«Некоторые пытались даже поднимать цены». Что происходило с арендой квартир в Минске в 2021-м и чего ждать сейчас
11771На рынок аренды недвижимости в 2021 году повлияло несколько факторов. Во-первых, приезд иностранных студентов, которых в столице стало больше, чем до пандемии. Во-вторых, релокация IT-специалистов и уменьшение числа бизнесменов, которые приезжают в Минск на время. Realt подготовил аналитику, а специалист в сфере недвижимости поделилась итогами 2021-го и рассказала, чего ждать от рынка аренды в этом году.
Квартир в декабре 2021 года было вполовину больше, чем в конце 2020-го
Тренд на рост числа свободных для заселения квартир, наметившийся еще в 2020 году, сильно проявил себя и в 2021-м. На протяжении всего года предложение на рынке аренды квартир Минска росло от месяца к месяцу в среднем на 2,5%-4%.
— В результате количество свободных квартир в декабре 2021 года было вполовину больше, чем в конце предыдущего года. Если рассматривать динамику в течении года более детально, основной рост числа объектов пришелся на апрель, а также на традиционно активные летние месяцы (до 4−6% за месяц), после чего предложение росло уже медленнее, — говорит Екатерина Варсак, аналитик портала Realt.
Существенных различий в росте количества квартир в зависимости от числа комнат не наблюдалось. Чуть сильнее по сравнению с декабрем 2020 года выросло количество двухкомнатных квартир (+53%), чуть меньше — четырешек (+46%).
Структура предложения за год не изменилась. По-прежнему львиную долю всех объявлений составляют двухкомнатные квартиры (42%), чуть меньшую — однушки (36%). На трехкомнатные квартиры приходится порядка 19%.
Косвенно отслеживать тренды спроса можно по динамике поисковых запросов «снять квартиру в Минске».
— Если брать за основу данные с Google Trends, интерес к поиску съемного жилья в 2021 году был довольно низким в сравнении с предыдущими годами, даже с кризисным 2020 годом, — комментирует Екатерина. — Активный сезон, связанный с поиском квартир абитуриентами, в 2021 году продержался всего два месяца, хотя обычно период повышенного спроса растягивается с конца весны и вплоть до осени. В остальное время поисковая активность потенциальных арендаторов была существенно ниже обычного.
Данные Google Trends в целом могут не давать однозначно точную картину, так как в последние годы заинтересованные в аренде квартир помимо этого используют специально созданные под эту задачу приложения или сразу обращаются к соцсетям, минуя поисковые системы.
Значительных изменений в средних ценах аренды в долларовом эквиваленте за 2021 год не произошло. Перелом тренда с роста на снижение проявился еще в первой половине 2020 года. С тех пор цены удерживаются примерно на одном уровне. В 2021 году динамика арендных ставок от месяца к месяцу не превышала +/-1%. По итогу, в декабре средние цены аренды были следующими:
1-комнатные — 274 $ (+0.2% к декабрю 2020);
2-комнатные — 338 $ (-0,6%);
3-комнатные — 424 $ (-0,8%).
Больше иностранных студентов, меньше IT-специалистов: как изменилась аудитория рынка?
Прокомментировала ситуацию на рынке также заместитель начальника отдела аренды агентства «Твоя столица» Надежда Вашинко.
— Среди арендаторов квартир в Минске больше всего студентов. Но в 2021 году отмечена интересная тенденция: по сравнению с 2019—2020 годами заметно увеличилось количество иностранных студентов. Большинство из них ориентировались на учебу в медицинском университете, поэтому искали жилье преимущественно в Московском районе. При этом, они выбирали квартиры не эконом-сегмента, а качественные и современные квартиры комфорт-класса.
Специалисты агентства недвижимости делят квартиры на три сегмента:
— Эконом — квартиры с приемлемым или новым, но весьма бюджетным ремонтом и простой мебелью. Однушки в этом сегменте доходят до 250 долларов;
— Комфорт — квартиры со ремонтом, ориентированым на требовательного арендатора. Имеется набор бытовой техники и качественной мебели. Стоимость аренды однокомнатной квартиры стартует от 300 долларов;
— Элитный — стоимость аренды однокомнатной квартиры начинается от 400 долларов. Важную роль в этом сегменте играет не только качество квартиры, но и сам дом: его местоположение (центр города либо престижные районы) и такие характеристики, как этажность (низкая приветствуется) и год постройки.
Чаще всего иностранные студенты арендовали двухкомнатные квартиры, где жили по двое. По нашей статистике, однушки иностранные студенты арендовали от 350 долларов, двухкомнатные квартиры — от 500 долларов, а трешки — от 700 долларов. Стоит отметить, что в каждом конкретном случае столь высокая стоимость была подтверждена соответствующим качеством квартиры, что для подобных арендаторов было очень важным.
На первых порах со стороны арендодателей всегда присутствовало некое недоверие к студентам и особенно к иностранным. Но риэлторы смогли найти решение. И вот какое.
— В 2021 году спрос на квартиры комфорт-класса снизился. В предыдущие годы подобные квартиры арендовали специалисты из IT-cферы с высоким заработком. После событий второй половины 2020 года достаточно много специалистов этой сферы переехали в другие страны, и спрос на квартиры сегмента комфорт поредел, — обращает внимание специалист. — Иностранные студенты в какой-то мере восполнили этот объем. Процент недоверия присутствовал, но при этом собственники понимали, что в случае отказа от этой аудитории, квартира может не приносить прибыль несколько месяцев, а это большие потери за счет упущенной выгоды. Чтобы избавиться от сомнений, мы предлагали собственникам заключить договор на два-три месяца — установить испытательный срок. К тому же, иностранные студенты всегда были готовы внести обеспечительный платеж, в то время как наши студенты-арендаторы относятся к подобным требованиям арендодателей, мягко говоря, без энтузиазма.
Какие квартиры пользуются спросом?
Основной пик активности на арендное жилье приходится на середину лета. Это обусловлено не только началом учебного года у студентов, но и решением многих выпускников вузов остаться и продолжать работать в Минске.
— Сезон начинается с июля и заканчивается в конце сентября. В 2021 году ситуация с пандемией была гораздо менее напряженной, чем в 2020, и на фоне этого некоторые владельцы квартир пытались немного поднимать цены. Однако, как в очередной раз показала практика, в ситуации отсутствия роста доходов людей такое решение не работает на руку собственникам. Конечно, студенты, которые не успели в июле-августе в спокойном режиме найти себе жилье, соглашаются в сентябре на любой приемлемый вариант, даже если он по стоимости превышает выделенный на аренду бюджет. Однако после заселения, они уже в более спокойном режиме продолжают искать квартиру по своему карману. В результате, спустя месяц-два, они переезжают в более демократичную по цене квартиру. А арендодатель квартиры с завышенной стоимостью остается без арендатора в самое начало межсезонья, когда спрос на рынке минимальный. Снова простой и упущенная выгода. Если бы стоимость была рыночной изначально или собственник пошел на уступки позже — он бы только выиграл.
В бюджетном сегменте однушки востребованы среди 60% арендаторов, а в элитном эта категория квартир актуальна лишь у 15% аудитории. Двухкомнатные квартиры в эконом-классе популярны у 30% арендаторов, в элитном — у половины. Меньше всего интереса в эконом-сегменте аудитории интересны трешки. Их ищут всего 10%, когда в элитном — 35%.
— На сегодняшний день предложение не соответствует спросу: двухкомнатных и трехкомнатных квартир на рынке предлагается в аренду больше, чем однушек. Все потому, что однушки разбираются быстрее. Вслед за ними — двухкомнатные. А трешки остаются ждать своего особого арендатора.
На цену квартиры влияет и состояние дома. Так, если сравнивать два одинаковых объекта по планировке и примерно в одной локации, то квартира в новостройке будет сдаваться на 30−50 долларов дороже, чем жилье в доме более раннего года возведения.
Те, кто не может позволить себе аренду однокомнатной квартиры, рассматривают варианты съема комнаты. В Минске этот сектор рынка по-прежнему не теряет актуальности.
— В основном просят подселить к кому-то определенному, но не к собственнику. По стоимости все предложения уникальные, так как зависят от месторасположения дома, количества комнат квартиры и проживающих в ней людей. Обычно комната дешевле на 40%, чем цена аренды однокомнатной квартиры.
Загородные дома арендовали чаще, чем в 2019, но реже, чем в 2020 году
Рынок аренды загородных домов тоже можно разделить на два сегмента: бюджетные и дома комфорт-класса.
— Массовая и долгосрочная аренда домов была характерна в те времена, когда были открыты границы и в Беларусь регулярно приезжали представители бизнеса. Сейчас же дома арендуется в основном на теплый период: начиная с мая и до конца сентября. Самые ходовые варианты находятся в диапазоне стоимости от 800 до 1500 долларов в месяц без учета коммунальных платежей.
Речь идет про дома, что находятся в 15- 20 км от Минска — то есть, позволяющие ежедневно ездить на работу. Среди прочего ценится выход к лесу и близость к природе. Таким образом, люди пытаются компенсировать отсутствие возможности выехать за пределы страны. Самые популярные локации находятся в московском и логойском направлениях, и в частности в таких населенных пунктах как Ратомка, Колодищи, Тарасово, Раубичи.
— В 2020 году мы наблюдали пик спроса на загородные дома из-за пандемии. Люди искали варианты на долгий срок, а не только на теплый период. В 2021 такого всплеска не было, но он все равно выше, чем в 2019 году.
Предпосылок для роста цен не будет, скорее наоборот
Что же касается прогнозов на 2022 год, то, по словам Натальи, сейчас нет факторов, которые способствовали бы росту цен на арендное жилье.
— Скорее наоборот. Мы видим, что курс доллара за год вырос, а доходы населения не растут в отличие от цен на продукты и услуги. Также в Минске активно застраиваются «Минск-Мир» и «Новая Боровая», которые увеличивают предложение квартир в аренду. А это, в свою очередь, говорит о том, что спрос не превалирует над предложением. Если в дальнейшем доллар будет расти, будут другие форс-мажоры экономического характера, то стоимость аренды может снизиться, в то время как предпосылок для роста цен не будет. Это касается как загородных домов, так и квартир.
Следите за нами на Яндекс. Дзен
Читайте также:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом
27394
Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом
15550
Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?
17091
Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи
12235
«Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке
29542
Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене
7642
Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там
104401
«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине
8779
Известный бизнесмен хочет построить отель на месте пионерлагеря на Минском море. Узнали подробности
10789
В июле 1944 года тут прошел уникальный парад. Рассказываем о «золотом полуострове» в центре Минска
3953
Села на мотоцикл в 50 лет — и нашла участок мечты. Как минчанка построила уютный дом в деревне
20085
Купить квартиру без первого взноса? Рассчитайте свои возможности с новым партнером Realt
2231
Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?
1845
Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?
7867
«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке
68340
Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?
1850
Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?
2584
Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027
Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440
За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 626 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 2038 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1705 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 1032 объявления
- Продажа бизнес, сфера услуг 785 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2295 объявлений
- Аренда магазины, торговые помещения 1846 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 124 объявления
- Аренда склады, производства 669 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 387 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений