Склады парадоксов
367

02.04.2008

Ситуацию, сложившуюся на белорусском рынке складской недвижимости, эксперты иначе как парадоксальной не называют.

Несмотря на открытую экономику, одну из лидирующих позиций в Европе в сфере транзита грузов, серьезные показатели экспорта и импорта, внимания на развитие складской недвижимости фактически не уделяется. Это привело к катастрофическому дефициту складов и взвинчиванию арендных ставок.

По подсчетам экспертов международной консалтинговой компании Colliers International, в Минске и минском районе имеется около миллиона квадратных метров складов, принадлежащих промышленным и торговым предприятиям. От 300 до 500 тыс. кв. м из них продаются или сдаются собственниками в аренду и лишь чуть более 100 тыс. кв. м складов могут быть классифицированы как современные складские помещения. Большинство же минских складов можно охарактеризовать как «временные» или помещения, приспособленные под склады. Имеются в виду сдающиеся в аренду склады промышленных предприятий, а также использующиеся под хранение товаров объекты гражданской обороны (бомбоубежища) и постройки, оставшиеся от армии СССР.

До поры до времени склады, как объект для инвестиций, не рассматривались: производственные и торговые компании в лучшем случае строили помещения для собственных нужд. Однако сейчас потенциальные инвесторы оценивают проекты по возведению складских помещений как весьма прибыльные. Тем более что спрос огромен, в том числе и благодаря требованиям законодательства: например, компании, занимающиеся торговлей спиртосодержащей продукцией, должны владеть собственными складами площадью как минимум 1000 кв.м.

Что же касается свободных складов, то «вакансий» практически нет. Периодически они возникают (во время очередного увеличения ставки арендной платы), однако заполняются в течение 1−2 месяцев. На более длительный срок остаются вакантными лишь те площади, которые не удовлетворяют требованиям большинства потенциальных арендаторов.

Однако, несмотря на дефицит площадей и привлекательность рынка для инвестиций, возводить складские помещения никто не торопится. За последние несколько лет были построены всего несколько относительно крупных складов (площадью 2−3 тыс. кв. м каждый), однако предназначены они для собственных нужд компаний, выступавших заказчиками строительства. Так, свои складские помещения получили Coca Cola, McDonalds, «Виталюр» и «Евроопт». И лишь один коммерческий проект (склады для сдачи в аренду) был реализован в 2007-м году: в Новинках были построены складские помещения общей площадью около 5 тыс. кв. м. Ничтожно мало, учитывая огромный дефицит.

Для исправления ситуации государство предпринимает определенные шаги — в первую очередь, привлечение иностранных инвестиций. В данном случае речь идет о проекте по созданию крупнейшего в стране транспортно-обслуживающего комплекса «Прилесье» недалеко от Минска. Особую привлекательность объекту придает то, что он находится в свободной экономической зоне «Минск». Общая площадь застройки — 52 гектара (100 тысяч кв. м метров «полезной» складской площади).

Стоит отметить, что это — самый крупный проект из числа тех, реализация которых запланирована на 2008/2009 годы. Всего до конца 2009-го года планируется построить около 132 тысяч кв. м складских помещений для коммерческого использования. Кстати, эксперты Colliers International утверждают, что рынок «проглотит» эти площади, практически не заметив — настолько остро стоит проблема. В более отдаленной перспективе — реализация проекта создания транспортного логистического центра на инженерно-технической территории Национального аэропорта «Минск». Отведенные для этого площади составляют 122 гектара с возможностью расширения еще на 400 га. Для реализации проекта необходимо от$ 250 млн. до $ 1 млрд.

А вот 2008-й год можно назвать «годом запланированного ожидания» — рынок складской недвижимости тесно связан с рынком торговой недвижимости, и его поведение зависит от появления новых операторов в розничной торговле. Придут в Беларусь российские и международные торговые сети — и дефицит складских помещений обострится еще больше…

Управляющий партнер Colliers International Михаил Морозов предполагает, что в будущем в Минске может повториться московский сценарий, когда рынок складской недвижимости буквально «взорвался» и за несколько лет были построены миллионы квадратных метров складов. Однако это можно только предполагать: по словам М. Морозова спрогнозировать ситуацию весьма сложно.

Что же касается арендных ставок, то они значительно выше, нежели в странах Прибалтики, и достигают московских и киевских расценок. Так, аренда квадратного метра складов в Минске стоит от 5 до 10 евро в месяц, в то время как в Риге и Таллинне — от 4,5 до 7 евро в месяц, в Вильнюсе — 4,9−5,2 евро в месяц. При продаже на вторичном рынке квадратный метр складской недвижимости «потянет» на 720−850 евро. По прогнозам экспертов, учитывая увеличение грузопотоков и расширение торговых сетей, ставки арендной платы будут только возрастать. Хотя уже сегодня ставка инвестиционной доходности складских помещений доходит до 12,5%, в то время как в столицах прибалтийских стран — 7−8%. Ожидается, что и арендные ставки, и ставка инвестиционной доходности в Минске и Минском районе будут расти.

Интерфакс

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь