Когда же будет дно? Мнение о том, насколько могут снизиться цены в новостройках в нынешний кризис

 11412  10

В последние месяцы рынок недвижимости похож на вялотекущие боевые действия на линии фронта. Обе стороны (продавцы и покупатели) занимаются позиционной борьбой и стараются не вступать в открытое сражение. Продавцы тестируют уровень цен и пытаются договориться с собственной «жабой», которая душит их за каждую скинутую тысячу долларов стоимости. Покупатели привередливо перебирают варианты, безжалостно торгуются, а потом и вовсе откладывают покупку, если деньги «чистые» и квартирный вопрос не сильно поджимает: не купишь сегодня — завтра будет дешевле. А вот когда наступит то самое выгодное «завтра», то самое «дно», никто сказать не может. И главное — неизвестен размер этого дна. Недавно меня спросили: «А какая средняя себестоимость квадратного метра в новостройках (просто чтобы понять, до какого порога цены могут упасть)?» Давайте я попробую ответить на этот вопрос.

Себестоимость метра — тайна, тщательно скрываемая застройщиками. И не только потому, что не хотят, чтобы дольщики или покупатели жилищных облигаций знали объемы прибыли. В себестоимость могут входить (например, в инвестпроектах) некие особые обязательства перед городским бюджетом или отдельными структурами. Причем эти особые обязательства могут фиксироваться в документах с грифом ДСП (как инвестдоговор с «Дана Холдингз»). То есть широкой общественности знать об их содержании не положено. Но можно прикинуть разбежку в себестоимости на самых «прозрачных» примерах.

Из чего складывается себестоимость?

Затраты на проектировани и строительство самого дома, сетей, паркингов, благоустройства, расходы на землю — все это входит в себестоимость. Коммерческие застройщики покупают участки в последние годы с аукционов, и не пустые — приходится заниматься расселением и сносом, что по затратам сопоставимо (а то и дороже) с аукционной ценой земли.

Некоторые коммерческие застройщики, получающие землю под инвестпроект (то есть фактически бесплатно), тоже за свой счет делают отселение и снос. Еще часть получает «нагрузку». На слуху пример ЖК «Комфорт парк». Одним из условий выделения застройщику «Строминвест-Ратомка» земельного участка для строительства ЖК на улице Тимирязева в центре Минска было то, что по 50 долларов с каждого квадратного метра будет перечислено Президентскому спортивному клубу. Застройщика Ж К «Гранд Хаус» обязали построить детский сад. Та же «Новая Боровая» должна обеспечить себя инфраструктурой. Затраты на каждый детский садик, воркаут-площадку и тую увеличивают себестоимость всего проекта — а значит цену квадратного метра.

Государственные застройщики

У государственных и частных застройщиков — разные правила игры. Государственные строят на бесплатной земле, в части проектов финансирование сетей и инфраструктуры бюджетное, благоустройство — тоже, так что в сухом остатке себестоимость примерно равна цене проекта и строительства самого дома.

Как госзастройщики формируют ее — тоже тайна. Но по цене, которой метры предлагаются очередникам, можно легко высчитать, какую себестоимость заложил УКС. Ведь «нормируемые» метры предлагаются по себестоимости, с добавлением 5% прибыли застройщика.

Например, в Уручье строят дома для военнослужащих и многодетных. В одном из домов метр нормативной площади — 1373 руб. Отнимаем 5%, получаем себестоимость — 1304 рубля, в долларах — около 500.

В «Петровских верфях» — современном монолитно-каркасном жилом комплексе для очередников — квадратный метр нормируемой площади предлагается за 2090 рублей. Выходит, заложенная себестоимость — около 763 долларов. Но проект сложный, дорогой, поэтому покупателей обязывают приобретать и место в паркинге, за 24,6 тысячи рублей.

Частные застройщики

У пары частных застройщиков есть собственные заводы, производящие панели, — логично, что себестоимость «коробок» у них ниже, чем если бы пришлось заказывать конструкции и сборку у того же МАПИДа. В частных беседах сами застройщики очень неохотно называют цифры. Одна из озвученных — 600 долларов за квадратный метр в монолитно-каркасной высотке. На 50−100 долларов меньше указывают в личных беседах те, кто строит в больших объемах. У крупных застройщиков есть свои производства стройматериалов и конструкций — покупая у самого себя, можно (в рамках разумного) корректировать себестоимость. Но в любом случае разбежка невелика — 450−600 долларов за метр «коробки».

Коробку еще нужно подключить к сетям, провести дорогу, сделать парковки (а то и самое дорогое — подземный паркинг). А до этого — потратиться на участок (покупка, отселение, снос) и проектирование. И тут уже себестоимость может серьезно взлетать.

Разберем на примерах:

  1. Застройщик купил на аукционе участок, который со сносом обошелся ему в 4 миллиона долларов. На проектирование и сети он потратил еще 1 миллион. На участке ему разрешили построить 20 тысяч квадратных метров жилья. Делим 5 миллионов на 20 тысяч — получаем 250 долларов. И это еще даже не приступили к строительству. Допустим, метр в «коробке» стоит, условно, 500 долларов. Итого — 750 долларов.
  2. Застройщик потратил 10 миллионов долларов на участок и отселение, за сети отдал еще 2 миллиона. Ему разрешили построить 30 тысяч квадратных метров жилья. Он еще не приступил к котловану, а уже вложил в каждый метр 400 долларов. Его себестоимость — уже от 900 долларов.
  3. Застройщик получил землю под инвестпроект. Ему разрешили построить дом на 8 тысяч квадратных метров жилья. У него свое производство железобетонных конструкций и свои строители, что позволяет ему возводить коробки домов по 450 у.е. за квадратный метр. На сети и благоустройство он потратил 250 тысяч в эквиваленте — это повысило себестоимость квадратного метра еще на 30 долларов. В теории себестоимость — всего 480 долларов. Но реальной мы не узнаем — потому что, повторюсь, не известно, на каких условиях он получил участок.

И еще. Мы не знаем, где кто брал деньги на проект дома и сетей, на начало строительства (привлекать «бесплатные» деньги дольщиков можно, только когда есть проект и очищена площадка под строительство, то есть готовность — 15%). Если были свои деньги — один расклад, если занимали под приличный процент — другой, и себестоимость уже будет выше.

Увеличивают себестоимость и обязательства по строительству подземного (порой двухуровнего) паркинга, и улучшение характеристик дома, когда его проектируют с высокими потолками, большими окнами, с квартирами, где два санузла, с улучшенной звукоизоляцией. В Минске есть проекты, в которых только себестоимость — выше 1000 долларов.

Так насколько может просесть цена квадратного метра? Вряд ли до себестоимости, ведь работа без прибыли равноценна самоубийству бизнеса. В хорошие годы коммерческие застройщики массово закладывали в расчеты 40−50-процентную прибыль (и были правы — риски в долгосрочной перспективе у нас колоссальные, а цикл строительства ЖК — от 2 до 10 лет, за которые многое может измениться).

Можно только отметить, что в сложные годы девальвации и падения цен сильные застройщики ужимали аппетиты. А слабые (как ни странно, зачастую УКСы) вообще приостанавливали строительство и пытались «выжать» из дольщиков дополнительные вливания, чтобы как-то завершить проект.

Что будет в этом и следующем сложных годах, увидим.

Эксклюзив Realt.by:

Рассрочки, кредиты на новостройки и лизинг. Ищем альтернативу кредиту от Беларусбанка под 21% годовых

5399 4

Где в Минске находится площадь 8 Марта и почему квартиры на Розы Люксембург дешевле, чем на Клары Цеткин

2753 1

От 853 рублей за 24 сотки. На аукцион выставили земельные участки в Беловежской пуще

1709

На аукцион выставили 18 участков с «недостроями». Показываем, что и за сколько можно приобрести возле Минска

16971 1

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 1-8 марта 2021 года

2201 29

"9 лет нервов и страха, но с доходом 8,7% годовых в евро". Как я купил две квартиры в Германии и что из этого вышло

11743 11

В последнем доме долгостроя "Аркадия" уже утепляют стены и открыли продажу коммерческих помещений. Среди них – магазины и медицинский центр

2174

Как строится большой коттеджный поселок в Соколе, где можно купить квартиру с отделкой от $680 за «квадрат» (но не всем)

6792 1

На въезде в Новую Боровую зачем-то разместили огромный государственный флаг. Фотофакт

3050 5

Две 16-этажки на выходе из метро. Как продвигается возведение ЖК «Маэстро» на площади Богушевича в Минске

4451 1

А цены-то ненастоящие. Блогер рассказала о продаже квартиры в Минске: «У людей не осталось денег, торг ведется на тысячи»

14409 18

“Я могу простить работнику слабость, но за интриги выгоню даже самого крутого специалиста”. СЕО Realt.by Евгения Владимирова рассказала о будущем портала, принципах работы и отношении к Беларуси

1520 3

В Могилеве за 100 долларов продается двухэтажный дом. Узнали, в чем подвох

6834

"Ремонт здесь делали 30 лет назад". Видео-обзор квартиры в Минске, аренда которой стоит $5000 в месяц

4885 1

На участок в Колодищах подали 14 заявок, а вот наделы в Ратомке не заинтересовали никого. Результаты аукциона

5503 2

Продал две квартиры за 5 лет и «забыл» подать декларацию? Объясняем, как платить налоги в 2021 году

2710 3

УКС показал цены для «очередников» в строящемся доме в Лошице-7: метр – от 1590 рублей

2478 1

Самое важное на рынке недвижимости за неделю. Подборка редакции Realt.by (1-7 марта 2021 года)

3858

Плата за отопление в новостройке, продажа квартиры до сдачи дома, выселение квартирантов. Ответы на серьезные вопросы читателей

2735

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 22 февраля - 1 марта 2021 года

28710 673
Комментарии к новости
Вы должны авторизоваться! Войти
1 0
1
Валерьевич
+1
19.01.2021 в 03:53
Объективный в 21:42 18.01.2021:
В 2013 году общался на тему себестоимости квадратного метра с застройщиком в Крыму - 350$. Своими глазами видел объявления по всему Севастополю тогда же про возведение коробки частного дома из Инкерманского камня под крышей за 250$/квадрат. Не думаю, что стройматериалы в долларах сильно поменяли стоимость. Да и Крым даже тогда - не Конотоп. Думаю, что строительство жилья в Гродно тем же Гроднооблжилстроем по 540$/квадрат с прибылью минимальной также даёт представление о себестоимости примерное.

Поэтому 1000-1300$ за квадрат панели или эконом каркасника - это падать в Минске ещё, даже с учётом 50$ с квадрата на Спортклуб, стоимости, как минимум, до 650-700$.)))
Вы действительно логичный и объективный.
В отличие от многих застройщиков, которые хотят "всё и сразу" "из воздуха", а получат скоро то, что получила героиня одной сказки Пушкина ("О рыбаке и рыбке")...
Вот Вам один реальный пример: 2-х комнатную квартиру в г.Гомеле по пр-ту Победу (самый центр, старый) в КИРПИЧНОМ доме продали давече, по-моему за 21500$.
2 0
1
Объективный
+2
18.01.2021 в 21:42
В 2013 году общался на тему себестоимости квадратного метра с застройщиком в Крыму - 350$. Своими глазами видел объявления по всему Севастополю тогда же про возведение коробки частного дома из Инкерманского камня под крышей за 250$/квадрат. Не думаю, что стройматериалы в долларах сильно поменяли стоимость. Да и Крым даже тогда - не Конотоп. Думаю, что строительство жилья в Гродно тем же Гроднооблжилстроем по 540$/квадрат с прибылью минимальной также даёт представление о себестоимости примерное.

Поэтому 1000-1300$ за квадрат панели или эконом каркасника - это падать в Минске ещё, даже с учётом 50$ с квадрата на Спортклуб, стоимости, как минимум, до 650-700$.)))
108 699
106
Тролль
-3
18.01.2021 в 19:08
Ржунимагу с комментов.Кто-то же им сказал,что будет продаваться по себестоимости.А пример Бобруска вообще .....впечатлил,хотя может там тоже аэродром сносили под постройку или расселяли сотню-другую частного сектора, не знаю.
12.9K 9.5K
3187
лев гурыч
0
18.01.2021 в 17:37
дно будет па300.
112 78
82
Alexandre
-1
18.01.2021 в 15:57
Лучше за границей купить
1.8K 1.1K
854
vhlev
+2
18.01.2021 в 12:32
Грамотная статья в которой все разложила по полочкам. Как тонко рассказали про "Условия" работы. По сути про тот же комфорт-парк там, хоть легализованный откат, о котором знают все и можно понять почему стоимость метра такая. Но по другим застройщикам возникают вопросы. Прикорытная дана, тапас... с ними все понятно, но получается, что другие застройщики так же завязаны?! По сути строй отрасль кормит ооооочень много прикорытных контор, которые завязаны друг на друге (коммуникации, дороги и т.д.), но все равно как так можно увеличивать стоимость при падающей экономике... я хз
21.9K 13.7K
4553
Евгений
0
18.01.2021 в 12:27
О чем тут рассуждать, если все областные центры панель строят по 1200-1400 руб. А кое-где это еще и с отделкой в готовом. Пример. Себестоимость метра при нынешнем технологическом укладе примерна равна средней зп по стране. Так было и так будет в обозримом будущем. Минск к этому будет стремиться.
675 174
386
Александр
+2
18.01.2021 в 12:05
Себестоимость - до $200, до $400
Это отлично показали цены Бобруйска 2017 года по $350 c ПРИБЫЛЬЮ
78 11
29
Shlenski
+2
18.01.2021 в 10:47
КостяЖ в 09:38 18.01.2021:
Какая разница - какая себестоимость? Допустим себестоимость 500. жилье простояло не проданным 3 года. Новое жилье с тех пор строиться другими застроями по себестоимости 400. За эти три года тот застройщик наверняка должен платить какие-то взносы как собственник. Т.е. если он не избавиться от этого жилья он будет вгонять себя в убытки еще больше.
Дно будет тогда когда начнут массово кредиты выдавать. А до тех пор сидим ждем.
Есть недорогие кредиты - цена метра растет, кредитов нет - цена метра снижается. Другого не дано.
758 286
399
КостяЖ
+4
18.01.2021 в 09:38
Какая разница - какая себестоимость? Допустим себестоимость 500. жилье простояло не проданным 3 года. Новое жилье с тех пор строиться другими застроями по себестоимости 400. За эти три года тот застройщик наверняка должен платить какие-то взносы как собственник. Т.е. если он не избавиться от этого жилья он будет вгонять себя в убытки еще больше.
Дно будет тогда когда начнут массово кредиты выдавать. А до тех пор сидим ждем.