Офисы Минска продолжают пустеть. Что будет дальше со ставками аренды и предложением

  8948   3

В результате за неполное полугодие в бизнес-центрах классов В+, В и С ставки упали на 12−15%, что в денежном выражении означает -2 EUR/кв. м.

— Может быть, есть еще какие-то механизмы регулирования стоимости аренды?

— После того, как в конце февраля обменный курс евро стал интенсивно расти, к нам начали поступать запросы как от собственников офисов, так и от арендаторов: «Что делать со стоимостью аренды дальше?». Ведь для арендаторов, получающих выручку в белорусских рублях, стоимость аренды увеличивалась пропорционально росту курса евро. Поскольку в складывающейся ситуации мы не видели объективных предпосылок к увеличению стоимости аренды, то мы рекомендовали либо пойти на уступки по ставке аренды, либо предоставить отсрочку оплаты части стоимости аренды. Со временем, вместе с ухудшением пандемического положения, некоторые собственники самостоятельно начали пытаться удерживать и привлекать новых арендаторов предоставлением арендного грейс-периода — то есть снижением ставки аренды до какого-то уровня на определенный срок.

В результате: на данный момент мы видим уже явное снижение ставок. При чем не только сделок, но и предложения, что указывает на понимание собственниками реальной ситуации со спросом и предложением.

— На каком уровне сейчас ставки аренды?

— Без изменений в настоящий момент держится только один класс А, который остался на прежнем уровне ставок из-за ограниченного предложения. Ставка предложения аренды от 30 EUR/кв. м. По классу В+ ставки предложения аренды снизились в среднем на 2,5 EUR/кв. м до уровня 17,5 EUR/кв. м, что соответствует показателю 2018 года.

По классам В и С снижение составляет в среднем 1,5 EUR/кв. м, в результате чего актуальные ставки аренды находятся на уровне 11,7 EUR/кв. м и 8,7 EUR/кв. м соответственно.

Если говорить о ставках по факту сделок, то сейчас тот редкий случай, когда ставки предложения очень близки с реальными ставками. Но, безусловно, итоговая ставка будет зависеть как от площади, так и от условий конкретного договора аренды.

— Каково расхождение по ставкам в рамках каждого класса качества?

— Расхождение по ставкам есть. И в ряде случае весьма широкое. С одной стороны, это обусловлено вакантностью бизнес-центров (у кого больше свободных площадей, тот старается привлечь дисконтом по стоимости аренды) и величиной предлагаемых в аренду офисов (чем меньше площадь, тем больше вероятности максимизировать ставку аренды). А с другой — расхождение в ставках связано с ликвидностью объектов. В частности, с их местоположением. Очевидно, что в бизнес-центре, где предлагаются небольшие площади и который расположен в центральной части города, ставка будет выше, чем в том, что за МКАДом, несмотря на превосходящую (зачастую) техническую оснащенность.

В итоге, например, по классу В+ расхождение составляет от 12 до 22 EUR/кв. м, в классе В — от 10 до 18 EUR/кв. м. В бизнес-центрах класса С ставка аренды в мае достигала 14 EUR/кв. м. Однако следует понимать, что, во-первых, мы сейчас говорим о ставках предложения аренды, которые в первую очередь иллюстрируют желания собственников, и потому не факт, что помещения сдадутся по данной ставке. А во-вторых, максимальные ставки характерны для офисов минимальной площади и/или имеющих особенную в плане качества/стилистики отделку и оснащение.

— Как на фоне экономической ситуации и пандемии изменилась вакантность в бизнес-центрах Минска?

— По сравнению с январем, объем предлагаемых в аренду офисов в бизнес-центрах увеличился более чем на 27%, или на 13,4 тыс. кв. м, и составляет порядка 50,5 тыс. кв. м.

При этом вакантность в бизнес-центрах класса В+ существенно не изменилась. Тот же объем площадей, который предлагался в январе (15 тыс. кв. м), мы можем наблюдать и сейчас. И из существующих 25 бизнес-центров класса В+ в активном предложении можно увидеть всего 5. По остальным объектам в данном классе качества наблюдается нулевая вакантность.