Офисы Минска продолжают пустеть. Что будет дальше со ставками аренды и предложением  8678  3

Экономическая ситуация стабилизировалась, а пандемические страхи уже потеряли свою остроту. Казалось бы, в такой ситуации компании должны возвращаться в офисы, но почему-то объем свободных площадей продолжает увеличиваться. В чем причина? Как это сказывается на ставках аренды? Об этом и дальнейших перспективах мы поговорили с руководителем «Твоя столица Недвижимость для бизнеса» Русланом Орловым.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

- Как изменилась ситуация на рынке офисов по сравнению с началом года?

- Офисный рынок, как и все мы, столкнулся с двумя основными трудностями – пандемией вируса и во многом обусловленной ей экономической дестабилизацией, выразившейся в увеличении обменного курса валют. В той или иной степени данные явления сказались на каждой компании. И в абсолютном большинстве – негативно: снижение спроса, выручки, заказов. Даже некоторые компании IT-сферы декларировали приостановку или закрытие проектов, увеличение затрат на обеспечение рабочего процесса в режиме необходимой самоизоляции сотрудников и другие сложности.

Понятно, что в подобной ситуации вопрос аренды офиса был не самым важным для компаний, но все же требовал решения. В итоге компании-арендаторы вынуждены были изыскивать средства на подорожавшую аренду (из-за роста обменного курса валют) зачастую вынужденного пустовать из-за изоляции сотрудников офиса, параллельно ведя переговоры с арендодателями на тему снижения стоимости аренды.

В результате за неполное полугодие в бизнес-центрах классов В+, В и С ставки упали на 12-15%, что в денежном выражении означает -2 EUR/кв. м. 

- Может быть, есть еще какие-то механизмы регулирования стоимости аренды?

- После того, как в конце февраля обменный курс евро стал интенсивно расти, к нам начали поступать запросы как от собственников офисов, так и от арендаторов: "Что делать со стоимостью аренды дальше?". Ведь для арендаторов, получающих выручку в белорусских рублях, стоимость аренды увеличивалась пропорционально росту курса евро. Поскольку в складывающейся ситуации мы не видели объективных предпосылок к увеличению стоимости аренды, то мы рекомендовали либо пойти на уступки по ставке аренды, либо предоставить отсрочку оплаты части стоимости аренды. Со временем, вместе с ухудшением пандемического положения, некоторые собственники самостоятельно начали пытаться удерживать и привлекать новых арендаторов предоставлением арендного грейс-периода – то есть снижением ставки аренды до какого-то уровня на определенный срок.

В результате: на данный момент мы видим уже явное снижение ставок. При чем не только сделок, но и предложения, что указывает на понимание собственниками реальной ситуации со спросом и предложением. 

- На каком уровне сейчас ставки аренды?

- Без изменений в настоящий момент держится только один класс А, который остался на прежнем уровне ставок из-за ограниченного предложения. Ставка предложения аренды от 30 EUR/кв. м. По классу В+ ставки предложения аренды снизились в среднем на 2,5 EUR/кв. м до уровня 17,5 EUR/кв. м, что соответствует показателю 2018 года.

По классам В и С снижение составляет в среднем 1,5 EUR/кв. м, в результате чего актуальные ставки аренды находятся на уровне 11,7 EUR/кв. м и 8,7 EUR/кв. м соответственно. 

Если говорить о ставках по факту сделок, то сейчас тот редкий случай, когда ставки предложения очень близки с реальными ставками. Но, безусловно, итоговая ставка будет зависеть как от площади, так и от условий конкретного договора аренды.

- Каково расхождение по ставкам в рамках каждого класса качества? 

- Расхождение по ставкам есть. И в ряде случае весьма широкое. С одной стороны, это обусловлено вакантностью бизнес-центров (у кого больше свободных площадей, тот старается привлечь дисконтом по стоимости аренды) и величиной предлагаемых в аренду офисов (чем меньше площадь, тем больше вероятности максимизировать ставку аренды). А с другой - расхождение в ставках связано с ликвидностью объектов. В частности, с их местоположением. Очевидно, что в бизнес-центре, где предлагаются небольшие площади и который расположен в центральной части города, ставка будет выше, чем в том, что за МКАДом, несмотря на превосходящую (зачастую) техническую оснащенность.

В итоге, например, по классу В+ расхождение составляет от 12 до 22 EUR/кв. м, в классе В - от 10 до 18 EUR/кв. м. В бизнес-центрах класса С ставка аренды в мае достигала 14 EUR/кв. м. Однако следует понимать, что, во-первых, мы сейчас говорим о ставках предложения аренды, которые в первую очередь иллюстрируют желания собственников, и потому не факт, что помещения сдадутся по данной ставке. А во-вторых, максимальные ставки характерны для офисов минимальной площади и/или имеющих особенную в плане качества/стилистики отделку и оснащение.

- Как на фоне экономической ситуации и пандемии изменилась вакантность в бизнес-центрах Минска?

- По сравнению с январем, объем предлагаемых в аренду офисов в бизнес-центрах увеличился более чем на 27%, или на 13,4 тыс. кв. м, и составляет порядка 50,5 тыс. кв. м. 

При этом вакантность в бизнес-центрах класса В+ существенно не изменилась. Тот же объем площадей, который предлагался в январе (15 тыс. кв. м), мы можем наблюдать и сейчас. И из существующих 25 бизнес-центров класса В+ в активном предложении можно увидеть всего 5. По остальным объектам в данном классе качества наблюдается нулевая вакантность.

В отношении классов В и С ситуация развернулась по-другому. Эти классы качества больше всего «прочувствовали» изменения на рынке. 

Сейчас среди бизнес-центров класса В насчитывается 64 объекта, а наличие вакантной площади наблюдается в 38 из них. Среди 44 объектов класса С вакантные площади присутствуют в 29 объектах. Такого давно не было, пусть в этих классах и присутствует, как правило, самое широкое предложение, но не настолько, чтобы каждый второй бизнес-центр предлагал офисные площади. В большинстве случаев – это, конечно, маленькие площади. Что в первую очередь связано с большим количеством собственников в бизнес-центрах подобного класса.

- По вашему мнению, почему пустеют офисы?

- На мой взгляд, с учетом сложившейся экономической и эпидемиологической ситуации чего-то неожиданного в увеличении количества свободных офисов нет. Мы еженедельно отслеживаем арендный спрос, причем не только на офисные, но и на торговые помещения. Так вот офисному сектору еще повезло – на данный момент снижение спроса на аренду офисов по сравнению с январем по-прежнему составляет более 50%. А спрос на торговые помещения упал вовсе на 75+%. Бизнес – дело рисковое, и многие небольшие компании в сложной ситуации не смогли удержаться на плаву, а кто-то просто вынужден был сменить офис на более маленький или более бюджетный. В любом случае, до конца года подобная тенденция роста количества свободных офисов будет только увеличиваться. Темпы роста вакантности будут зависеть от того, выйдут ли на рынок те бизнес-центры, которые это планировали сделать в текущем году. В складывающейся ситуации выигрывает тот, кто первым найдет своего арендатора. Лучше уступить по ставке сегодня и подписать договор аренды на годы вперед, тем самым избежав простоя офиса и недополученной выгоды, чем терять деньги от простоя и быть зависимым от будущих рисков снижения ставок и т.п. В последующем потери могут быть гораздо более весомыми.

Читайте также:

«Хотим вовлечь в оборот неиспользуемое имущество». Белшина распродает свои здания

Ближайший к центру. На проспекте Жукова в Минске открылся строительный гипермаркет MILE — фото и цены

Эксклюзив Realt.by:

Сколько стоит снять «двушку» в Минске? Нашли варианты от 250 до 700 долларов в месяц

3307 1

"Хотел построить родовое гнездо, но теперь здесь жить некому". За $398 тысяч в Ракове продается очень необычный дом

22554 13

Мест нет, но вы держитесь. Как в разных жилых комплексах решают проблемы парковки (либо не решают)

428

Лестницы и от $818 за "квадрат". Как выглядят самые дешевые двухуровневые квартиры с ремонтом в Минске

5676 1

«Цены будут минимум на 5% ниже, чем у конкурентов». Leroy Merlin начал строить гипермаркет около Ждановичей

5469

Такого еще не было. Realt.by запускает новый уникальный проект о ремонте в новостройке

3109 2

$50 тыс. за участок в Хатежино и $ 6,5 тыс. за землю в Слободе. Итоги аукциона по продаже б/у участков 7 августа

3962

Обзор рынка аренды квартир в Минске за июль 2020 года

3432 5

«Не хотим, чтобы наши сотрудники попали под обстрелы». Как в Минске работают заведения возле точек протестов

5039

«Арабы и иранцы уже не приезжают». Почему квартиры премиум-сегмента в Минске стали покупать именно белорусы

8647 6

Самое важное на рынке недвижимости за неделю. Подборка редакции Realt.by (3-9 августа 2020 года)

3112

Битва двух квартир: "темное и спокойное царство" или "бело-красная чистота"? Нашли необычный дизайн и сравнили

1089 1

Каждый этаж сдвинут на 2 градуса. В Могилеве сдан первый винтовой дом «Зодиак», где «квадрат» стоил 1437 рублей

8018 4

“Двушки” от $54 тыс. Готовые квартиры в новостройке на ул. Серова вновь выставили на аукцион (цены снова снижены)

7231 3

«Мне 23, мужу 21, есть двое детей до 3 лет. Мы можем взять льготный кредит?». Юрист подробно объясняет нюансы получения льгот на жилье

2836 3

Как менялись цены на квартиры между президентскими выборами (инфографика)

4238 8

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 3-10 августа 2020 года

8420 248

"Никто посторонний здесь не вбил ни одного гвоздя". Хозяева агроусадеб под Брестом рассказали, сколько стоит у них отдохнуть и как они пережили пандемию

5506 1

Весь Минск гудит! В разных частях города проходят акции солидарности: есть сообщения о вышедших на улицы работниках строительных организаций

5739

«Куда делись наши деньги?». Держатели жилищных облигаций ЖК «Грушевский посад» записали видеообращение белорусским и польским властям

4911 1
Комментарии к новости
Вы должны авторизоваться! Войти
261 134
132
татьяна васильевна
+1
02.07.2020 в 12:22
Скоро вообще все Вайтишники откажутся от офисов,и будете с хозяевами там в страйкбол в пустых помещениях играть,горе оценщики
574 553
270
Nickname7
+2
01.07.2020 в 15:55
Anton в 14:05 01.07.2020:
Помню как-то в 2015 заказывал у этих ребят в Столице заключение о рыночной стоимости аренды офиса, потому что приближался кризис а снимать мой никто не хотел (принципиально сдавал сам). Так вот после получения их заключения обиделся на них))) Что занизили ставку на мою "прелесть")) Через год понял, что как раз таки их оценка была самой адекватной и реальной)) Видно реально шарят в этом и мониторят эту тему)
Самое интересное, что многие агентства готовы были работать по моей ставке и даже предлагали более высокую) Вот только тогда не обращал внимание, как долго "висели" подобные офисы с завышенными ценами. А как оказалось - зря.
В итоге сдал офис сам, но тупо затянул по времени когда ставки еще сильнее упали и пришлось в подарок арендатору делать за свой счет "косметику" в офисе. Для себя сделал вывод - жадность однозначно губит и не только Фраера))
Класс!
56 21
24
Anton
+4
01.07.2020 в 14:05
Помню как-то в 2015 заказывал у этих ребят в Столице заключение о рыночной стоимости аренды офиса, потому что приближался кризис а снимать мой никто не хотел (принципиально сдавал сам). Так вот после получения их заключения обиделся на них))) Что занизили ставку на мою "прелесть")) Через год понял, что как раз таки их оценка была самой адекватной и реальной)) Видно реально шарят в этом и мониторят эту тему)
Самое интересное, что многие агентства готовы были работать по моей ставке и даже предлагали более высокую) Вот только тогда не обращал внимание, как долго "висели" подобные офисы с завышенными ценами. А как оказалось - зря.
В итоге сдал офис сам, но тупо затянул по времени когда ставки еще сильнее упали и пришлось в подарок арендатору делать за свой счет "косметику" в офисе. Для себя сделал вывод - жадность однозначно губит и не только Фраера))