«Некоторые пытались даже поднимать цены». Что происходило с арендой квартир в Минске в 2021-м и чего ждать сейчас

  10721

На рынок аренды недвижимости в 2021 году повлияло несколько факторов. Во-первых, приезд иностранных студентов, которых в столице стало больше, чем до пандемии. Во-вторых, релокация IT-специалистов и уменьшение числа бизнесменов, которые приезжают в Минск на время. Realt подготовил аналитику, а специалист в сфере недвижимости поделилась итогами 2021-го и рассказала, чего ждать от рынка аренды в этом году.

Квартир в декабре 2021 года было вполовину больше, чем в конце 2020-го

Тренд на рост числа свободных для заселения квартир, наметившийся еще в 2020 году, сильно проявил себя и в 2021-м. На протяжении всего года предложение на рынке аренды квартир Минска росло от месяца к месяцу в среднем на 2,5%-4%.

— В результате количество свободных квартир в декабре 2021 года было вполовину больше, чем в конце предыдущего года. Если рассматривать динамику в течении года более детально, основной рост числа объектов пришелся на апрель, а также на традиционно активные летние месяцы (до 4−6% за месяц), после чего предложение росло уже медленнее, — говорит Екатерина Варсак, аналитик портала Realt.

Существенных различий в росте количества квартир в зависимости от числа комнат не наблюдалось. Чуть сильнее по сравнению с декабрем 2020 года выросло количество двухкомнатных квартир (+53%), чуть меньше — четырешек (+46%).

Структура предложения за год не изменилась. По-прежнему львиную долю всех объявлений составляют двухкомнатные квартиры (42%), чуть меньшую — однушки (36%). На трехкомнатные квартиры приходится порядка 19%.

Косвенно отслеживать тренды спроса можно по динамике поисковых запросов «снять квартиру в Минске».

— Если брать за основу данные с Google Trends, интерес к поиску съемного жилья в 2021 году был довольно низким в сравнении с предыдущими годами, даже с кризисным 2020 годом, — комментирует Екатерина. — Активный сезон, связанный с поиском квартир абитуриентами, в 2021 году продержался всего два месяца, хотя обычно период повышенного спроса растягивается с конца весны и вплоть до осени. В остальное время поисковая активность потенциальных арендаторов была существенно ниже обычного.

Данные Google Trends в целом могут не давать однозначно точную картину, так как в последние годы заинтересованные в аренде квартир помимо этого используют специально созданные под эту задачу приложения или сразу обращаются к соцсетям, минуя поисковые системы.

Значительных изменений в средних ценах аренды в долларовом эквиваленте за 2021 год не произошло. Перелом тренда с роста на снижение проявился еще в первой половине 2020 года. С тех пор цены удерживаются примерно на одном уровне. В 2021 году динамика арендных ставок от месяца к месяцу не превышала +/-1%. По итогу, в декабре средние цены аренды были следующими:

1-комнатные — 274 $ (+0.2% к декабрю 2020);

2-комнатные — 338 $ (-0,6%);

3-комнатные — 424 $ (-0,8%).

Больше иностранных студентов, меньше IT-специалистов: как изменилась аудитория рынка?

Прокомментировала ситуацию на рынке также заместитель начальника отдела аренды агентства «Твоя столица» Надежда Вашинко.

— Среди арендаторов квартир в Минске больше всего студентов. Но в 2021 году отмечена интересная тенденция: по сравнению с 2019—2020 годами заметно увеличилось количество иностранных студентов. Большинство из них ориентировались на учебу в медицинском университете, поэтому искали жилье преимущественно в Московском районе. При этом, они выбирали квартиры не эконом-сегмента, а качественные и современные квартиры комфорт-класса.

Специалисты агентства недвижимости делят квартиры на три сегмента:

—  Эконом — квартиры с приемлемым или новым, но весьма бюджетным ремонтом и простой мебелью. Однушки в этом сегменте доходят до 250 долларов;

—  Комфорт — квартиры со ремонтом, ориентированым на требовательного арендатора. Имеется набор бытовой техники и качественной мебели. Стоимость аренды однокомнатной квартиры стартует от 300 долларов;

—  Элитный — стоимость аренды однокомнатной квартиры начинается от 400 долларов. Важную роль в этом сегменте играет не только качество квартиры, но и сам дом: его местоположение (центр города либо престижные районы) и такие характеристики, как этажность (низкая приветствуется) и год постройки.

Чаще всего иностранные студенты арендовали двухкомнатные квартиры, где жили по двое. По нашей статистике, однушки иностранные студенты арендовали от 350 долларов, двухкомнатные квартиры — от 500 долларов, а трешки — от 700 долларов. Стоит отметить, что в каждом конкретном случае столь высокая стоимость была подтверждена соответствующим качеством квартиры, что для подобных арендаторов было очень важным.

На первых порах со стороны арендодателей всегда присутствовало некое недоверие к студентам и особенно к иностранным. Но риэлторы смогли найти решение. И вот какое.

— В 2021 году спрос на квартиры комфорт-класса снизился. В предыдущие годы подобные квартиры арендовали специалисты из IT-cферы с высоким заработком. После событий второй половины 2020 года достаточно много специалистов этой сферы переехали в другие страны, и спрос на квартиры сегмента комфорт поредел, — обращает внимание специалист. — Иностранные студенты в какой-то мере восполнили этот объем. Процент недоверия присутствовал, но при этом собственники понимали, что в случае отказа от этой аудитории, квартира может не приносить прибыль несколько месяцев, а это большие потери за счет упущенной выгоды. Чтобы избавиться от сомнений, мы предлагали собственникам заключить договор на два-три месяца — установить испытательный срок. К тому же, иностранные студенты всегда были готовы внести обеспечительный платеж, в то время как наши студенты-арендаторы относятся к подобным требованиям арендодателей, мягко говоря, без энтузиазма.

Какие квартиры пользуются спросом?

Основной пик активности на арендное жилье приходится на середину лета. Это обусловлено не только началом учебного года у студентов, но и решением многих выпускников вузов остаться и продолжать работать в Минске.

— Сезон начинается с июля и заканчивается в конце сентября. В 2021 году ситуация с пандемией была гораздо менее напряженной, чем в 2020, и на фоне этого некоторые владельцы квартир пытались немного поднимать цены. Однако, как в очередной раз показала практика, в ситуации отсутствия роста доходов людей такое решение не работает на руку собственникам. Конечно, студенты, которые не успели в июле-августе в спокойном режиме найти себе жилье, соглашаются в сентябре на любой приемлемый вариант, даже если он по стоимости превышает выделенный на аренду бюджет. Однако после заселения, они уже в более спокойном режиме продолжают искать квартиру по своему карману. В результате, спустя месяц-два, они переезжают в более демократичную по цене квартиру. А арендодатель квартиры с завышенной стоимостью остается без арендатора в самое начало межсезонья, когда спрос на рынке минимальный. Снова простой и упущенная выгода. Если бы стоимость была рыночной изначально или собственник пошел на уступки позже — он бы только выиграл.

В бюджетном сегменте однушки востребованы среди 60% арендаторов, а в элитном эта категория квартир актуальна лишь у 15% аудитории. Двухкомнатные квартиры в эконом-классе популярны у 30% арендаторов, в элитном — у половины. Меньше всего интереса в эконом-сегменте аудитории интересны трешки. Их ищут всего 10%, когда в элитном — 35%.

— На сегодняшний день предложение не соответствует спросу: двухкомнатных и трехкомнатных квартир на рынке предлагается в аренду больше, чем однушек. Все потому, что однушки разбираются быстрее. Вслед за ними — двухкомнатные. А трешки остаются ждать своего особого арендатора.

На цену квартиры влияет и состояние дома. Так, если сравнивать два одинаковых объекта по планировке и примерно в одной локации, то квартира в новостройке будет сдаваться на 30−50 долларов дороже, чем жилье в доме более раннего года возведения.

Те, кто не может позволить себе аренду однокомнатной квартиры, рассматривают варианты съема комнаты. В Минске этот сектор рынка по-прежнему не теряет актуальности.

— В основном просят подселить к кому-то определенному, но не к собственнику. По стоимости все предложения уникальные, так как зависят от месторасположения дома, количества комнат квартиры и проживающих в ней людей. Обычно комната дешевле на 40%, чем цена аренды однокомнатной квартиры.

Загородные дома арендовали чаще, чем в 2019, но реже, чем в 2020 году

Рынок аренды загородных домов тоже можно разделить на два сегмента: бюджетные и дома комфорт-класса.

— Массовая и долгосрочная аренда домов была характерна в те времена, когда были открыты границы и в Беларусь регулярно приезжали представители бизнеса. Сейчас же дома арендуется в основном на теплый период: начиная с мая и до конца сентября. Самые ходовые варианты находятся в диапазоне стоимости от 800 до 1500 долларов в месяц без учета коммунальных платежей.

Речь идет про дома, что находятся в 15- 20 км от Минска — то есть, позволяющие ежедневно ездить на работу. Среди прочего ценится выход к лесу и близость к природе. Таким образом, люди пытаются компенсировать отсутствие возможности выехать за пределы страны. Самые популярные локации находятся в московском и логойском направлениях, и в частности в таких населенных пунктах как Ратомка, Колодищи, Тарасово, Раубичи.

— В 2020 году мы наблюдали пик спроса на загородные дома из-за пандемии. Люди искали варианты на долгий срок, а не только на теплый период. В 2021 такого всплеска не было, но он все равно выше, чем в 2019 году.

Предпосылок для роста цен не будет, скорее наоборот

Что же касается прогнозов на 2022 год, то, по словам Натальи, сейчас нет факторов, которые способствовали бы росту цен на арендное жилье.

— Скорее наоборот. Мы видим, что курс доллара за год вырос, а доходы населения не растут в отличие от цен на продукты и услуги. Также в Минске активно застраиваются «Минск-Мир» и «Новая Боровая», которые увеличивают предложение квартир в аренду. А это, в свою очередь, говорит о том, что спрос не превалирует над предложением. Если в дальнейшем доллар будет расти, будут другие форс-мажоры экономического характера, то стоимость аренды может снизиться, в то время как предпосылок для роста цен не будет. Это касается как загородных домов, так и квартир.

Эксклюзив Realt.by:

Привлечем покупателей и ускорим процесс. Как продавать свою недвижимость при помощи новостей на Realt

6168

«Лучше дома, чем размножение церкви". Как сейчас живется в Новинках, которые окружит арабский "Северный берег"

6966

Как выглядят квартиры до 40 тысяч долларов в Минске, продавцы которых на днях снизили цены

55402

"Рискнули - и не жалеем". Посмотрите, как из водонапорной башни возле Минска сделали крутое место для отдыха

33209

Айда на дачу. Как подготовить загородный дом к летнему сезону

9686

«В обозримом будущем таких ЖК в Беларуси уже не будет». Как сейчас выглядит квартал «Зеленая гавань» и почем там продают жилье

10873

"Не станет свинокомплекса - и бомжи с рынка пойдут сюда". Как живется в деревне, куда переехал рынок "Лебяжий" из Ждановичей

30390

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

44192

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

42241

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

21870

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

43010

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

23774

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

83547

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

73936

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

76848

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

27157

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

4102

Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен

23788

"Такого числа свободных офисов еще не было". Рассказываем, что происходило с бизнес-центрами Минска в 2021 году и что будет дальше

7315

Нашли маленькие и стильные квартиры в Минске, где сразу можно жить. И вот почем их продают

14141