«Нет причин, чтобы квадратный метр начал дорожать». Эксперт рассказал о последствиях увеличения ставки рефинансирования для рынка недвижимости

 3283  12

Нацбанк с 21 июля 2021 года повышает ставку рефинансирования до 9,25% годовых. При этом Евразийский банк развития (ЕАБР) прогнозирует для Беларуси инфляцию по итогам года около 10% и допускает повышение ставки рефинансирования до такого же размера. Мы поговорили со старшим аналитиком «Альпари Евразия» Вадимом Иосубом о том, стоит ли верить прогнозам ЕАБР и как это все отразится на доступности кредитов и стоимости недвижимости.

Решение о повышение ставок Правление Нацбанка приняло 15 июля по итогам заседания по денежно-кредитной политике.

— Как ожидалось, в II квартале 2021 года продолжилось ускорение годового темпа роста потребительских цен, начавшееся в конце 2020 года. Вместе с тем интенсивность инфляционных процессов повысилась, что главным образом обусловлено более значимым проинфляционным внешним фоном. Рост цен на мировых рынках товаров (в том числе энергоресурсов, строительных материалов, продовольствия) усилился в результате расширения потребительского спроса на фоне сохраняющихся затруднений в производстве и логистике. При этом восстановление экономической активности в мире происходит более быстрыми темпами, чем ожидалось большинством международных экспертов, — говорится в сообщении пресс-службы регулятора.

Дополнительным фактором, поддерживающим интенсивный рост потребительских цен в Беларуси, стали повышенные инфляционные ожидания экономических агентов.

В то же время укрепление белорусского рубля в II квартале 2021 года, а также сохранение контроля за денежным предложением ограничивали инфляционные процессы внутри страны.

С учетом всего комплекса внешних и внутренних факторов по итогам июня 2021 года потребительские цены выросли на 9,9 процента в годовом выражении.

Принимая во внимание всю совокупность указанных факторов и необходимость ограничения проинфляционных рисков, Правление Национального банка приняло решение о повышении ставки рефинансирования на 75 базисных пунктов.

В свою очередь Евразийский банк развития допускает дальнейшее повышение ставки рефинансирования в этом году до 10% и, возможно, даже выше в случае, если реализуются инфляционные риски. Их ЕАБР ранее оценивал как существенные, в том числе из-за неопределенности последствий от санкций США, ЕС и Великобритании. Годовая инфляция, по его прогнозу, закрепится вблизи 10%.

Верить ли прогнозам ЕАБР и Нацбанка, и как это все отразится на стоимости недвижимости, нам рассказал старший аналитик «Альпари Евразия» Вадим Иосуб.

— Рост ставки рефинансирования — это ответ на сильный рост инфляции. По итогам июня у нас инфляция выросла до значения в 9.9% в годовом выражении, если сравнивать цены с июнем прошлого года. И наиболее популярный ответ со стороны Нацбанка на рост инфляции — рост ключевой ставки. Это классика, которую использовал бы любой Центробанк мира в ответ на рост инфляции.

— ЕАБР прогнозирует, что к концу года инфляция вырастет до 10%. Правдивы ли эти прогнозы?

— Это тяжело назвать «ростом». Потому что сейчас она на уровне в 9.9%. До 10% тут даже не рукой подать, а «вот-вот». То есть этот прогноз можно было бы интерпретировать так: они ожидают, что инфляция останется на прежнем уровне.

Кстати, несмотря на то, что у нас официальный прогноз по инфляции составляет 5%, сам Национальный банк в своих последних аналитических материалах, и, собственно, в самом комментарии к увеличению ставки рефинансирования говорит, что в ближайшее время она может сохранится на текущем уровне, а к концу года снизится до 9%. И лишь в следующем году они ожидают снижение инфляции до 6%.

Я не вижу большой разницы от прогноза ЕАБР и прогноза нашего Нацбанка. Спорить о том, будет инфляция 9% или 10% - достаточно бессмысленно. Любой потребитель на своем кармане вряд ли почувствует разницу: на 9% выросли цены, или на 10%, с точки зрения повседневной жизни. В целом, этот диапазон в 9−10% к концу года выглядит довольно реалистичным, но с тем условием, что Нацбанк продолжит проводить свою денежно-кредитную политику. Что эта политика подразумевает? Ограничение выдачи кредитов коммерческим банкам с одной стороны, с другой — не будет чрезмерного эмиссионного кредитования неэффективных предприятий. Под эмиссионным кредитованием чаще всего, в простой форме, говорят: «Включить печатный станок». То есть пока этот станок не включен и искусственно сдерживается кредитование.

Если от этой политики отказаться, если отказаться от сдерживания кредитования или включить печатный станок, а тем более сделать и то, и другое вместе, инфляция может значительно превысить эти прогнозируемые 9−10% к концу года. То есть инфляция начнет расти сразу, когда они это сделают. Как только они ухудшат качество своей монетарной политики, в течении нескольких месяцев это отразится на инфляции.

— Прогнозы Нацбанка на следующий год по снижению инфляции до 6% — это реально в условиях все новых и новых пакетов санкций?

— Скажем так: напрямую санкции на инфляцию не влияют. Это такой нейтральный фактор, который не заставляет ее расти или снижаться. Основной фактор высокой инфляции в этом году — в большей степени внешний. Это рост цен во всем мире, на фоне ожидания, что мировая экономика победит пандемию, что мировая экономика будет восстанавливаться, резко растут цены в мире на все металлы, на древесину. Плюс к этому, например, в прошлом году был неурожай и подорожали многие сельскохозяйственные культуры. В большей степени это коснулось растительного масла, поэтому у нас лидирует в росте цен майонез, где основной компонент — растительное масло. Это внешние причины, и с этим ничего не поделать. Внутренняя причина роста инфляции — это то, что сильно подорожали лекарства, медицинские препараты, детские товары в связи с отменой льготного НДС.

Надо отметить, что сейчас происходит резкий рост инфляции во всем мире, включая США. Сейчас инфляция в США в годовом выражении составляет порядка 5%. То есть иметь в развивающейся стране инфляцию на уровне 10% с учетом того, что даже в США сейчас инфляция 5% - как бы не «ужас-ужас-ужас». Странно было бы, если бы у нас была инфляция на уровне американской.

По прогнозам на следующий год надо учитывать мировые факторы. Если урожай будет хороший, то есть шанс, что мировая инфляция (особенно если это касается сельскохозяйственной продукции) будет замедляться. Эффект от роста НДС на льготные позиции пропадет в январе следующего года. То есть сейчас мы считаем цены без льготного НДС, и сравниваем их с прошлогодними, когда льготы были. В январе следующего года мы уже будем сравнивать цены без льгот с ценами без льгот и этот разовый эффект пропадет. В принципе, даже по таким моментам рассчитывать на снижение инфляции можно.

Но, повторюсь, важный фактор — сохранение политики Национальным банком. Почему про этот фактор все говорят? Не потому, что кто-то сомневается, что Нацбанк этого не понимает и по своей воле завтра захочет включить печатный станок. Опасность такого действия Нацбанк понимает лучше других, и своей волей такие глупости он никогда делать не будет. Однако есть много лоббистов, интересантов такого процесса: «В ответ на санкции давайте распечатаем денег и раздадим предприятиям, и предприятия решат все проблемы». Другое дело, что печатанием денег никому не поможешь, только окончательно можно убить экономику. Но есть люди в правительстве, есть экономические советники в Администрации, есть руководители предприятий, которые очень мечтают, что печатный станок будет включён. И между такими лоббистами и Национальным банком уже несколько лет идет такая подковерная борьба, и гарантий, что не начнут печатать деньги для помощи экономики, нет. В таком случае инфляция может улететь в космос. Тут даже бесполезно давать прогнозы: «На сколько?». Будет завесить от того, на какую мощь решат включить печатный станок. Напечатать один миллиард — один эффект. Напечатать 10 миллиардов — другой эффект. Напечатать 100 миллиардов — третий.

— Как это все отразиться на ценах на недвижимость?

— С точки зрения рыночных законов, уменьшение возможности брать кредиты на покупку недвижимости или рост ставок по таким кредитам (а тем более и то и другое вместе, что происходит у нас сейчас) должно вести к снижению платежеспособного спроса, что должно вести к снижению цены. У нас, насколько я наблюдаю, процесс снижения цены идет, но идет достаточно вяло. Я сразу оговорюсь, что я не самый крупный специалист по рынку недвижимости, но, как я понимаю, это связанно с надеждой продавцов, что снижение цены — временное явление. У многих есть желание придержать цену, придержать недвижимость, подождать, пока цены вырастут, не соглашаться на снижение цены в надежде, что вот-вот конъюнктура изменится. Но, как мне кажется, нет причин, чтобы эта конъюнктура как-то изменилась, нет причин, чтобы квадратный метр начал дорожать. И когда продавцы признают неизбежное и будут готовы снижать цену в ответ на снижение спроса, то цена покатится вниз. Ближайший ориентир, который не такой далекий — 1200 $ за «квадрат» в Минске. При его достижении есть и куда дальше падать.

Эксклюзив Realt.by:

Часть квартир в доме на Л. Беды в Минске отдадут нуждающимся. «Квадрат» − от 2500 рублей

426 1

Роскошный будуар и королевская кровать. Под Минском сдается на сутки коттедж с необычным интерьером

1328

Какие проблемы могут быть с домом из бруса? Обзор крутого деревянного коттеджа и его "косяков"

2214

$24 тысячи за новенький домик и участок. Почем продаются аккуратные дачи рядом с Минском в ст "Генетик" и "Подбережье"

5419

Фотофакт. Как поживает дворец Полонечка, который в прошлом году купили с аукциона за 19 тысяч рублей

1104

Квартиры в доме для нуждающихся на Восточной в Минске предложили «неочередникам». «Квадрат» − от 3300 рублей

4887 4

Метр стал дороже на 50 рублей. Вышла новая декларация на квартиры эконом-класса в Степянке

370

За полгода в Минске появились еще 36 "высоток". Городские власти рассказали, как выполняют планы по строительству

2275

"Белорусы хотят увидеть «все включено», как в Турции. Но это не про Кронон". Как самый классный отель Гродно перестроил работу после пандемии и закрытия границ

1871 1

От $29,5 тысячи. Сколько стоят и как выглядят «трешки» в пределах 10 километров от МКАД

28612

«Мои сережки – это пластинки с таблетками парацетамола на утро». Как мы провели одну ночь на Октябрьской

626

Может ли хозяин квартиры внезапно приходить к арендатору "для проверки"? Юрист объясняет, как защитить свою частную жизнь

2938 1

Каркасные дома теперь строить не выгодно? Посчитали, насколько они подорожали за год

2529

Почти новый завод по переработке индейки под Лидой уйдет с молотка. Его хозяина – литовского бизнесмена – подозревали в мошенничестве

247

Зачем нужен риэлтер и как продать квартиру с необычным ремонтом. Интервью опытного специалиста

1003

Квартирантка сбежала, не оплатив долг, и перестала отвечать на звонки. Как быть собственнику, объясняет специалист

2420

От $260 до $450. Подборка арендных «однушек», «двушек» и «трешек» в Минске от собственников

3714 1

$ 11 тысяч за участок. Результаты аукциона по продаже земельных наделов в собственность в Смолевичах

3249

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 12-19 июля 2021 года

11464 215

Без первоначального взноса и с небольшими переплатами. Рассказываем, опасно ли покупать квартиру через кооператив и как работает эта схема

7001 5
Комментарии к новости
Войти Для комментирования нужно авторизоваться
7 2
9
Aletex
+1
22.07.2021 в 15:42
Дроздов в 00:15 22.07.2021:
Ага на стройматериалы цены растут, а на квартиры, построенные из этих стройматериалов, цены будут снижаться до 1200? Автор не учитывает отложенный спрос. Часть покупателей, которые могли купить жилье в 2020 году, ранее отложили покупку, а сейчас выходят на рынок. Почти все строящиеся комплексы, за исключением Минск Мир, поднимаются в цене. Парк Челюскинцев, Левада, Маяк Минска, Олимпик Парк, Комфорт Парк, Депо ... - средняя цена метра уже превышает 2000$. Возможно, вторичное жилье 60-90-х годов и будет продаваться по 1200$ за метр. По новому жилью явный тренд на повышение. Скорее сократится количество сделок, но при этом цена метра увеличится!)))
И да, касаемо отложенного спроса. Те, кто отложил покупку в 2020 году, вышли на рынок в 2021 году по причине того, что средний ценник в долларах упал на 15%+-, а в рублях и на все 20%, т.к. курс за последний год стабильно закрепился в диапазоне 2,5-2,6 рубля за $, в то время как после августа 2020 болтался в районе 2,6-2,7 рубля за доллар, т.е. процентов на 5 выше.

По сути, снижение средних цен на квартиры на 15-20% практически свело на нет ослабление рубля по отношению к доллару, которое произошло весной 2020 года, когда рубль "просел" на 24%. Сейчас средний ценник на квартиры в рублях находится почти на уровне января 2020 года, когда курс был 2,11 рубля за $.
7 2
9
Aletex
+1
22.07.2021 в 15:31
Дроздов в 00:15 22.07.2021:
Ага на стройматериалы цены растут, а на квартиры, построенные из этих стройматериалов, цены будут снижаться до 1200? Автор не учитывает отложенный спрос. Часть покупателей, которые могли купить жилье в 2020 году, ранее отложили покупку, а сейчас выходят на рынок. Почти все строящиеся комплексы, за исключением Минск Мир, поднимаются в цене. Парк Челюскинцев, Левада, Маяк Минска, Олимпик Парк, Комфорт Парк, Депо ... - средняя цена метра уже превышает 2000$. Возможно, вторичное жилье 60-90-х годов и будет продаваться по 1200$ за метр. По новому жилью явный тренд на повышение. Скорее сократится количество сделок, но при этом цена метра увеличится!)))
Застройщики приобретают стройматериалы по прямым контрактам с производителями; большинство крупных застройщиков и вовсе имеют собственное производство стройматериалов. Поэтому не нужно путать подорожание в 2 раза того же дерева или металлоконструкций в магазине у дяди Васи-перекупа, который закупает товар через 10 посредников и относительно небольшими партиями, и изменения цен для застройщиков. Так что весьма сомнительно, что для застройщиков себестоимость строительства многоквартирных домов в связи с последними событиями уж так сильно выросла, тем более, что доля стройматериалов в ней - 50-60%.

А два. Крупнейший застройщик "дана" имеет тонну нереализованного жилья и строит еще тонну. И ценника в 2000$ там и близко нет, тем более среднего. В большинстве ЖК цены стартуют с 800-900 евро, что составляет около 1100$.
802 295
438
КостяЖ
+2
22.07.2021 в 11:03
Какой отложенный спрос? Проснитесь. Отложенный спрос в Польшу и Укарину уезжает. Как там обживется, здесь продавать начнет. Я бы сказал отложенное предложение. То что может толкнуть цену - это кредиты. Но по текущим ставками их брать никто не будет. Могут себе позволить только многодетные стоящие в очереди нуждающихся. Им гос-во компенсирует там что-то из процентов и осн. долга по 240ому указу. (но опять же там куча условностей всяких и не все так просто). Вот у меня например, 3е детей. Я бы может и хотел прикупить 5комнатную, но по текущим ценам, с такими процентами по кредитам - ну его нафиг. А пока там что построится, пока ремонт - дети вырастут надобность отпадет. На вторичке - страх и ужос что продается. К тому же никто не знает может через год-два сорвемся да уедем. Уж лучше взять кредит в Польше условной под 3-5% или сколько там (почти инфляция бакса официальная) чем тут под 15-20. Так там кредит пока выплатишь кваритра уже стоить будет столько сколько ты за нее отдал с учетом кредита - а тут одну себе и 2 банку строишь. Свой путь что ж поделать. Но многие этим путем что-то идти уже не хотят.
1.2K 8.3K
983
Дроздов
-4
22.07.2021 в 00:15
Ага на стройматериалы цены растут, а на квартиры, построенные из этих стройматериалов, цены будут снижаться до 1200? Автор не учитывает отложенный спрос. Часть покупателей, которые могли купить жилье в 2020 году, ранее отложили покупку, а сейчас выходят на рынок. Почти все строящиеся комплексы, за исключением Минск Мир, поднимаются в цене. Парк Челюскинцев, Левада, Маяк Минска, Олимпик Парк, Комфорт Парк, Депо ... - средняя цена метра уже превышает 2000$. Возможно, вторичное жилье 60-90-х годов и будет продаваться по 1200$ за метр. По новому жилью явный тренд на повышение. Скорее сократится количество сделок, но при этом цена метра увеличится!)))
802 295
438
КостяЖ
+2
21.07.2021 в 21:55
По-моему при текущей инфляции бакса просто заморозка цен - это уже можно сказать падение. Т.е. на все цены растут, а на недвигу нет (у нас). В мире то ого-го как растут.
1.6K 0.9K
577
sergei
-1
21.07.2021 в 15:40
Тут и военного конфликта не надо,само все умрет....Одно скажу
НУЖНО ЕЩЕ БОЛЬШЕ АДА.больше 30 этажных домов.кинутых держателей облигаций,дольщиков.только через жопу чтобы прозрели,хомячки.тогда и с метром все устаканится.
6 1
1
Sergey
+5
21.07.2021 в 13:56
Я бы добавил, что единственный сдерживающими факторами падения - это высокая инфляция доллара и сильное подорожание стройматериалов. В остальном, позитива не наблюдаю: общая стогнация экономики, отсутствие кредитов, массовая миграция трудового населения, притом в первую очередь уезжают лучшие из лучших, которые больше всех зарарабатывают, угроза военного конфликта на фоне эскалации политического кризиса. Но возможно фактор инфляции доллара частично перекроет факторы политического кризиса, и мы не увидим сильного падения в цене.
7 2
9
Aletex
+3
21.07.2021 в 12:48
Интересно мнение тех, кто считает, что цены должны и будут расти.
Сейчас, по-моему, как бы ни хотелось, но предпосылок к росту реально нет. Кредиты дорогие, с перспективой стать еще дороже, из-за короны многие позакрывались, у кого-то з/п порезали, кого-то сократили, т.е. с доходами проблемы, в экономике перспективы развития туманны, в политике напряженность. Единственное, что относительно положительно - курс рубля стабильно год держится уже на одном уровне, и то многие спят и видят, что сегодня-завтра будет плохо и ему.
3.2K 651
661
Alex Developer
+2
21.07.2021 в 11:39
Все логично и аккуратно.
Лёва Баш
-3
21.07.2021 в 11:35
Иосуб дал прогноз куда должна идти цена недвижимости по законам экономики и предупредил, что он не специалист по недвижимости. Так что такой себе прогноз.
35 4
8
Александр Малец
+3
21.07.2021 в 08:58
ну наконец мы видим альтернативное мнение, схожее с реальной ситуацией, а не проплаченные статьи от Даны о росте цен с сентября..
5.1K 2.4K
1142
Alex
+4
21.07.2021 в 08:51
Согласимся.