Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Март 2008 г.

  405

Консалтинговая компания Russian Research Group (RRG) в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта 2008 г.

Основными тенденциями и событиями третьего месяца 2008 г. стали:

— заметное понижение физического объема предложения в сегментах офисной недвижимости и производственно-складских помещений;

— рекордно высокое значение среднего срока экспонирования объекта на рынке;

— очевидное накопление объектов в условиях возникновения некоторых сложностей с их продажей;

— понижение средней площади представленных на продажу объектов, во многом объясняющееся все реже и реже выходящими на рынок крупными объектами;

— первое за последние месяцы появление на рынке нового крупного объекта стоимостью более $ 100 млн;

— дальнейшее снижение доли офисных помещений в общей структуре рынка;

— рост объемов рынка торговых помещений как внутри Садового кольца, так и за его пределами.

Коммерческая недвижимость Москвы: мартовские рекорды и прорывы

Мартовские показатели рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы неоднозначны. С одной стороны, повысилось число предлагаемых к продаже объектов — этот показатель достиг отметки 1085 шт., что на 5% выше показателя февраля. Но с другой стороны, физический объем предложения в сравнении с февралем понизился на 1%, так что в марте суммарная площадь экспонируемых на рынке объектов составила 1,72 млн кв.м. Надо сказать, что этот показатель достаточно низок — в частности, он на 20% ниже, чем в ноябре-декабре 2007 года, когда объем представленных на рынке коммерческих площадей достигал рекордных значений. Закономерный итог — 7-процентный рост средневзвешенной цены, и как следствие — 6-процентное повышение объема предложения в финансово эквиваленте, который составил $ 9,9 млрд.

Большая часть площадей, экспонировавшихся в столице в феврале, продолжала присутствовать на рынке и в марте. При этом на долю ушедших с рынка объектов в марте нынешнего года пришлось 24% от экспонировавшихся в целом площадей, а в марте 2007 года этот показатель составлял 32%.

На протяжении всего марта месяца увеличивался средний срок экспонирования объекта на рынке — к началу апреля этот показатель уже добрался до отметки 112 дней, что стало абсолютным рекордом за весь период мониторинга RRG. Это свидетельствует о накоплении объектов, которые при общей нестабильной ситуации на мировых финансовых рынках становится все сложнее продать.

Крупные объекты снова на рынке.

Средненедельное число проявляющих на рынке новых объектов в марте 2008 года составляло 35 шт. Для сравнения: в 2007 году на рынок в среднем выходило 45 новых объектов за неделю. Правда, по сравнению с мартом прошлого года на 4% повысилась средняя площадь объектов, но пусть это никого не успокаивает: с начала 2008 года данный показатель демонстрирует стабильное снижение; в марте он оказался еще на 5% ниже, чем в феврале, и составил всего 1.590 кв.м.

Впрочем, в марте впервые за последние месяцы на рынке столицы появились объекты стоимостью более $ 100 млн. Это, во-первых, комплекс из 2-х отдельно стоящих зданий (ОСЗ) под реконструкцию по Большой Никитской улице (комплекс площадью 18.704 кв. м был выставлен за $ 131 млн). А во-вторых, в конце марта начал экспонироваться инвестиционный проект в районе станции метро «Багратионовская» общей стоимостью $ 227,5 млн.

Цены: резкий скачок с последующей стабилизацией

В начале марта 2008 прошли выборы президента Российской Федерации. Специалисты Russian Research Group отмечают, что именно в это время — то есть в первые полторы недели месяца — наблюдался наибольший скачок в росте цен и арендных ставок на коммерческую недвижимость в Москве. По сути, и то, и другое носило спекулятивный характер и стало одной из основных причин снижения общего числа предложений в рассматриваемый период. Хотя не стоит сбрасывать со счетов и такой немаловажный фактор как продолжающееся ослабление курса доллара, заставляющее собственников повышать цены, которые в результате явно оказались завышенными. Однако, рассматривая понедельную динамику второй половины месяца, можно утверждать: постепенно ценовая ситуация стабилизуется, наметился даже небольшой отрицательный тренд, который предположительно сохранится и в апреле. В целом за март рост средневзвешенной цены на московскую коммерческую недвижимость составил 7%, а в период с марта 2007 года по март 2008 года — 32%. В итоге к концу I квартала нынешнего года этот показатель составил 5771 $/кв. м.

Что касается структуры предложения по площади, то доля офисных помещений по-прежнему продолжает снижаться: сегодня доля этого традиционно самого масштабного сегмента составляет чуть менее половины рынка. При этом четверть рынка приходится на сегмент производственно-складских помещений, получивший в Москве весьма бурное развитие.

Торговая недвижимость: центр дорожает, периферия дешевеет

В марте месяце основные показатели рынка торговых помещений значительно выросли. В частности, суммарная мартовская площадь предложения повысилась на 21% по отношению к февралю: в марте в Москве предлагалось к продаже 395 торговых объектов общей площадью 343.000 кв.м. Но это все равно на 4% ниже показателя марта прошлого года.

Объем предложения торгового сегмента в денежном выражении за прошедший месяц вырос на 23% и составил $ 2,5 млрд. Причем общая стоимость объектов выросла как на периферии, так и в центре столицы.

В феврале в центральных районах города был зафиксирован крайне низкий объем предложения по площади (к примеру, средняя площадь предлагаемых объектов здесь составляла всего 510 кв. м). В марте «площадной» объем предложения в центре вырос сразу на 42%, но все равно остается на 28% ниже прошлогодних мартовских показателей. При этом на долю торговых помещений, расположенных за пределами Садового кольца, приходится 89% площади всех объектов, представленных сейчас на рынке. Средняя площадь торговых объектов в Москве в марте составила 870 кв. м, что больше, и чем в феврале (на 15%), и чем в марте прошлого года (на 2%).

Говоря о средневзвешенных ценах, специалисты RRG отмечают: в центре столицы рост составил 17%, на периферии цены, напротив, снизились на 4%. В целом по Москве это привело к 2-процентному росту средневзвешенной цены, которая к концу марта составляла 7.410 $/кв.м (при этом внутри Садового кольца этот показатель равен 16.422 $/кв.м, за его пределами — 6.264 $/кв.м). Как считает генеральный директор Russian Research Group Денис Колокольников, «данная ситуация с ценовыми показателями связана в первую очередь с изменениями структуры предлагаемых на рынке объектов. Еще один фактор — появление внутри Садового кольца крупного дорогого объекта — на Большой Дмитровке, действующий бутик Hugo Boss, за $ 20 млн»

Офисная недвижимость: рост, который ничего не значит

В течение марта к продаже предлагалось 855.000 кв. м офисных площадей, и это на 7% меньше, чем в феврале. В глобальном же отношении — то есть, по отношению к марту 2007 года — этот показатель понизился на 11%. Правда, количество предлагаемых объектов несколько увеличилось — на 7% - и составило 446 шт. Однако, и средняя площадь предложения снизилась весьма существенно — на 13%.

Уменьшение физического объема предложения привело и к снижению объема предложения в финансовом эквиваленте. В марте он равнялся $ 5,6 млрд. (что на 2%, чем в последний зимний месяц). И это несмотря на то, что средневзвешенная цена на офисную недвижимость повысившись в марте на 4%, достигнув рубежа 6.553 $/кв.м.

Тем не менее, в центре столицы и на периферии офисный сегмент развивался по-разному. Внутри Садового кольца, все показатели, кроме средневзвешенной цены, продемонстрировали положительную динамику: по сравнению с февралем на 9% выросло число представленных на рынке объектов, на 10% - их общая площадь, на 7% - общая стоимость. Но все эти плюсы меркнут перед минусами: мартовские показатели общей площади на 32%, а показатели средней площади на 35% ниже аналогичных показателей прошлого года. Так что в глобальном отношении «центровой» офисный рынок продолжает съеживаться в объемах и, конечно же, расти в цене: как свидетельствуют данные мониторинга RRG, с марта прошлого года средневзвешенная цена офисов внутри Садового кольца выросла на 57%, дойдя в нынешнем марте до отметки 13.513 $/кв.м.

Иная ситуация складывается в офисном сегменте за пределами Садового кольца. Здесь в марте понизилась и общая стоимость объектов (на 6%), и общая их площадь (на 9%), и средняя площадь (на 14%). При этом выросло число объектов (на 6%) и средневзвешенная цена (на 3%), которая теперь составляет 5.326 $/кв.м — это на 34% больше показателя марта прошлого года.

В марте на рынок вышел один из самых дорогих за последнее время объектов — комплекс административных отдельно стоящих зданий возле станции метро «Пушкинская» (комплекс с земельным участком 0,55 га находится на 1-й линии домов и предназначен под реконструкцию); общая стоимость объекта — около $ 131 млн. Также стоит особо выделить помещение в особняке возле станции метро «Кропоткинская», цена которого составила 34.406 $/кв.м.

ПСП и ПСН: февральский «откат» цен преодолен

Снижение числа и общей площади, а также рост суммарной стоимости объектов — вот что происходило в марте в сегменте производственно-складских помещений. Всего на продажу было выставлено 70 ПСП вместо 74, присутствовавших на рынке в феврале. (Впрочем, год назад объектов экспонировалось еще на 25% меньше, так что годовая положительная динамика налицо). Суммарная площадь предложения также понизилась на 4% по отношению к февралю, и за месяц составила 423.000 кв.м. А вот средневзвешенная цена ПСП в марте выросла на 16%, составив $ 2.716. На 11% подросла и общая стоимость представленных на рынке объектов, которая теперь составляет $ 1,15 млрд. Из чего можно сделать вывод: наблюдавшийся в феврале «откат» цен, как и считали специалисты компании Russian Research Group, действительно являлся лишь корректировкой слишком бурного ценового роста в январе; сегодня ситуация преодолена, и все вернулось на круги своя.

Что касается сегмента помещений свободного назначения, то в марте все его показатели продемонстрировали рост, однако в глобальном отношении наблюдается падение и числа, и общей площади объектов. Например, число объектов по отношению к февралю выросло на 4%, а по отношению к марту прошлого года снизилось на 18%. То же самое с общей площадью: +7% по отношению к февралю и -32% по отношению к марту 2007 года. Зато цены стабильно идут вверх: в денежном выражении объем предложения ПСН в марте вырос сразу на 16% и составил $ 634 млн, а средневзвешенная цена поднялась на 9%, преодолев отметку 6 373 $/кв.м.

Арендные ставки: рост продолжается.

Если говорить о средних арендных ставках, то уже на протяжении нескольких месяцев наблюдается их стабильный рост. Так, средняя арендная ставка по коммерческой недвижимости в марте 2008 года выросла еще на 5% и уже составляет 948 $/ кв. м в год. Однако и тут, как в ситуации с ростом цен продажи, наблюдался резкий скачок в начале марта и последовавшие за этим стабилизация и некоторое снижение показателей. При этом число столичных помещений, предлагаемых к сдаче в аренду, по результатам мониторинга RRG, почти на 25% превышает число помещений, предлагаемых к продаже.

Что касается мартовского уровня средних арендных ставок в предлагаемых к сдаче торговых объектах, то в центре этот показатель установился на уровне 2.044 $/кв. м в год (что совсем незначительно, всего на 0,7%, ниже, чем в феврале), а за пределами Садового кольца достиг отметки 1.057 $/кв. м в год, что почти на 8% выше февральского показателя.

По части арендных ставок офисы центра Москвы почти стояли на месте — мартовские 1.370 $/кв. м в год против $ 1.380 $/кв.м в год февральских. А вот ставки на периферии города поднялись и добрались с февральского показателя в 745 $/кв.м в год до мартовского 836 $/кв. м в год.

Арендная ставка на производственно-складские помещения в пределах столицы также поднялись на 6%: с 274 $/кв. м в год в конце зимы до 290 $/кв. м в год в начале весны.

Источник: Russian Research Group

Эксклюзив Realt.by:

«Даже из-за тряпки могут остаться царапины на новой мебели». Профессиональные клинеры раскрыли секреты уборки после ремонта

4224

$20 за квадрат. Как выглядит последний офис в Helen&Valery Plaza?

4996

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

22801

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

12367

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

14630

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

10624

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

25216

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

6180

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

31031

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

1630

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

7353

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

67700

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1703

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2141

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290