Как правильно купить участок с незавершенкой и избежать изъятия? Разбираем все нюансы с экспертом

  10053

При покупке земельных участков с недостроями или незавершенными законсервированными капитальными строениями (НЗКС) кроется множество подводных камней. И если упустить тонкости, то можно остаться ни с чем. Вместе с агентом по операциям с недвижимостью АН «Фаттория Плюс», экспертом по загородной недвижимости, Аленой Лепешко, мы разобрали все нюансы, связанные с законсервированным строением — что нужно знать продавцу, покупателю, а также что делать, чтобы земельный участок не изъяли.

Что такое НЗКС?

Незавершенное законсервированное капитальное строение (НЗКС) может быть как в виде фундамента, так и в виде «коробки» с одним и более этажами, с крышей или без нее.

НЗКС отличаются между собой процентом готовности, который прописан в техническом паспорте объекта. Например, НКЗС в виде фундамента — это, как правило, 12−14% готовности.

Определяет процент готовности инженер БРТИ (агентство по госрегистрации и земельному кадастру), когда оформляет ведомость технических характеристик на объект — промежуточный документ, необходимый для оформления консервации. Но об этом позже.

НЗКС можно приобрести по договору купли-продажи как обычный объект недвижимости. Его также можно дарить, завещать, но главное, чтобы объект был зарегистрирован в БРТИ.

Зарегистрироваться (прописаться) в НЗКС нельзя, для этого объект должен быть введен в эксплуатацию.

Основные документы, в которых обозначен порядок консервации и сроки строительства НЗКС: Указ Президента № 87 от 7 февраля 2006 года «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач», Постановление Совета министров от 13 апреля 2006 года № 506 «Об утверждении Положения о порядке консервации гражданами не завершенных строительством жилых домов, дач, осуществления благоустройства земельных участков, на которых проведена консервация таких домов, дач, «Об утверждении положения о порядке консервации».

Что важно знать о сроках строительства НЗКС?

Для начала строительства и освоения земельного участка даются три года. Далее этот срок можно продлить еще на два года. Воспользоваться двумя годами продления строительства можно только один раз.

Заявление на продление сроков строительства необходимо подать в сельсовет или исполком не позднее шести месяцев до окончания сроков начала строительства. Итого, у собственника земельного участка целых пять лет в запасе. Главное — вовремя оформлять все документы.

Далее, если собственник не успевает закончить стройку или возникает вопрос ее финансирования, объект можно законсервировать. Срок консервации объекта — три года с момента получения в сельсовете или исполкоме акта о консервации. После этого консервация считается просроченной.

В течение этих трех лет собственнику не могут предъявлять претензии никакие органы управления, но он обязан ухаживать за земельным участком, содержать его в надлежащем виде.

Важно знать, что сроки строительства всегда привязываются не к собственнику НЗКС, а к адресу объекта недвижимости. То есть, если вы приобрели НЗКС, это не означает, что сроки строительства обнуляются и отсчет начинается заново. Есть одно исключение — наследство. Именно наследство или завещание обнуляют просроченные сроки строительства.

Какие объекты находятся в зоне риска изъятия?

По законодательству завершенным строением считается объект, который имеет фундамент, стены и крышу. При этом он может быть без окон и без дверей.

Поэтому в самом опасном положении находятся земельные участки с НЗКС, у которых отсутствует крыша. Не важно, фундамент это или одно-, двух- и более этажный дом.

Если у НЗКС есть крыша, земельный участок изымать не станут. Даже если просрочена консервация строения и не продлены сроки строительства.

НЗКС без крыши или в виде фундамента может быть свободно к отчуждению, то есть, собственник может его продать или подарить, даже если сроки строительства давно истекли. Проверить данные регистрации НЗКС в Едином Государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним можно, обратившись с паспортом в агентство по госрегистрации и земельному кадастру и взяв выписку из регистрационной книги о правах, ограничения прав на земельный участок или НЗКС.

Но и в таком случае риск изъятия земельного участка очень высок, поэтому новый собственник от изъятия не застрахован. Совет простой — накройте строение крышей.

Покупателю, рассматривающему покупку земельного участка с фундаментом, желательно проверить правильность границ земельного участка — отступ от границ земельного участка до фундамента (как и до другого жилого строения) должен быть не менее трех метров. Если границы непонятны, то продавец должен обратиться в «Белгипрозем» или к частным геодезистам и установить (либо восстановить) границы земельного участка.

Также покупателю НЗКС нужно выяснить дату выдачи акта о консервации. Продавец может не владеть такой информацией, так как купил уже законсервированный объект и т. п. В таком случае за копией акта о консервации нужно обращаться в местный исполнительный комитет — сельсовет или исполком.

Как консервировать объект? Объясняем пошагово

На любое строительство или реконструкцию объекта недвижимости необходимо брать разрешение местного исполкома. Любое строительство или реконструкция без взятия разрешения считается самовольным. Чтобы его узаконить, нужно будет заплатить немалый штраф в размере от 20 до 50 базовых величин.

Давайте разберемся, что необходимо делать для строительства и последующей консервации объекта.

Шаг 1. Необходимо обратиться за решением на строительство или реконструкцию в местный исполнительный комитет. Решение выдается бесплатно.

Шаг 2. Подготовить архитектурный проект. Его эскизно можно начертить самостоятельно или обратиться к проектировщикам. Стоимость проекта начинается от 200 рублей и выше, в зависимости от уровня сложности проекта.

Шаг 3. Архитектурный проект необходимо согласовать в отделе архитектуры. Бесплатно.

Шаг 4. Оформить паспорт застройщика — схему генерального плана строительства. Подаются документы в одно окно в исполкоме района или города. Стоимость документа зависит от площади планируемой застройки — от 200 рублей и выше.

Шаг 5. Оформить ведомость технических характеристик. Заказ на нее делается в БРТИ (агентстве по госрегистрации и земельному кадастру) в отделе технической инвентаризации и стоит от 200 рублей и выше.

Шаг 6. После оформления ведомости нужно обратиться или в сельсовет, или в исполком и подать документы на выдачу акта о консервации. Выдается бесплатно.

Шаг 7. Завершающая стадия — в БРТИ местного района заказать технический паспорт и свидетельство о государственной регистрации на НЗКС. Стоимость — до 100 рублей за все.

Повторная консервация. Такое возможно?

Немногие знают о возможности повторной консервации объекта. Собственник имеет право требовать повторную консервацию при условии, когда он повторно консервирует уже больший процент готовности строения.

Например, если приобрести НЗКС в виде фундамента с готовностью 14%, а затем начать достраивать стены и остальное, то можно снова законсервировать строение. Процент готовности при этом будет, конечно, выше.

Эксклюзив Realt.by:

Привлечем покупателей и ускорим процесс. Как продавать свою недвижимость при помощи новостей на Realt

6168

«Лучше дома, чем размножение церкви". Как сейчас живется в Новинках, которые окружит арабский "Северный берег"

6966

Как выглядят квартиры до 40 тысяч долларов в Минске, продавцы которых на днях снизили цены

55402

"Рискнули - и не жалеем". Посмотрите, как из водонапорной башни возле Минска сделали крутое место для отдыха

33209

Айда на дачу. Как подготовить загородный дом к летнему сезону

9686

«В обозримом будущем таких ЖК в Беларуси уже не будет». Как сейчас выглядит квартал «Зеленая гавань» и почем там продают жилье

10873

"Не станет свинокомплекса - и бомжи с рынка пойдут сюда". Как живется в деревне, куда переехал рынок "Лебяжий" из Ждановичей

30390

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

44192

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

42241

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

21870

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

43010

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

23774

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

83547

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

73953

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

76848

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

27157

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

4102

Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен

23788

"Такого числа свободных офисов еще не было". Рассказываем, что происходило с бизнес-центрами Минска в 2021 году и что будет дальше

7315

Нашли маленькие и стильные квартиры в Минске, где сразу можно жить. И вот почем их продают

14141