Будет ценовое дно? Эксперт рассказала о возможных сценариях на рынке квартир в Беларуси
39860Мы стоим на пороге неизвестности, но уже можно предположить, что позитивных сценариев развития событий не много. Есть два как минимум сценария для рынка недвижимости: грустный и очень грустный. О прогнозах на рынке квартир — независимый эксперт по недвижимости Наталья Литовская.
Как курс доллара и доходы в валюте влияют на цены
Пока мы видим только скачок доллара — на момент подготовки текста самый дешевый доллар в обменниках можно купить за 2,9 рубля.
Скачки валюты мы проходили не раз. Самый яркий — в 2011-м, когда цена доллара к концу года выросла почти втрое. А метр в валюте просел на 20%. Следующий кризис разворачивался в 2014—2015 годах. Курс за это время вырос на 112%, цены в реальных сделках упали с $ 1670 до $ 1080 за квадратный метр. На 35%.
Собственно, по этим цифрам понятно — средняя цена квадратного метра в Минске не так уж зависима от курса доллара. А вот графики доходов населения в валюте и цены квадратного метра очень похожи. Растет в долларах зарплата — подрастают цены на квадратные метры, падает — цены снижаются. Иногда рост цен чуть опережает рост доходов, иногда — отстает. Но графики созвучны.
Корректируют их только ожидания населения. Это мы видели на примере осени 2020-го.
С 24 февраля 2022-го на ожидание серьезно повлияли новости. Масштабы экономического влияния еще только пытаются оценить экономисты. Но ситуация сказывается на доходах белорусов. И тут вырисовываются два грустных сценария по рынку недвижимости.
Сценарий 1. Больно будет, но потом
Собственно, пока мы увидели только новый курс доллара и страшные новости из Украины. Если в ближайшие месяцы этим и ограничится, рынок недвижимости (подчеркну — в ближайшие месяцы) отделается некоторым снижением спроса и снижением цены, но вряд ли до цифр последнего дна.
Почему? Потому что накопления на жилье у граждан в валюте. В 2021-м граждане решили, что хранить деньги в валюте в банках не очень безопасно. И единственным внятным способом сохранения сбережений по-прежнему видится квартира. Люди с накоплениями не дадут спросу просесть одномоментно и надолго.
Спрос могли бы поддержать и новостройки, если бы их продавали за рубли без привязки к валюте. Но как писал Realt, их на рынке очень мало. Подавляющее большинство застройщиков, государственных в том числе, постарались привязать свои цены к долларовому эквиваленту.
Застройщики с домами на стадии котлована первыми столкнутся со страхами потенциальных дольщиков. Все же в нынешней ситуации, отдавать реальную валюту за не существующие квадратные метры, которые обещают сдать в 2023—2024-м, выглядит рискованным мероприятием. Так что девелоперам придется предлагать очень умеренный ценник и хорошие условия рассрочек, пусть и привязанные к валюте.
На то, что партнерские программы по кредитованию новостроек продержатся до конца года, я бы не рассчитывала.
В годовом периоде при этом сценарии (даже если доходы населения в валютном эквиваленте упадут вдвое) разорившихся застройщиков не будет (если кто-то и объявит о банкротстве, то точно не по причине кризиса). Прошлый год с большим спросом позволил крупным застройщикам неплохо заработать, прибыль в некоторых проектах доходила до 70−100% - «жирок нагулян». При этом все готовились к ухудшению ситуации и уже разработали планы прохождения этапа низкого спроса без существенных потерь. Так что ждем их «антикризисные» предложения для покупателей уже в марте-апреле.
Снижение спроса коснется и вторичного рынка, но не всех сегментов одинаково. Сейчас спрос сконцентрирован на однокомнатных квартирах (самый ликвидный вариант для инвестиций), доля однушек в сделках — более 51%. Спасающие валютные накопления по-прежнему будут рассматривать эти варианты. А вот готовые к проживанию двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в новых домах при нынешних ценовых запросах останутся невостребованными. Те, кто захочет продать, будут вынуждены снижать цены, конкурируя с «акционными» готовыми новостройками.
По мере падения оптимизма и доходов будет двигаться вниз и цена квадратного метра. Дно, напомню, у нас на уровне 1000−1100 долларов за квадратный метр в новостройке, 1080 — на вторичном рынке. Но скорость движения к нему непредсказуема. Также сложно предсказать, пробьем ли в 2023-м это дно или появится на горизонте что-то спасительное для экономики.
Сценарий 2. Шоковый
Его не хотелось бы расписывать, но иногда сбываются худшие ожидания. Так что буду краткой.
В нем через несколько месяцев у нас — как минимум инфляция, волна оттока экономически-активного населения за пределы страны. Некоторые попытаются перед отъездом все продать, увеличив предложение и надавив на цены.
Покупателей станет меньше в разы. Основная масса народу будет стараться жить, не тратя валютные заначки. Им будет не до улучшения жилищных условий.
Сразу оборву надежды продавцов на то, что приедут богатые россияне и все скупят. И в хорошие годы россиян тут интересовала только недвижимость комфорт-класса. А привлекали безопасность, европейский менталитет населения и возможность отдохнуть. В общем, при шоковом сценарии россиянам тут будет не интересно, и своими деньгами они рынок не удержат.
Что будет с застройщиками и новостройками? Скорее всего, достроят те дома, в которых будет продано больше половины квартир — читай, себестоимость уже отбита. И, возможно, откажутся дальше работать.
Застройщики, не успевшие распродать свои метры до развертывания этого сценария, уйдут с рынка.
Что будет с ценами на недвижимость в Минске при таком раскладе? К зиме дно, потом еще одно дно, потом снова дно.
Хотелось бы, чтобы этот сценарий оказался просто фантазией.
И резюме. Никто не знает, что будет завтра. Оба сценария строятся на очевидных рисках. Но неочевидных рисков гораздо больше. В том числе таких, в которые не хочется верить, как не хотелось верить в 24 февраля.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.
«Мягкое покрытие площадки, чтобы дети не падали в асфальт». Каким должен быть идеальный жилой комплекс для семьи: мнения
2434
Спрос будет во все сезоны. В озерном краю продается база отдыха с собственным пляжем
7290
В Зеленой гавани появятся детский сад и школа. А какое жилье расположится рядом?
6162
«Собственнику агентства недвижимости важно не отставать от меняющейся реальности». Интервью с основателем Greenman Realty Group
5912
«Стоимость квадрата здесь точно вырастет». Как живет и меняется один из самых ярких кварталов Минска
6666
«Мы на пике цен, дальше — снижение». Эксперты рассказали, что происходит с квартирами
17948
Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027
Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440
За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973
Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401
Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706
Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290
"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457
До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124
"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске
35883
«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов
6691
Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен
30750
"Такого числа свободных офисов еще не было". Рассказываем, что происходило с бизнес-центрами Минска в 2021 году и что будет дальше
10727
Нашли маленькие и стильные квартиры в Минске, где сразу можно жить. И вот почем их продают
17897
В Беларуси вырос курс доллара. Какие квартиры в Минске можно прямо сейчас купить за белорусские рубли (есть и с рассрочкой)
27135- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 628 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 2063 объявления
- Продажа магазины, торговые помещения 1718 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 153 объявления
- Продажа склады, производства 1004 объявления
- Продажа бизнес, сфера услуг 777 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2240 объявлений
- Аренда магазины, торговые помещения 1838 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 128 объявлений
- Аренда склады, производства 666 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 391 объявление
- Аренда гаража, машиномест 47 объявлений
