Когда же будет дно? Мнение о том, насколько могут снизиться цены в новостройках в нынешний кризис
12041 11В последние месяцы рынок недвижимости похож на вялотекущие боевые действия на линии фронта. Обе стороны (продавцы и покупатели) занимаются позиционной борьбой и стараются не вступать в открытое сражение. Продавцы тестируют уровень цен и пытаются договориться с собственной «жабой», которая душит их за каждую скинутую тысячу долларов стоимости. Покупатели привередливо перебирают варианты, безжалостно торгуются, а потом и вовсе откладывают покупку, если деньги «чистые» и квартирный вопрос не сильно поджимает: не купишь сегодня — завтра будет дешевле. А вот когда наступит то самое выгодное «завтра», то самое «дно», никто сказать не может. И главное — неизвестен размер этого дна. Недавно меня спросили: «А какая средняя себестоимость квадратного метра в новостройках (просто чтобы понять, до какого порога цены могут упасть)?» Давайте я попробую ответить на этот вопрос.
Себестоимость метра — тайна, тщательно скрываемая застройщиками. И не только потому, что не хотят, чтобы дольщики или покупатели жилищных облигаций знали объемы прибыли. В себестоимость могут входить (например, в инвестпроектах) некие особые обязательства перед городским бюджетом или отдельными структурами. Причем эти особые обязательства могут фиксироваться в документах с грифом ДСП (как инвестдоговор с «Дана Холдингз»). То есть широкой общественности знать об их содержании не положено. Но можно прикинуть разбежку в себестоимости на самых «прозрачных» примерах.
Из чего складывается себестоимость?
Затраты на проектировани и строительство самого дома, сетей, паркингов, благоустройства, расходы на землю — все это входит в себестоимость. Коммерческие застройщики покупают участки в последние годы с аукционов, и не пустые — приходится заниматься расселением и сносом, что по затратам сопоставимо (а то и дороже) с аукционной ценой земли.
Некоторые коммерческие застройщики, получающие землю под инвестпроект (то есть фактически бесплатно), тоже за свой счет делают отселение и снос. Еще часть получает «нагрузку». На слуху пример ЖК «Комфорт парк». Одним из условий выделения застройщику «Строминвест-Ратомка» земельного участка для строительства ЖК на улице Тимирязева в центре Минска было то, что по 50 долларов с каждого квадратного метра будет перечислено Президентскому спортивному клубу. Застройщика ЖК «Гранд Хаус» обязали построить детский сад. Та же «Новая Боровая» должна обеспечить себя инфраструктурой. Затраты на каждый детский садик, воркаут-площадку и тую увеличивают себестоимость всего проекта — а значит цену квадратного метра.
Государственные застройщики
У государственных и частных застройщиков — разные правила игры. Государственные строят на бесплатной земле, в части проектов финансирование сетей и инфраструктуры бюджетное, благоустройство — тоже, так что в сухом остатке себестоимость примерно равна цене проекта и строительства самого дома.
Как госзастройщики формируют ее — тоже тайна. Но по цене, которой метры предлагаются очередникам, можно легко высчитать, какую себестоимость заложил УКС. Ведь «нормируемые» метры предлагаются по себестоимости, с добавлением 5% прибыли застройщика.
Например, в Уручье строят дома для военнослужащих и многодетных. В одном из домов метр нормативной площади — 1373 руб. Отнимаем 5%, получаем себестоимость — 1304 рубля, в долларах — около 500.
В «Петровских верфях» — современном монолитно-каркасном жилом комплексе для очередников — квадратный метр нормируемой площади предлагается за 2090 рублей. Выходит, заложенная себестоимость — около 763 долларов. Но проект сложный, дорогой, поэтому покупателей обязывают приобретать и место в паркинге, за 24,6 тысячи рублей.
Частные застройщики
У пары частных застройщиков есть собственные заводы, производящие панели, — логично, что себестоимость «коробок» у них ниже, чем если бы пришлось заказывать конструкции и сборку у того же МАПИДа. В частных беседах сами застройщики очень неохотно называют цифры. Одна из озвученных — 600 долларов за квадратный метр в монолитно-каркасной высотке. На 50−100 долларов меньше указывают в личных беседах те, кто строит в больших объемах. У крупных застройщиков есть свои производства стройматериалов и конструкций — покупая у самого себя, можно (в рамках разумного) корректировать себестоимость. Но в любом случае разбежка невелика — 450−600 долларов за метр «коробки».
Коробку еще нужно подключить к сетям, провести дорогу, сделать парковки (а то и самое дорогое — подземный паркинг). А до этого — потратиться на участок (покупка, отселение, снос) и проектирование. И тут уже себестоимость может серьезно взлетать.
Разберем на примерах:
- Застройщик купил на аукционе участок, который со сносом обошелся ему в 4 миллиона долларов. На проектирование и сети он потратил еще 1 миллион. На участке ему разрешили построить 20 тысяч квадратных метров жилья. Делим 5 миллионов на 20 тысяч — получаем 250 долларов. И это еще даже не приступили к строительству. Допустим, метр в «коробке» стоит, условно, 500 долларов. Итого — 750 долларов.
- Застройщик потратил 10 миллионов долларов на участок и отселение, за сети отдал еще 2 миллиона. Ему разрешили построить 30 тысяч квадратных метров жилья. Он еще не приступил к котловану, а уже вложил в каждый метр 400 долларов. Его себестоимость — уже от 900 долларов.
- Застройщик получил землю под инвестпроект. Ему разрешили построить дом на 8 тысяч квадратных метров жилья. У него свое производство железобетонных конструкций и свои строители, что позволяет ему возводить коробки домов по 450 у.е. за квадратный метр. На сети и благоустройство он потратил 250 тысяч в эквиваленте — это повысило себестоимость квадратного метра еще на 30 долларов. В теории себестоимость — всего 480 долларов. Но реальной мы не узнаем — потому что, повторюсь, не известно, на каких условиях он получил участок.
И еще. Мы не знаем, где кто брал деньги на проект дома и сетей, на начало строительства (привлекать «бесплатные» деньги дольщиков можно, только когда есть проект и очищена площадка под строительство, то есть готовность — 15%). Если были свои деньги — один расклад, если занимали под приличный процент — другой, и себестоимость уже будет выше.
Увеличивают себестоимость и обязательства по строительству подземного (порой двухуровнего) паркинга, и улучшение характеристик дома, когда его проектируют с высокими потолками, большими окнами, с квартирами, где два санузла, с улучшенной звукоизоляцией. В Минске есть проекты, в которых только себестоимость — выше 1000 долларов.
Так насколько может просесть цена квадратного метра? Вряд ли до себестоимости, ведь работа без прибыли равноценна самоубийству бизнеса. В хорошие годы коммерческие застройщики массово закладывали в расчеты 40−50-процентную прибыль (и были правы — риски в долгосрочной перспективе у нас колоссальные, а цикл строительства ЖК — от 2 до 10 лет, за которые многое может измениться).
Можно только отметить, что в сложные годы девальвации и падения цен сильные застройщики ужимали аппетиты. А слабые (как ни странно, зачастую УКСы) вообще приостанавливали строительство и пытались «выжать» из дольщиков дополнительные вливания, чтобы как-то завершить проект.
Что будет в этом и следующем сложных годах, увидим.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.
Читайте также:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом
27394
Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом
15550
Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?
17091
Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи
12235
«Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке
29542
Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене
7642
Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там
104401
«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине
8779
Известный бизнесмен хочет построить отель на месте пионерлагеря на Минском море. Узнали подробности
10789
В июле 1944 года тут прошел уникальный парад. Рассказываем о «золотом полуострове» в центре Минска
3953
Села на мотоцикл в 50 лет — и нашла участок мечты. Как минчанка построила уютный дом в деревне
20085
Купить квартиру без первого взноса? Рассчитайте свои возможности с новым партнером Realt
2231
Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?
1845
Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?
7867
«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке
68340
Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?
1850
Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?
2584
Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027
Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440
За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 626 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 2038 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1705 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 1032 объявления
- Продажа бизнес, сфера услуг 785 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2295 объявлений
- Аренда магазины, торговые помещения 1846 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 124 объявления
- Аренда склады, производства 669 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 387 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений