Когда у нас будет доступное жилье?
587Россия: чем больше говорят чиновники разных рангов о доступности жилья, тем быстрее растут цены на него. Почему?
Не складывается пока судьба у приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Конечно, наивно и неправильно было бы ожидать чуда — прошло всего-то чуть больше полугода с момента признания жилищной программы одной из важнейших задач государства и общества. Но хоть какие-то положительные сдвиги уже могли бы произойти. Увы: чем больше говорят чиновники разных рангов о доступности жилья, тем быстрее растут цены на него. Почему?
Кто-то, конечно, уже сейчас вполне способен осилить покупку новой квартиры за счет своих или заемных денег. Но таких в стране — лишь 9 — 10 процентов. А в улучшении жилищных условий нуждается 61 процент семей — почти две трети населения. Чтобы они переехали в новые дома и квартиры, нужно выполнить всего два условия: 1) насытить рынок жилья; 2) дать людям возможность его купить. Именно в такой последовательности. А что произошло у нас?
Умом Россию не понять
Во-первых, было принято стратегическое решение развивать строительство за счет стимулирования спроса. Проще говоря, решили дать людям денег (через систему ипотечных кредитов, через различные субсидии и ссуды), чтобы они отнесли их продавцам недвижимости. Те, в свою очередь, отдали бы деньги строителям, строители рассчитались бы с поставщиками стройматериалов, с банками
Для строительства нужно: земля; инфраструктура; ресурсы (деньги, стройматериалы, техника, работники…); рынок сбыта. У нас сегодня проще всего с последним — квадратные метры раскупаются «на корню», то есть еще на стадии фундамента. Объясняется это целым рядом причин, назову лишь основные.
В страну приходит много денег благодаря чрезвычайно выгодной конъюнктуре на внешних рынках — цены на нефть и прочие сырьевые ресурсы очень высоки. Девать их по большому счету некуда, поскольку вся остальная, несырьевая экономика толком не развивается. Фондовый рынок не резиновый, надежных заемщиков еще поискать надо, а тут под носом — рынок недвижимости. Квартира — она ведь никуда не убежит, худшее, что с ней может случиться — в цене упадет, но на то и сидят аналитики в банках и инвестиционных компаниях, чтобы предвидеть такие повороты.
Кто надувает «пузыри»?
Спрос на недвижимость начал расти, следовательно, поползли вверх и цены. В игру на повышение тут же вступили все, у кого были свободные средства. Можно таких людей называть спекулянтами, можно — инвесторами, суть дела от этого не изменится: они, во-первых, влили в этот сектор рынка свои деньги; во-вторых, они убрали с рынка часть квартир.
Посмотрите вечером на недавно построенные дома — едва ли не половина окон никогда не светится, поскольку там никто не живет. По словам московских риэлторов, до трети квартир во вновь построенных домах покупаются для последующей перепродажи.
Ценовой «пузырь» на рынке недвижимости, однажды надувшись, будет расти, пока не произойдет нечто, что заставит его лопнуть. Такой момент чуть не настал во время банковского «кризиса доверия» летом 2004 года — банкам потребовались наличные, пришлось избавляться от неприкосновенного запаса в виде ранее приобретенных квадратных метров. Но… Цены на нефть вдруг снова рванули вверх, поток приходящих в страну нефтедолларов стал еще более могучим, девать их некуда, а недвижимость — под носом… «Пузырь» опять начал надуваться.
«Воздуха» в него добавила еще и ипотека. В 2004 году было выдано ипотечных кредитов на 20 миллиардов рублей, в прошлом году — на 40 миллиардов, в нынешнем будет выдано на 50 — 60 миллиардов, а к 2010 году специалисты прогнозируют объем в 415 миллиардов рублей! Вроде бы кредиты становятся доступнее (к 2010 году ставка по ипотеке должна снизиться с нынешних 15 процентов до 8 процентов), но жилье дорожает такими темпами, что за ним не угонишься. Тут бы бросить все силы на развертывание нового строительства, но…
Ах, обмануть-то нас несложно…
Вдруг государство озаботилось судьбой так называемых обманутых дольщиков — это люди, которые сумели наскрести денег на покупку квартиры на этапе фундамента, но квартир так и не получили. Где-то их банально обманули, где-то были другие причины, но деньги у людей пропали. Чтобы впредь такого не случалось, государство принимает закон, по которому ответственность перед дольщиками несет как застройщик, так и банк, финансирующий стройку.
Банкиры почесали затылки и сказали: а на кой черт нам это надо — рисковать своими деньгами; давать кредит застройщику под скромные проценты; да еще и отвечать перед гражданами-дольщиками, если что-то вдруг пойдет не так? Мы своим деньгам найдем применение — да хоть просто и тупо купим те же квартиры, а через год-два продадим, прибыль будет выше, а риска почти никакого. Финансирование строек резко сократилось — в 2006 году ожидается падение объемов строительства вместо ранее запланированного роста. Дефицит жилья, как легко догадаться, приведет к еще большему росту цен.
Могло ли государство как-то иначе защитить дольщиков? Да, разумеется. Строители предлагают свой вариант — создание системы саморегуляции: дескать, пусть некая Гильдия застройщиков (можно ее назвать и по-другому, дело не в названии) гарантирует честное исполнение обязательств своими членами. Обманул член Гильдии дольщиков — Гильдия отвечает по его обязательствам, ну, а уж с членом разбирается по-своему.
Могут, наверное, возникнуть и другие варианты, не подрывающие финансовую базу строительства, но почему-то до них депутаты сразу не додумались. Теперь придется, видимо, пересматривать закон. Гром не грянет — депутат не перекрестится…
Но все это мелочи и быстро поправимые частности по сравнению с такими проблемами, как землеотвод и инфраструктура.
Тепло, вода и разные трубы
Инфраструктура жилья — это тепло- и водоснабжение, канализация, электричество, телефонные сети и вообще все кабельное хозяйство.
В глаза вроде бы не бросается, но в себестоимости жилья доля инфраструктуры может достигать 25 процентов. Кто должен этим заниматься? Застройщик? Если он один, то это еще куда ни шло, а если их в микрорайоне десяток или больше? Да и не по силам это застройщикам, и даже не в деньгах дело — нужно ведь согласовать планы с многочисленными организациями, как создающими инфраструктуру, так и надзирающими за ней.
Напрашивается вывод: инфраструктурой должны заниматься местные власти, муниципалитеты. А откуда у них на это деньги, если они с большим трудом справляются с тем жилищно -коммунальным хозяйством, которое уже висит у них на шее,
Надо, стало быть, реформировать ЖКХ. Но у нас реформа ЖКХ ассоциируется только с повышением тарифов и квартплаты, а потому воспринимается сразу же в штыки. А как еще мы должны воспринимать попытку залезть к нам в карман?
Правительство! Тебе что важнее: содрать с населения лишнюю копейку или создать такую структуру ЖКХ, с которой ты могло бы работать? Ну куда ты денешь народные копейки, если не знаешь, как бы нефтедоллары в хозяйство пристроить? Гарантируй людям замораживание тарифов ЖКХ и реформируй структуру коммунхоза как тебе угодно, никто и слова против не скажет! А как выстроишь прозрачную и эффективную структуру, так она тебе — за твои деньги — такую инфраструктуру отгрохает, что застройщики будут петь и плясать от счастья!
Правда, прежде чем петь и плясать, им надо еще получить землю под застройку. А это ох как непросто.
Земля и доля в бизнесе
Трудности с землеотводом выглядят по-разному, если говорить с разными людьми. Говоришь с муниципальным чиновником или с застройщиком, который с этим чиновником связан, — они тебя загрузят по полной программе рассказами о несовершенстве законодательства, о том, как сложно перевести, к примеру, сельскохозяйственные угодья в другую категорию, позволяющую жилищное строительство. Говоришь со строителем, который облизывается на кусок земли, но вот уже три года как не может выпросить его у муниципалитета под застройку, — он тебе тут же изложит, с кем из застройщиков нужный чиновник учился, где работает его жена (брат, дядя, племянник, сват — нужное подчеркнуть), сколько надо заплатить за согласование с архитектором, сколько попросит горводоканал
Строительный бизнес сверхвыгоден. Средняя себестоимость одного квадратного метра по стране — 10 — 12 тысяч рублей, а средняя продажная цена — 24 тысячи рублей. При таком соотношении к строительству допускаются только доверенные люди. Обыкновенная коррупция.
Раньше муниципальные земли предоставлялись под застройку после закрытых тендеров, которые почему-то всегда выигрывали одни и те же фирмы. С 1 октября прошлого года вступил в силу Земельный кодекс РФ, который четко установил: землю обязательно надо выставлять на открытые аукционы. Так за считанные дни до этой «роковой даты» начальнички в Новосибирске и Омске ухитрились отдать фирмам-застройщикам несколько десятков земельных участков! И это только те случаи, которые стали известны Генеральной прокуратуре. Всего, по словам руководителя Федеральной антимонопольной службы Игоря Артемьева, таких участков были тысячи!
По-моему, тамошние чиновники поспешили и, подставившись, людей насмешили — сейчас их будут трясти как грушу, все правоохранительные органы подряд. Если бы они не запаниковали, то увидели бы, что и при новом порядке можно без особого труда обеспечить победу тем, кто близок и дорог. Технология проведения тендеров, конкурсов и аукционов давно отработана: туда приходят только свои, а непонятливым «чужим» создаются искусственные сложности. А то, не дай бог, придут, понастроят домов и цены собьют.
И вот эта-то проблема — проблема коррупции — является, на мой взгляд, самой тяжелой. Ну не решается она ни законодательными, ни репрессивными методами! Если местный начальник, исходя из каких-то своих личных побуждений (решит, к примеру, не деньги зарабатывать, а карьеру строить), захочет обеспечить равные правила игры для всех — он этого добьется. А вот как сделать, чтобы этого захотели все начальники?
Если не государство, то — никто?
Мы не затронули еще множества проблем, связанных с реализацией проекта «Доступное и комфортное жилье «. Их надо решать, причем решать быстро. Так, куратор приоритетных национальных проектов, первый вице-премьер Дмитрий Медведев, считает, что скоро могут стать дефицитными некоторые стройматериалы: цемент, железобетонные конструкции. Вроде бы и цены на них высокие, а производство не растет. «Необходимо разработать программу модернизации соответствующих отраслей с упором на крупнопанельное домостроение и реанимировать жилищно -строительные комбинаты», — считает Д. Медведев. Уж, наверное, государство не подарит модернизационные и реанимационные деньги домостроительным комбинатам, а скорее всего, обменяет их на пакеты акций предприятий.
Федеральная антимонопольная служба сейчас борется с группой «Евроцемент», которая необоснованно, по мнению ФАС, резко повысила цены. Генеральная прокуратура намерена всерьез заняться изучением вопроса о предоставлении земель под застройку. Бывший председатель Государственного комитета России по строительству и жилищно -коммунальному комплексу (ныне президент Российского союза строителей) Николай Кошман уверен, что нужно воссоздать госструктуру, которая могла бы комплексно решать проблемы строительства и ЖКХ. Все приметы говорят о том, что в верхах зреют настроения, похожие на те, что были накануне резкого усиления роли государства в нефтяной отрасли. Честное слово, если бы я был крупным застройщиком, то сейчас уносил бы ноги и капиталы из страны. Ну или хотя бы из строительного бизнеса. Как, кстати, и делают некоторые наиболее дальновидные предприниматели.
Причины такого дрейфа в сторону огосударствления отрасли понятны: сроки для решения поставленной задачи заданы очень жесткие; деньги есть, а внушающих доверие механизмов нет. И создать их, судя по всему, в обозримом будущем не удастся. Остается одно — воспользоваться опытом предшественников.
Никита Сергеевич Хрущев сумел ведь организовать качественный рывок в жилищном строительстве. Как бы мы сегодня ни ругали крупнопанельные «хрущевки», но благодаря им многие миллионы советских граждан переселились из бараков и коммуналок в отдельное благоустроенное жилье. Причем в это же время страна поднимала целину и стартовала в космос, и все это — без «нефтедолларов». Исключительно за счет административного ресурса. Соблазнительный пример, верно?
Если разобраться поглубже, то увидим, что не бывает ни чисто рыночных механизмов, ни чисто административных. В хваленую рыночную систему США государство при необходимости вмешивается без всякого стеснения, а во времена расцвета административно-командной системы в СССР только слепой не видел элементов рынка — взять хоть принцип «ты — мне, я — тебе». Прямое вмешательство государства в экономику бывает просто необходимо во время кризисов, а рынок хорош в спокойные эпохи. Жилищно -коммунальное хозяйство у нас — и с этим никто не будет спорить — находится в тяжелом кризисе, так что, видимо, без государства не обойтись.
А семье, въезжающей в новенькую квартиру, в общем-то безразлично, благодаря кому стало возможно такое счастье.
Евгений Анисимов
Источник: Комсомольская правда

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом
36135
Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом
22469
«С соседями мы — как родные люди». Как живется в доме со знаменитым магазином «1000 мелочей»
22029
«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1
9193
Почему нам так хочется переехать в новостройку и сделать свежий ремонт? Разбираемся в психологии нового
6889
«Миллениалам важен престиж, а зумеры верят блогерам». Спросили у риэлтера, как выбирают квартиры разные поколения
16066
Ипотека под 4,7% годовых, дорогая аренда и много работы «за минималку». Белоруска рассказала о жизни в Чехии
17358
Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?
2753
Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?
8890
«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке
69803
Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?
2259
Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?
3607
Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027
Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440
За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973
Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401
Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706
Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290
"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457
До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124- Бизнес центры
- Торговые центры
- Продажа гаражи, машиноместа
- Продажа офисы, нежилые помещения
- Продажа магазины, торговые помещения
- Продажа рестораны, бары, кафе
- Продажа склады, производства
- Продажа бизнес, сфера услуг
- Аренда офиса, помещений
- Аренда магазины, торговые помещения
- Аренда рестораны, бары, кафе
- Аренда склады, производства
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес
- Аренда гаража, машиномест