«Цены на жилье могут упасть до уровня 2017 года». Экономист Вадим Иосуб о том, как на рынке недвижимости скажутся курсы валют, санкции и сокращение кредитования
17306 6Курсы валют, готовые и готовящиеся санкции, — новости с экономических фронтов с каждым днем все интереснее. О том, как они отразятся на ценах на недвижимость, говорим со старшим аналитиком Альпари Евразия Вадимом Иосубом.
«Все это, скорее всего, разовая история»
— Мы видим в последние дни, что укрепляется белорусский рубль. Что спровоцировало это чудесное явление?
— Есть универсальное объяснение. Белорусский рубль укрепляется только тогда, когда на рынке продают валюты больше, чем ее покупают. Тут остается понять, кто эти волшебные продавцы валюты. Население в последние месяцы остается чистым покупателем валюты (покупает больше чем продает). Продавцы — предприятия. Вообще белорусский рубль укрепляется уже пару месяцев. Это можно списать на хорошую мировую коньюктуру для экспортеров. Цены на нефть и калий выросли, экспортеры получают больше валютной выручки — могут больше продавать валюты.
Если говорить об ускорении падения валют в последние дни, то, скорее всего, это разовая история — кто-то из крупных белорусских предприятий активно продает валюту. Крупных предприятий, способных так повлиять на рынок у нас немного, потенциально это могут быть нефтеперерабатывающие заводы, предприятия нефтехимии, Белкалий. Кому-то из них потребовалось продать валюту — и видим результат. Как только эта разовая операция по продаже большого объема валюты закончится, прекратится и падение курса валют. Для понимания: у нас на валютной бирже средний дневной оборот — 45 миллионов долларов (суммарно по трем валютам). То есть если кому-то потребуется совершить операцию на несколько десятков миллионов долларов, то при нашем объеме рынка это серьезно скажется на курсе. Если кому-то понадобится купить 100 млн долларов в течении нескольких дней, валюта сильно подорожает. Продать — резко подешевеет.
— Нацбанк в процессе сейчас совсем никак не участвует?
— Нацбанк сглаживает резкие колебания. Если валюта начинает сильно расти, регулятор начинает валюту продавать, чтобы она росла не так быстро. Если валюта резко падает, начинает ее покупать, чтобы она не так сильно падала. То есть если сейчас Нацбанк и выходит на рынок, то он ее покупает, чтобы она не упала еще сильнее. То есть Нацбанк не продает сейчас валюту из резервов, чтобы мы увидели ее падение, а ровно наоборот — пополняет валютные резервы.
«По санкциям никаких точных прогнозов нет»
— Как санкции повлияют на продавцов валюты и, соответственно, курс?
— Никаких точных прогнозов сделать нельзя. Поскольку пока не понятно, по каким продавцам (то есть предприятиям) будут бить и насколько сильно. Если говорить про американские санкции, которые уже вступили в силу, то, с одной стороны, запрет американским компаниям работать с нашими предприятиями нефтехимии не так уж сильно по ним бьет. Тут непонятен вопрос, буду ли работать вторичные санкции, то есть будут ли не американские предприятия и банки к этим санкциям присоединяться. Если будут — нашим предприятиям будет очень больно.
От Европы ожидается 4-й, 5-й пакет санкций. Со стороны европейских политиков слышим призывы, что санкции должны быть секторальные. Но, что они в результате примут, мы не знаем. Принятие на уровне Европы штука сложная, там решения принимаются на уровне консенсуса, у разных европейских стран есть свои, в том числе коммерческие, интересы. Например, велась речь, что Европа прекратит покупать наши калийные удобрения. Для Беларуськалия европейский рынок — приблизительно 10%. А вот порты Балтийских стран — львиная доля транзита и логистики. Поэтому если ЕС просто откажется от покупки калийных удобрений — это одна история, а если он запретит транзит по своей территории калийных удобрений — другая. Для той же Литвы транзит белорусских калийных удобрений и перевалка в портах — очень важный источник дохода. Согласиться ли на это Литва — тоже открытый вопрос.
Поэтому конкретики по европейским санкциям нет, не хватает даже конкретики по уже вступившим в силу американским санкциям, — так что оценить последствия для белорусской экономики и валюты пока сложно.
«У банков нет ресурсов, растут риски. Поэтому с кредитованием будет туго»
— Рано задавать вопрос, как это все будет влиять на рынок недвижимости?
— На самом деле этот вопрос чуть проще. Сложно понять как санкции повлияют, но можно напомнить, что непосредственно уже влияет на рынок недвижимости. Два основных фактора — доходы населения и кредитование операций с недвижимостью (объем и ставки).
Что мне кажется очевидным: доходы будут снижаться в валютном эквиваленте (от санкций будет зависеть только насколько сильно они будут снижаться).
С кредитованием тоже не все хорошо. Оно в последние месяцы чуть-чуть расширилось, что позволило цене метра слегка отскочить, падение прекратилось. Кредитованием недвижимости сейчас занимаются госбанки и те — в директивном порядке. Государство сказало — делают, но без большого рвения, поскольку видят риски.
Чтобы кредитовать, нужна ресурсная база. Серьезная часть ресурсной базы — вклады населения в белорусской валюте. Их отток замедлился, но и притока особого нет. То есть ресурсная база у банков не расширяется, риски в связи с санкциями и внутренними экономическими проблемами растут, поэтому ожидать расширения кредитования я бы не стал. Сценарий в оптимистичном варианте — цены стагнируют на нынешнем уровне, при ухудшении экономической ситуации — пойдут вниз. Ближайшая цель — ниже 1150 за метр, уровень середины 2017 года. А с этой планки при ухудшении экономической ситуации можно падать и дальше.
— Банкам ежегодно доводят выдать в качестве кредитов на недвижимость определенные объемы средств. Исчерпают лимит — и в следующем году можем уже кредитов не увидеть?
— Если бы это был рыночный процесс, можно было бы что-то прогнозировать. Но поскольку процесс директивный… С одной стороны, у государства нет свободных денег, есть дефицит бюджета. С другой стороны, банки «призывают помогать экономике» в виде: а) кредитований госпредприятий; б) покупки облигаций — Минфина, Банка Развития, облигаций, которые выпускают неэффективные предприятия. Ресурсы даже у госбанков не резиновые. Чем больше будут заставлять выдавать деньги на кредитование недвижимости, тем меньше ресурсов они смогут одолжить правительству и предприятиям. И наоборот. Мне кажется, в этих условиях правительство посчитает приоритетным поддержку бюджета и госпредприятий.
И да, дальнейшее сворачивание кредитования будет способствовать падению цен.
Следите за нами на Яндекс. Дзен
Читайте также:
Земляная крыша, конюшня и лес. Чем интересна уникальная агроусадьба «Бивак 1812»
Нашли самую дорогую квартиру-студию в Бресте. Вот как она выглядит изнутри
1253
"За дизайнерами иногда надо доделывать". Архитектор ответил на вопросы о своей работе и рассказал о ценообразовании
1337
Госзастройщик предложил новую партию квартир для «очередников» в доме на Притыцкого. Глянули, как идет стройка
3322
УКС выставил на продажу для всех желающих «двушки» и «трешки» в каркаснике на Беды. Показываем, как сейчас выглядит этот дом
6625
«Айрон» показал, какими будут дома в самом большом квартале таунхаусов в Гродно
1416
«Поставил роллеты на все 10 окон и не жалею». Поговорили с собственником загородного коттеджа и узнали, как роллетные системы влияют на микроклимат в доме
5656
Квартиры в доме «Корабль» в Минске предложили и «очередникам». Метр − от $ 1000
6469
Госзастройщик выставил на продажу квартиры у метро «Ковальская Слобода» для всех желающих. Условия и цены
12580
В скандальном доме на Богдановича выставили на продажу 2 квартиры. «Квадрат» − от $ 1124
4108
Черный, один этаж, из утепленного клееного бруса. Смотрите, какой крутой дом построил автогонщик для своих родителей под Минском. И всего за 90 дней
42417
Есть вариант в 5 километрах от Минска. На аукцион выставили участки с недостроями у Ратомки и Фаниполя
14201
Спрос упал, несмотря на студентов. Что происходило в августе на рынке аренды квартир в Минске
3023
«В исполкоме на меня смотрели большими глазами». Минчанин арендовал офис, а потом сделал из него полноценную квартиру с отдельным входом
18111
«Ездить в школу приходится на такси». Посмотрели, как сейчас живет город-спутник, квартиры в котором продавались по $ 500 за метр
37232
Совпадение или тенденция? После покупки участка в Колодищах за $100 тысяч владельцы соседних недостроев подняли цены
2926
«Очередникам» предлагают три дома в Лошице-8. Среди них есть даже «каркасник» с метром по $905
6287
Дачи для тех, кому не хватило на коттедж в Колодищах. Как живут и почем продают дома в СТ "Трактор" у красивого леса
9433
Под Минском продается огромный заброшенный санаторий. Стоимость, как у хорошего коттеджа
2642
Ландыш-2005 в Силичах: такую дачную архитектуру выбирают минчане, у которых есть свободные деньги
5389
Цена на дешевые участки возросла в 7 раз. Итоги аукциона по продаже земли в Минском районе
8734- Бизнес центры 141 объявление
- Торговые центры 51 объявление
- Продажа гаражи, машиноместа 770 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 2266 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 992 объявления
- Продажа рестораны, бары, кафе 146 объявлений
- Продажа склады, производства 951 объявление
- Продажа бизнес, сфера услуг 524 объявления
- Аренда офиса, помещений 2791 объявление
- Аренда магазины, торговые помещения 1639 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 118 объявлений
- Аренда склады, производства 945 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 236 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 87 объявлений
До 2017? Я бы написал что цены на квартиры упадут раза в 2 ниже чем в 2017-ом...
И не надо слушать подонбых ".. нытиков..."
Существенно обедневшее население (средняя зарплата минус увеличивающиеся траты) будет готово покупать по такому же ценнику (прошлого дна), с поправкой на инфляцию (нашу и валюты).
Ниже 1150 это только в случае вторичных санкций США и серьезных 4-5 пакетов от ЕС.
Если и Россия откажется спонсировать - клуб по500 может переименоваться на по800 и наконец отпраздновать знаменательно событие
За прошлый месяц товары и платные услуги подорожали на 0,6%. Напомним, чиновники ранее планировали, что в 2021-м годовая инфляция не превысит 5% (декабрь к декабрю). Однако при сохранении нынешних темпов роста цен этот прогноз может быть существенно превышен.
А ставка рефинансирования 8.75%
Существенно обедневшее население (средняя зарплата минус увеличивающиеся траты) будет готово покупать по такому же ценнику (прошлого дна), с поправкой на инфляцию (нашу и валюты).
Ниже 1150 это только в случае вторичных санкций США и серьезных 4-5 пакетов от ЕС.
Если и Россия откажется спонсировать - клуб по500 может переименоваться на по800 и наконец отпраздновать знаменательно событие