспечение начисления платы за жилищно-коммунальные услуги и возмещения расходов на электроэнергию, обеспечение заключения и выполнения договоров на электро-, водо-, теплоснабжение, водоотведение, техническое обслуживание оборудования жилого дома, вывоз ТКО, техническое обслуживание жилого дома, включая аварийное обслуживание и др.

Например, в октябре 2017 года введен в эксплуатацию первый многоквартирный жилой дом «Диадема» в составе комплекса «Минск-Мир». Товарищество собственников «Жилой дом ДИАДЕМА» было создано в июне 2018 года. До октября 2018 года все имущество данного многоквартирного дома было передано от застройщика и КУП «ЖКХ Октябрьского района г. Минска» товариществу собственников. За прошедшее время сменилось уже 2 (два) председателя данного товарищества собственников, но до настоящего времени товариществом собственников не решены все вопросы по обслуживанию и содержанию данного дома, которые, согласно законодательству, должны были быть решены в ближайшее время после создания товарищества собственников.

Опыт работы показывает, что далеко не все председатели правлений товариществ собственников в г. Минске добросовестно выполняют возложенные на них законодательством обязанности и без злоупотреблений реализуют свои права. 

Например: не обеспечивают отвод земельных участков для обслуживания и эксплуатации жилых домов, не заключают договоры на техническое обслуживание жилого дома, включая аварийное обслуживание, не обеспечивают надлежащее содержание и обслуживание придомовой территории и инженерного оборудования жилого дома, в том числе лифтового оборудования и др. Все это приводит, в том числе, к нарушению условий эксплуатации лифтового оборудования (что приводит к его поломке и нераспространению гарантийных обязательств производителя лифтового оборудования), ненадлежащему обслуживанию инженерных систем дома (что приводит к их повреждению и/или уничтожению), повреждению мест общего пользования жилого дома и необеспечению их текущего ремонта, необеспечению своевременного вывоза ТКО и как вывод захламлению придомовой территории, уничтожению озеленения и благоустройства и т.д. и т.п.

Порядок приемки в эксплуатацию объектов, законченных возведением, определен законодательством: работает приемочная комиссия, осуществляется сбор справок и заключений, подтверждающих соответствие объекта утвержденной проектной и разрешительной документации, соответствие объекта требованиям технических нормативных правовых актов, достижение предусмотренных проектной документацией технико-экономических показателей, обеспечение эксплуатационной надежности объекта и готовность инженерной инфраструктуры обеспечивать подачу и отведение ресурсов в объемах, предусмотренных проектной документацией.

После ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию застройщик заинтересован, во-первых, в скорейшей передаче квартир и нежилых (административных, торговых и др.) помещений их собственникам, а во-вторых – в обеспечении жилого дома всеми жилищно-коммунальными услугами. Жилищно-коммунальные услуги предоставляются на основании договоров, заключенных поставщиками услуг с организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения. 

ИООО «Дана Астра» прекрасно понимает, что дольщики, получившие от застройщика построенные квартиры, все свое время и силы направляют на выполнение отделочных работ в своих квартирах для обеспечения скорейшего заселения и не тратят свое время на решение «общедомовых» вопросов. А решение вопросов жизнеобеспечения введенного жилого дома – не ждет, эти вопросы нужно решать очень оперативно и правильно, с соблюдением всех сроков и процедур. 

Решением данных вопросов является, и практика подтверждает это, назначение на принятый в эксплуатацию многоквартирный жилой дом уполномоченного лица. Функционирование уполномоченного лица подробно урегулировано законодательством (статьи 13, 92, 150, 151, 154, 159, 170 ЖК, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 № 342 Положение об уполномоченном лице по управлению общим имуществом). 

Необходимо отметить, что назначение уполномоченного лица и управление общим имуществом совместного домовладения уполномоченным лицом не является передачей многоквартирного жилого дома на баланс этого уполномоченного лица. 

Данное уполномоченное лицо обеспечивает заключение и исполнение всех договоров, обеспечивающих жизнеспособность дома. Таким образом, собственники квартир, на стадии регистрации своего права собственности, выполнения отделочных работ и заселения в свои квартиры уже обеспечены жилищно-коммунальными услугами. 

Участники совместного домовладения (собственники квартир и изолированных помещений в составе одного дома) в любой момент имеют право создать товарищество собственников (пункт 1 статьи 152 ЖК)".

Председатель ТС дома "Пальма-2": "Проблемы начали решать только, когда мы дошли до владельцев бизнеса, за что им спасибо"

Проблемы есть не только с домом Анны. Два месяца назад Александр Головач возглавил ТС в доме "Пальма-2" в "Минск-Мире". Жильцы пригласили Александра, потому что у него уже был опыт борьбы за права дольщиков. (Он - председатель ТС в доме на Грибоедова, 1 в ЖК "Чайковский", в котором эксперты обнаружили: там требуют усиления плиты перекрытия).

- "Пальму-2" сдали год назад. Если кратко - это трэш, - говорит Александр. -  По одному только теплоузлу - 28 замечаний. Сломан насос, не проверены манометры, нет документов, был ли он принят вообще, кто его обслуживал - неизвестно. Дом на балансе КУП ЖКХ Октябрьского района, там утверждают, что обслуживали его ЖЭУ-2 и ЖЭУ-4, но там уверяют, что нет - не обслуживали. Если бы дом принимало товарищество собственников, как хочет устроить в своем доме Анна Богуш, можно было бы сразу получить документы, в гарантийный срок потребовать замены. Подозреваю, что гарантийный срок у того же насоса был год, и он уже истек. Все, на что истекла гарантия, чинится и меняется за средства жильцов.

Александр еще изучает состояние дома, и вопросы множатся. Например, на общем теплоузле насчитался расход 1019 Гкал за год, а каждый месяц квартиры оплачивали по 150 Гкал. Но неясно, дошли ли эти деньги (а народ явно переплатил) до поставщика услуги или растворились на счетах КУП ЖКХ? Ведь документов, что минские теплосети вообще знают, что обслуживают дом, пока не обнаружено. Проблема с крышей, в "пироге" вода. Не выяснено, почему вода стоит в лифтовых приямках, и точно ли это не грунтовые воды?

- Пока мне удалось выяснить, что 25-этажка стоит на подушке, а не на сваях. Это еще нужно уточнять... Большинство проблем, повторюсь, не возникали бы или были бы сняты на этапе ввода дома в эксплуатацию, если бы в приемке дома участвовало товарищество собственников.

При этом Александр убежден: владельцы огромного застройщика "Дана Холдингз" не в курсе того, что происходит.

- Строители, подрядчики, управленцы - все местные, белорусы. Сами на себя жаловаться не будут, рассказывать о своих косяках или содействовать тому, чтобы информация дошла выше, не заинтересованы. Мне удалось пообщаться по дому на Грибоедова, 1, с совладельцем "Дана Холдингз" - он из статьи в СМИ узнал, что у дома такие проблемы. И только после вмешательства все сдвинулось с мертвой точки, проблемы начали решать, за что большое спасибо.

Для обслуживания "Маяка Минска" зарегистрирована управляющая организация Dubai Property Management. Из названия ясно - корни у нее и недавно переименованных компаний "Дана Холдингз" одни. Тот же Александр Головач посчитал, что оптимально обслуживать "Пальму-2" именно у этой компании. Но и тут все непросто - управляющей компании дом может передать на обслуживание только товарищество собственников. Тот же "Вальс" не может выбрать управляющую компанию, потому что ее выбирает ТС.

"Рио": умудрились создать ТС без застройщика

Однако кому-то удалось создать ТС и без застройщика. Дом "Рио" сдали в апреле этого года. Председатель ТС Марина Марчук говорит, что застройщик, хотя дольщики и просили, в организации товарищества участия не принимал.

- "Дана Астра" отказалась разослать уведомления и не предоставила сведений о дольщиках. Но нам удалось с помощью соцсетей найти данные практически всех дольщиков и организовать голосование по ТС. Его зарегистрировали за неделю до сдачи дома. В приемке мы не участвовали - комиссия формируется за месяц до сдачи дома.

Тем не менее, ТС начало работать с первых дней, они принимали фасад и работы, которые были перенесены застройщиком на благоприятный погодный период.

- У нас есть вопросы - в основном по качеству строительных работ. По отделке мест общего пользования, по качеству крыши, она уже течет. Текут стояки горячего и холодного водоснабжения. Проблемы в квартирах не совсем зона ответственности ТС, но мы посчитали, что замены в 300 квартирах требуют 800 окон. Застройщик принимает претензии, но подрядчики исполняют недочеты довольно вяло. 

Марина тоже уверена: создавать ТС в новых домах нужно до сдачи дома. И все сходятся во мнении: помогать в создании товариществ застройщикам неинтересно. Председатели товариществ - чаще всего сами жильцы. Они к приемке относятся очень внимательно и не способны на что-то закрыть глаза. Они чувствуют личную ответственность - это усложняет застройщику процесс сдачи.

Эксклюзив Realt.by:

Битва двух квартир: "темное и спокойное царство" или "бело-красная чистота"? Нашли необычный дизайн и сравнили

1089 1

Весь Минск гудит! В разных частях города проходят акции солидарности: есть сообщения о вышедших на улицы работниках строительных организаций

5861

$50 тыс. за участок в Хатежино и $ 6,5 тыс. за землю в Слободе. Итоги аукциона по продаже б/у участков 7 августа

3962

Сколько стоит снять «двушку» в Минске? Нашли варианты от 250 до 700 долларов в месяц

3307 1

Мест нет, но вы держитесь. Как в разных жилых комплексах решают проблемы парковки (либо не решают)

428

Такого еще не было. Realt.by запускает новый уникальный проект о ремонте в новостройке

3109 2

Каждый этаж сдвинут на 2 градуса. В Могилеве сдан первый винтовой дом «Зодиак», где «квадрат» стоил 1437 рублей

8018 4

"Никто посторонний здесь не вбил ни одного гвоздя". Хозяева агроусадеб под Брестом рассказали, сколько стоит у них отдохнуть и как они пережили пандемию

5519 1

Обзор рынка аренды квартир в Минске за июль 2020 года

3432 5

"Хотел построить родовое гнездо, но теперь здесь жить некому". За $398 тысяч в Ракове продается очень необычный дом

22565 13

«Мне 23, мужу 21, есть двое детей до 3 лет. Мы можем взять льготный кредит?». Юрист подробно объясняет нюансы получения льгот на жилье

2836 3

Как менялись цены на квартиры между президентскими выборами (инфографика)

4238 8

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 3-10 августа 2020 года

8439 248

«Не хотим, чтобы наши сотрудники попали под обстрелы». Как в Минске работают заведения возле точек протестов

5065

«Куда делись наши деньги?». Держатели жилищных облигаций ЖК «Грушевский посад» записали видеообращение белорусским и польским властям

4911 1

«Цены будут минимум на 5% ниже, чем у конкурентов». Leroy Merlin начал строить гипермаркет около Ждановичей

5469

“Двушки” от $54 тыс. Готовые квартиры в новостройке на ул. Серова вновь выставили на аукцион (цены снова снижены)

7231 3

«Арабы и иранцы уже не приезжают». Почему квартиры премиум-сегмента в Минске стали покупать именно белорусы

8652 6

Самое важное на рынке недвижимости за неделю. Подборка редакции Realt.by (3-9 августа 2020 года)

3116

Лестницы и от $818 за "квадрат". Как выглядят самые дешевые двухуровневые квартиры с ремонтом в Минске

5676 1
Комментарии к новости
Вы должны авторизоваться! Войти
1.5K 513
851
олегофен
0
30.06.2020 в 10:22
«Проблемы начали решать только, когда мы дошли до владельцев бизнеса, за что им спасибо«
Владельцы постоянно заняты, считают прибыль - 55,60,65,70%....
58 71
74
Odiser
-1
29.06.2020 в 14:53
CybeR53 в 13:09 29.06.2020:
Вроде и нельзя быть таким злым к согражданам, но если вы решились покупать у Даны, то нечего ныть и ножками топать. Сами знали, во что ввязывались!
Плевать Дана хотела на свои косяки, их исправление и вас, "счастливые" владельцы метров.
Прям-таки хочется посмотреть, что же будет с этими домами-халтурами через лет 10...
Надо не смотреть, что с ними будет, а покупать и не щелкать одним местом. Вы видимо не счастливый владелец своих метров, раз вас так цепляет данная ситуация. Дана решает вопросы по косякам, но единственное, что делает их медленно иногда приходиться и не один раз писать. По опыту коллег, которые живут один в Воге, второй в Марине говорю.
155 36
134
CybeR53
0
29.06.2020 в 13:09
Вроде и нельзя быть таким злым к согражданам, но если вы решились покупать у Даны, то нечего ныть и ножками топать. Сами знали, во что ввязывались!
Плевать Дана хотела на свои косяки, их исправление и вас, "счастливые" владельцы метров.
Прям-таки хочется посмотреть, что же будет с этими домами-халтурами через лет 10...
56 21
24
Anton
+1
29.06.2020 в 10:21
Безоблачные ожидания дольщиков, взращенные на сладких обещаниях застройщика безжалостно разбиваются о суровую белорусскую реальность. А сколько еще таких дольщиков...
147 53
29
optimum
+4
28.06.2020 в 22:36
Обожаю эту контору. У нее девиз - что хочу, то ворочу. А у дольщиков другой - терпеть и смирятся.
29 12
11
Вассисуалий
-2
27.06.2020 в 12:54
Геннадий в 00:04 27.06.2020:
НВ Австрии, Бельгии и Германии ОСЖ (объединение собственников жилья) создаётся застройщиком в обязательном порядке во всех новостройках, строящихся с целью продажи квартир. И для создания ОСЖ не нужно никакого собрания и решения дольщиков. А вот управляющий выбирается собственниками на конкурентной основе минимум из трёх профессиональных компаний тайным голосованием на общем собрании. Таких компаний - огромное количество, это не председателя в Беларуси грамотного искать, попробуй найди.
Понятно что некоторым там и трава зеленее, но:

мой друг купил новостройку в Берлине. 600к евро +-.

Неорганизованность к приемке - потрясающая, детали даже расписывать не буду. (но: косяки застройщика искал независимый инженер, их выписал, и с трудом, но удалось заставить его пофиксить косяки. не все конечно, колонны кривые исправлять не будут).

Обслуживающая организация с контрактом на три года была выдана автоматически. Никакого выбора, да и выбирать особо не из кого - есть пару крупных игроков, и всё. Работники приходят турки-румыны, ничего делать не умеют.

А еще в комплекте контракт на интернет с их телекомом на 10 (!!!!) лет!

Так что нечего тут расписывать, как там все хорошо.
1 0
1
Андрей Митин
+1
27.06.2020 в 03:14
Дольщики Вальса, вступайте в телеграмм-чат
1 0
1
Геннадий
+1
27.06.2020 в 00:04
Ну что тут поделаешь... ошибка на ошибке. КУП ЖКХ само и есть уполномоченное лицо, и на балансе ни одного дома не имеет и иметь не может. И как-то ушёл в тень тот факт, что дом принадлежит объединению собственников, а ТС - это форма управления, или проще "управляющий", созданный объединением собственников для управления общим имуществом. И что председатель - это менеджер в этом ТС, который выполняет решения общего собрания и правления, о коих ни слова (выберем председателя, и дальше он будет решать все наши проблемы, а мы ремонт в квартирах будем делать). Увы. В Австрии, Бельгии и Германии ОСЖ (объединение собственников жилья) создаётся застройщиком в обязательном порядке во всех новостройках, строящихся с целью продажи квартир. И для создания ОСЖ не нужно никакого собрания и решения дольщиков. А вот управляющий выбирается собственниками на конкурентной основе минимум из трёх профессиональных компаний тайным голосованием на общем собрании. Таких компаний - огромное количество, это не председателя в Беларуси грамотного искать, попробуй найди. Не пора ли и у нас сделать так же? Потому что дом - он не для застройщика,, а для его клиентов, и нужно наконец перестать этим клиентам мешать, используя законодательство в зависимости от ситуации - хочу помогу, а хочу нет.
1 0
1
trofim_as
+1
26.06.2020 в 22:43
Дмитрий Мартыненко в 11:52 26.06.2020:
Марина тоже уверена: создавать ТС в новых домах нужно до сдачи дома
Как предлагается решать правовую коллизию: создать ТС могут только *собственники*, а до сдачи дома право собственности еще ни у кого не оформлено.
Читайте п. 2 ст. 152 ЖК РБ. создать ТС могут лица , которые участвуют в строительстве жилого дома...и которым будет принадлежать право собственности...
Все нормально, нет коллизии)
1.5K 1K
768
vhlev
+1
26.06.2020 в 12:52
Ахахахахахах, Ничему жизнь людей не учит) Удачи при коммуникации с застройщиком
3 0
5
folt
+2
26.06.2020 в 12:19
Проблемы не было бы, если застройщик сам ВЫПОЛНЯЛ правовые обязательства.
1.3K 776
354
Fichka
+1
26.06.2020 в 12:07
А вот кто взял в рассрочку на 10 лет ?
Собственником станут после полной оплаты, тогда как ?
2K 1K
910
Дмитрий Мартыненко
+2
26.06.2020 в 11:52
Марина тоже уверена: создавать ТС в новых домах нужно до сдачи дома
Как предлагается решать правовую коллизию: создать ТС могут только *собственники*, а до сдачи дома право собственности еще ни у кого не оформлено.