Что будет с рынком недвижимости и ценами на квартиры в 2023 году? Прогнозы экспертов

  49472

Да, покупка квартиры, даже под сдачу — не идеальный способ сохранения средств, но лучшего нам, увы, не осталось. К концу осени минчане, желавшие «забетонировать» средства, забетонировали их. Но на рынок вышли люди из регионов. Кто-то в Минск переезжает, кто-то тут так же покупает «впрок».

В регионах нарастают пессимистичные настроения, Минск же традиционно воспринимается инвестиционно привлекательным. И даже пригород столицы кажется более перспективным, чем Гомель или райцентр у границы. Так что в первой половине года будем еще наблюдать миграцию валютных накоплений из регионов в столичные и пристоличные метры. Благо, предложение на рынке более чем обширное, есть из чего выбирать. И дефицита новостроек в 2023-м так же не просматривается.

Что будет с ценами на жилье, гадать сложно, когда не знаешь вводных по реальным доходам и доступности кредитов, считает Наталья и описывает два сценария.

— Позитивный. В нем доходы в валюте проседают не существенно, а вот кредиты появляются под ставку, которой давно не видели — под 17%, а то и ниже. При этом нас ничего не пугает — настроения граждан остаются теми же, что и в 2022-м. При таком раскладе все, кто имел накопления от $ 20 тысяч, смогут докредитоваться и купить себе квартиру по бюджету. Те, кто хотел строиться, выберут застройщика и, опять же, докредитуются. По большому счету, мы выйдем на ценовое плато. Но разные сегменты будут и реагировать по-разному. Например, ликвидные метры могут и подрасти в цене на 2−5%. Не ликвидные (старое жилье в не самых удобных локациях, квартиры в домах из 2000-х излишнего метража) на те же проценты просесть. Застройщики будут «щупать» потенциальных дольщиков. Более популярные проекты по мере роста строительной готовности смогут поднимать цены, менее популярные будут продаваться по ценам прошлого года.

— Менее позитивный. В нем реальные доходы ощутимо снизятся. Банки оставят ставку по кредитам на нынешнем уровне (17,56%). Но при этом (как и в первом сценарии) нас ничего не пугает — настроения граждан остаются теми же, что и в 2022-м.

В этом сценарии мы еще некоторое время будем наблюдать стабильность, но уже к весне цены начнут сползать вниз. Без обвалов, на считанные проценты в реальных сделках. В новостройках тенденция будет та же. Акции, скидочки, к 1 мая, к 1 сентября, да хоть ко Дню космонавтики. Был бы повод.

В обоих сценариях те, кто ждет выхода на рынок приличных квартир уехавших, дождутся их к концу года, максимальное предложение таких квартир ожидается уже в 2024-м.

Есть, конечно, и третий сценарий. Это тот, где все мы испугаемся не меньше, чем 24 февраля. Пока не хочу писать про этот третий сценарий. Но если понадобится — напишу позже.

На 2023 год Андрей рассматривает два варианта развития событий, при этом больше склоняется к первому и более оптимистичному.

— Если внешняя ситуация будет плюс-минус как сегодня — курс доллара сохранится приблизительно на этом же уровне, что сейчас, а также не будет никаких значительных негативных стресс-факторов — на рынке будет сохраняться высокий спрос: решение жилищных вопросов это для людей всегда приоритет номер один. Цены будут балансировать приблизительно на одном уровне, о росте цен говорить точно не приходится.

Если же возникнет какой-то стресс-фактор, баланс на рынке недвижимости сохраниться не сможет, и вскоре это отразится на ценах.

— Если поднимется курс доллара, то изменятся вскоре и цены. Возникает вопрос: на сколько? Мы вывели формулу, которая подтвердилась в несколько кризисных периодов. Суть ее в следующем: если доллар вырастет на 100%, то цены снижаются только на 30%. Покупатели часто рассуждают так: насколько изменился обменный курс доллара, такая скидка нам и нужна. Со стороны мировой справедливости, возможно, это и правильно, но есть понятие спроса и предложения, а у продавцов есть определенные привилегии, которые позволяют не соглашаться на такое большое снижение. Но в то же время продавцам не стоит иметь позитивное заблуждение «уйдет этот покупатель — придет другой». Сейчас против продавцов играет время: если покупатель не приобретает сегодня, то сделает это завтра и дешевле. Многие покупатели занимают выжидательную позицию, если им не горит. А продавцу часто надо здесь и сейчас: порой он хочет сам купить квартиру после продажи, ему надо продать быстрее, пока цены стабильны, а если что-то случится, то все покупатели будут требовать скидки.