Это смерть для мелких застройщиков? Кого не коснется действие указа о 5-процентной прибыли и что думают об этом эксперты  6772  13

Сегодня на Национальном правовом портале опубликовали полный текст указа №247 «О строительстве жилых помещений», где идет речь об ограничении застройщиков прибылью в 5% при строительстве жилья с привлечением средств граждан. Читайте, кого не коснутся новые нормы, когда они вступят в силу и как отзываются крупные застройщики об этом документе.

Фото носит иллюстративный характер

«Если иное не установлено президентом»

Документом устанавливается, что прибыль застройщиков при строительстве жилья с привлечением средств граждан не может превышать 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости жилых помещений (квартир), если иное не установлено президентом.

Иными словами, если застройщик хочет иметь неограниченную прибыль, то он должен сначала строить жилье за свои (или кредитные) деньги, а только потом продавать.

Согласно указу, преимущественное право строить многоквартирные жилые дома предоставляется строительным организациям, имеющим собственную техническую базу и специалистов. Это дело подтверждается аттестатом соответствия на выполнение функций генерального подрядчика по строительству объектов 1−4-го классов сложности. Преимущество также дано коммунальным унитарным предприятиям по капитальному строительству — то есть УКСам.

Для контроля за выполнением требования по ограничению прибыли в указе предусмотрено обязательное проведение застройщиками за счет собственных средств аудита в течение трех месяцев после приемки жилого дома в эксплуатацию. Излишне уплаченные деньги (в случае их выявления по итогам аудита) будут возвращены гражданам не позднее месяца со дня получения аудиторского заключения.

«В течение трех рабочих дней после получения аудиторского заключения по результатам аудита представляют копию этого заключения в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на строительство объекта строительства.

В случае выявления по результатам аудита превышения размера прибыли излишне уплаченные суммы средств подлежат возврату в установленном законодательством порядке физическим лицам не позднее месяца со дня получения аудиторского заключения.

Непроведение аудита, а также невозврат (несвоевременный возврат) излишне уплаченных сумм влечет ответственность, предусмотренную законодательными актами», - сообщается в документе.

Помимо публикации нового указа №247, были внесены изменения в указ президента от 10 декабря 2018 г. №473, где в подробностях описывается процедура перерасчета стоимости, ее периодичность и варианты возвращения денежных средств дольщикам. Однако в изменениях присутствует важный пункт:

«Действие настоящего подпункта не применяется в отношении жилых помещений, строящихся для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»

Согласно тексту указа, его действие не распространяется на объекты, разрешительная документация на строительство которых выдана до вступления его в силу, а также на объекты, возводимые в рамках заключенных до вступления в силу указа инвестиционных договоров и договоров на право проектирования и строительства. Грубо говоря, под указ не подпадает все то, на что будут заключены договоры и получены разрешительные документы до начала 2021 года.

Фото носит иллюстративный характер

«Строить с 5%-й рентабельностью никто не будет»

Юрий Жарков, директор ЧРУП «Вива Консалт»:

- Я думаю, что крупные застройщики вообще могут не заметить выхода этого указа по сравнению с мелкими компаниями, которых в городе осталось и так совсем немного, и работают они на грани того, чтобы уйти с этого рынка вообще.

Крупным будет нормально жить с этим указом. Если взять, к примеру, компании "Дана Холдингз", "А-100", "ТАПАС", то у них у всех есть так или иначе дома, которые уже находятся на стадии завершения строительства, какие-то на стадии котлована, какие-то на стадии проектирования. То есть у них есть объекты, которые они могут продавать, как уже «завершенные». Поэтому, я думаю, они просто пересмотрят инвестиционную стратегию, план организации строительства этих объектов по очередям, более скрупулезно будут подходить к управлению готовыми активами.

Сегодня этим заниматься особо не надо, потому что в любой момент, когда у тебя денег не хватает, дефицит текущего счета возник, или специального счета, ты можешь выставить какой-то объект на продажу и насобирать денег. Вы же обращаете внимание, что застройщики в проектной декларации редко продают весь дом целиком. Они делают это инъекциями: 10, 15, 20 квартир. Это и есть управление потоками и дефицитом счета. Сейчас придется скрупулезнее этим заниматься, чтобы у тебя уже был какой-то готовый объект к тому моменту, когда нужны вливания в следующий.

В обосновании указана уточняется, что данный документ служит для стимуляции застройщиков строить за свои деньги и продавать готовое жилье. И я думаю, что эта цель вполне достижима, учитывая то, сколько уже в стране есть этих крупных застройщиков. И они смогут работать по этому указу, потому что у них есть такая возможность, потому что мы уже давно перешли к квартальной застройке. А мелких и так немного, но, возможно, и они смогут работать по этому указу. Возможно, у них есть какое-то залоговое имущество, с которым они могут обратиться в банк и получить кредит на строительство своих небольших объектов.

Здесь не столько проблема в 5%-й рентабельности мелких застройщиков, сколько у них нет аттестата соответствия на генподрядные работы. Всего есть 5 категорий, но де-факто на генподрядчика может подойти 4. И вот из них первые 3 компании в стиле «стол-табуретка» в принципе получить не смогут, так как у них в штате должно быть количество человек от 100 и выше. На 4-ю тоже нужно иметь каких-то специалистов. То есть, по сути, этим указом введены 2 ограничительных барьера для входа в этот рынок. Сегодня говорить о том, что на рынке застройки многоквартирных домов может появиться новый застройщик, помимо тех, кто уже существует, уже не приходится. Этим документом сформировали пул тех девелоперов, которые будут формировать строительный рынок на ближайшие многие годы.

Строить с 5-процентной рентабельностью никто не будет. Все будут думать, как построить на продажу и получить деньги в конце. Те схемы, о которых пишут комментаторы у вас на портале, вряд ли появятся, вряд ли кто-то будет мутить эти схемы. Крупные компании уже все пуганые, и никому не нужны какие-то проблемы в конце от силовых структур. Потому что все это будет сшито белыми нитками, когда начнут вставлять какие-то прокладки и прочее. Когда государство проведет проверки, то все равно заставят эти деньги людям вернуть, потому что такие сделки потом признают ничтожными. Это до первого звоночка. Ни одна крупная компания на это не пойдет. И те, кто поработал на этом рынке, знают, чем чревато это в нашей стране.

Нужно готовиться к тому, что будут строить на продажу, будут закладывать в себестоимость кредиты. Пишут, что это должно повлечь за собой уменьшение стоимости объектов, но, думаю, что уменьшение точно не произойдет. То есть первая цель – строить за свои, а потом продавать — это можно достигнуть. Вторую – уменьшение стоимости – нет. Третью – улучшение качества строительства - тоже, думаю, можно, потому что многие сталкиваются с тем, что заходят на уровне котлована, в красивую картинку верят, а потом получают не совсем то, что нужно, и разочаровываются. Признаются, что если бы видели то, что в итоге получилось, то купили бы что-то другое на тот момент. Застройщикам отныне придется не халтурить.

Фото носит иллюстративный характер

«Строить будут меньше, а цена вырастет»

Глеб Вашкевич, бакалавр университета Лазарски, Варшава. Был связан с девелоперской деятельностью в Беларуси:

- В целом это может вызвать кризис, потому что строительство – это очень важная часть экономики страны.

Строить за свои деньги, а не за «долевку» реально. Собирать деньги, привлекать инвесторов. Но из-за того, что в нашей стране экономическая ситуация постоянно меняется, постоянные горки каждые 5 лет, невозможно просчитать точную смету. К примеру, на западе (я недавно смотрел смету на строительство отеля) просчитано все до таких мелочей, что есть даже ссылка на торшер, который будет стоять в номере отеля. Написана марка, написана стоимость и ссылка на магазин, где этот торшер продается. В торшере стоит лампочка, и тоже указана стоимость этой лампочки. То есть если будут такие просчеты, то можно составить какой-то бизнес-план. Но когда рубль скачет, то невозможно определить, сколько будет стоить эта лампочка через два с половиной года, когда ты построишь этот отель.

Знакомая, которая была связана со строительством стадиона в центре Варшавы, рассказывала, что понесли большие расходы из-за того, что не вложили в смету стоимость принтеров и бумаги на подготовку документации.

В целом я вообще не понимаю, для чего этот закон нужен. Давно его изучаем. Какая цель? Убрать некоторые строительные компании? Сделать порог входа на рынок более жестким? Ну да, может, имеет смысл. Чтобы не было тех, кто не достраивает, обманывает и прочее. Это вполне возможно. Строить будут меньше, а цена вырастет.

Если цель благородная, то почему бы и нет. Но пока ее не разобрать. Не хватает пару листиков с пояснениями этого указа. Мы же предусмотрели, что такой закон появится (ну как предусмотрели – всем давно это было известно), и мы нацелены собирать средства заранее на строительство, чтобы строить за свои. Либо выпускать новые механизмы – корпоративные облигации. Сейчас застройщики начнут выпускать облигации под процент, чисто технически это возможно: доходные жилищные облигации.

Тут основная проблема – сделать в экономике прогноз. Когда у тебя разбежка плюс-минус 30%, а ты берешь временной промежуток лишь в год, написать какую-то смету просто нереально. Даже если придет иностранный инвестор и захочет построить жилой дом. При колебании в 30% он кредит у себя точно не получит. Да и у нас ни один банк не кредитовал полностью строительство дома. Так почему эти риски должны падать на застройщика?

Фото носит иллюстративный характер

«Все детали пока не проработаны»

Представитель ООО «Датч Стар»:

- О подготовке указа речь шла достаточно давно. Сейчас основным моментом является создание именно рабочего механизма, регулирующего отношения с дольщиками. Здесь важно детально проработать и учесть все ключевые вопросы с привлечением экспертов с разных сторон, в том числе и представителей застройщиков, поскольку все детали пока не проработаны.

Фото носит иллюстративный характер

«На цену это не повлияет»

Андрей Вашкевич, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро Lex Torre:

- Является ли этот документ рабочим? Если говорить о пользе для общества, то, скорее, нет. Указ устанавливает ограничения без каких-либо явных социальных потребностей и общественной необходимости. Вместо рыночного механизма, управления составляющими цены, предлагается ограничить прибыль. Но не для всех. На ряд объектов, например, «Минск Мир», ограничения распространятся не будут. Одни застройщики получают необоснованные преимущества, например, а другие не смогут строить. Это путь к искусственному созданию дефицита.

Поэтому сама идея имеет коррупционную составляющую. Например, ограничения не распространяются на помещения, строящиеся для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Мы это уже видели. Застройщики будут пытаться ограничения обойти. Например, будут выстраиваться цепочки, в которых квартиры вначале будут строить якобы юрлица, но затем продавать гражданам. Это – поле для коррупции и мошенничества.

Возникнет навязывание клиентам требования обращаться не напрямую к застройщику, а через какие-то компании. Для конечного потребителя цена в оценочном счете останется та же самая. Вроде бы квартира и есть, цена ограничена, но купить ее нельзя.

Эти схемы существуют много лет, с ними, конечно, борются, но проблему это не решает.

Пример по жилищным облигациям. Застройщик выпускает жилищные облигации с нормой прибыли 5%. Затем облигации перепродаются, прибыль застройщика формально остается низкой, а доход получают лица, которые перепродают эти бумаги.

Конечно, не все застройщики захотят рисковать, и кто-то откажется от строительства. И граждане будут вынуждены обратиться к застройщику, на объекты которого ограничения не распространяются.

Фото носит иллюстративный характер
Эксклюзив Realt.by:

"Никто посторонний здесь не вбил ни одного гвоздя". Хозяева агроусадеб под Брестом рассказали, сколько стоит у них отдохнуть и как они пережили пандемию

5525 1

“Двушки” от $54 тыс. Готовые квартиры в новостройке на ул. Серова вновь выставили на аукцион (цены снова снижены)

7259 3

Каждый этаж сдвинут на 2 градуса. В Могилеве сдан первый винтовой дом «Зодиак», где «квадрат» стоил 1437 рублей

8034 4

$50 тыс. за участок в Хатежино и $ 6,5 тыс. за землю в Слободе. Итоги аукциона по продаже б/у участков 7 августа

3974

Обзор рынка аренды квартир в Минске за июль 2020 года

3437 5

«Куда делись наши деньги?». Держатели жилищных облигаций ЖК «Грушевский посад» записали видеообращение белорусским и польским властям

4920 1

«Арабы и иранцы уже не приезжают». Почему квартиры премиум-сегмента в Минске стали покупать именно белорусы

8662 6

«Мне 23, мужу 21, есть двое детей до 3 лет. Мы можем взять льготный кредит?». Юрист подробно объясняет нюансы получения льгот на жилье

2843 3

Весь Минск гудит! В разных частях города проходят акции солидарности: есть сообщения о вышедших на улицы работниках строительных организаций

6188

Мест нет, но вы держитесь. Как в разных жилых комплексах решают проблемы парковки (либо не решают)

459

«Не хотим, чтобы наши сотрудники попали под обстрелы». Как в Минске работают заведения возле точек протестов

5126

«Цены будут минимум на 5% ниже, чем у конкурентов». Leroy Merlin начал строить гипермаркет около Ждановичей

5469

Битва двух квартир: "темное и спокойное царство" или "бело-красная чистота"? Нашли необычный дизайн и сравнили

1107 1

Лестницы и от $818 за "квадрат". Как выглядят самые дешевые двухуровневые квартиры с ремонтом в Минске

5676 1

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 3-10 августа 2020 года

8485 248

Сколько стоит снять «двушку» в Минске? Нашли варианты от 250 до 700 долларов в месяц

3307 1

Такого еще не было. Realt.by запускает новый уникальный проект о ремонте в новостройке

3129 2

Самое важное на рынке недвижимости за неделю. Подборка редакции Realt.by (3-9 августа 2020 года)

3124

Как менялись цены на квартиры между президентскими выборами (инфографика)

4243 8

"Хотел построить родовое гнездо, но теперь здесь жить некому". За $398 тысяч в Ракове продается очень необычный дом

22587 13
Комментарии к новости
Вы должны авторизоваться! Войти
4 2
6
Wkhn
0
15.07.2020 в 18:14
Никакого снижения цен не будет. Сейчас застройщики будут строить мало и дорого, а покупать придется. Те кто хочет еще купить свою недвижимость за адекватные цены, то это только на Минск-Мире ловить старт продаж дома, обычно какие-то скидки прилетают, остальные застройщики даже и не чешутся
37 22
32
Alexandre
0
13.07.2020 в 14:47
5 % от миллионный сумм это не так уж мало.
Значительное снижен е цен на новостройки будет не ранее 2022 года
1.5K 513
851
олегофен
0
09.07.2020 в 10:56
Указ, чтобы "элехтарат" услышал что-то про 5%, а прикорытники заработали по 50%)
58 71
74
Odiser
+1
09.07.2020 в 00:56
Вот это поворот, т.е. Вибор Мулич от Даны 2 месяца назад или более говорил правду. Про то, что метр в элитных новостройках будет под 3000$. Честно говоря это и было ожидаемо, только те кто любит лапшу на уши в это не верили. Под 5% кому нужно такое строительство в РБ? Буду строить одну новостройку по 3000 за метр и будет очередь людей что ли? Не смешите. Только если кредиты на 50 лет давать будут то да конечно.
34 14
20
Вольф Майя
+2
08.07.2020 в 17:09
dds89 в 16:48 08.07.2020:
Строить будут меньше, а цена вырастет
Можно и вообще не строить, вопрос в том, кто это будет покупать, у меня 1/3 знакомых (30-40 лет) уже на продажу выкинули свои вторички и чемоданы собирают, ждут когда границы откроют
Вот точно скоро все разьедутся, кто покупать будет? Хоть 5000$ пусть выставляют.
257 40
89
dds89
+2
08.07.2020 в 16:48
Строить будут меньше, а цена вырастет
Можно и вообще не строить, вопрос в том, кто это будет покупать, у меня 1/3 знакомых (30-40 лет) уже на продажу выкинули свои вторички и чемоданы собирают, ждут когда границы откроют
490 207
295
КостяЖ
+4
08.07.2020 в 14:47
Bad в 14:18 08.07.2020:
Все эксперты подтверждают мои слова - произойдет сокращение строительства и цены вырастут к концу пятилетки до 2500$ за метр.
Если при этом цены в Киеве, Москве, Питере останутся как есть или просядут, покупать за 2500 будут стройбаны, менты, и пенсы ну может немного программеры если поменять захотят. Остальные просто свалят потому что тут перспектив 0. Беларусь по отношению к миру, это как деревня к столице. Цены теже, а зп ниже и делать нечего.
7.9K 10.9K
2256
Bad
-6
08.07.2020 в 14:18
Все эксперты подтверждают мои слова - произойдет сокращение строительства и цены вырастут к концу пятилетки до 2500$ за метр.
2K 1K
910
Дмитрий Мартыненко
-2
08.07.2020 в 13:44
Влад в 23:47 07.07.2020:
realt.by :«Строить будут меньше, а цена вырастет».

МАПИД в Малиновке "Английский квартал" построил за свои и продает готовые квартиры без отделки в ТРЕХэтажных домиках.

Сколько стоит квадратный метр? 2 800 руб - 2 650 руб.

Это выше рынка?

Просто другим застройщикам аппетиты нужно умерить.
Надо смотреть на каких условиях и какой им участок выделяли. Одно дело пустой и бесплатно, другое дело через аукцион и со сносом.
66 41
25
Влад
+3
07.07.2020 в 23:47
realt.by :«Строить будут меньше, а цена вырастет».
МАПИД в Малиновке "Английский квартал" построил за свои и продает готовые квартиры без отделки в ТРЕХэтажных домиках.
Сколько стоит квадратный метр? 2 800 руб - 2 650 руб.
Это выше рынка?
Просто другим застройщикам аппетиты нужно умерить.
403 89
78
Дмитрий
+2
07.07.2020 в 21:08
С учетом надвигающегося коллапса в экономике и банковском секторе, цены будут только падать и чем дальше, тем жестче. Не помогут ни какие указы.
Многие с кем общаюсь пытаются распродать по полной все лишние активы, но уже не получается. Реальные покупатели, или просят огромный дисконт сразу в 15-20%, либо не разговаривают вообще, денег живых на руках крайне мало.
Если сейчас такое плачевное положение, то что будет осенью и зимой этого года, боюсь себе даже представить...
1K 730
346
sergei
+1
07.07.2020 в 19:26
настолько общ мнение привыкло мерять 2 категориями,что если строить будут меньше,то цена будет выше,что забывают про третье условие-платежеспособный спрос,кому продавать будете? сейчас перестают покупать для инвестиций многие,вторичка без кредитов станет совсем вялая и у нее не станет сил равняться на первичку,пойдет слом паритета вторичка-первичка,который многие продавцы вторички держали в надежде вскочить в первичку,практически не переплачивая,в общем,обычный кризисный ком двинет цены вниз....
368 203
110
ЗнаЁмы
+3
07.07.2020 в 16:06
Строить возможно будут меньше...да покупать будет некому...