«Культура общения собственника и нанимателя пока хромает». Как юрист защищает права арендаторов коммерческой недвижимости

  6800

«В местах с хорошим трафиком могут открыться три похожих ресторана в ряд»

Сергей работает с бизнесом на протяжении всего цикла жизни компании или ее филиала. Начинает с подбора локации с хорошей проходимостью:

— Я выхожу из метро и смотрю, по каким траекториям двигаются люди. Становлюсь в определенное место и специальным счетчиком замеряю трафик. После этого просчитываю конверсию и понимаю, пойдет здесь бизнес или нет. Это один из самых эффективных, но не единственный метод определения хорошей локации для бизнеса. Интересно, что в местах с хорошим трафиком могут открыться три похожих ресторана в ряд — и ни один из них не будет перебивать гостей у другого.

После подбора нужной локации Сергей начинает переговоры с арендодателем, помогает заключить договор, который защитит интересы арендатора — у эксперта юридическое и бизнес-образование. После подписания документов переключает внимание на укрепление взаимоотношений сторон и налаживание комфортного «микроклимата». Именно он подскажет, в какой момент можно попросить о снижении ставки, напишет письмо с просьбой об арендных каникулах, поможет с решением различных вопросов, связанных с арендуемым помещением. Этот ежедневный, иногда практически незаметный труд обеспечивает стабильное сотрудничество.

Если договор аренды в какой-то момент нужно расторгнуть, эксперт тоже придет на помощь:

— В моей практике был такой случай. Предприниматель открывал магазин, горел идеей и на энтузиазме подписал договор на условиях собственника. Спустя пару месяцев понял, что бизнес не идет. Оказалось, что за досрочное расторжение договора предусмотрен большой штраф. Я подключился к решению вопроса со своими коллегами-юристами. Нам удалось снизить размеры штрафа в несколько раз и расторгнуть договор.

«Обе стороны могут выйти из конфликта так, чтобы никто не почувствовал себя побежденным»

Обязательно, говорит Сергей, нужно понять, почему арендодатель внезапно повышает ставку. Причины могут быть разные: тенденции на рост ставок, рост спроса именно на эту локацию, требования банка, в котором закредитован арендодатель, или личные нужды. И только разобравшись в истинных причинах увеличения, нужно принимать решение о дальнейших действиях. Если арендодателю нужна крупная сумма на личные цели, то в такой ситуации, чтобы сохранить за собой хорошую локацию и прежнюю ставку, арендатор может заплатить за полгода вперед. И все выйдут победителями. Чтобы обеспечивать в переговорах ситуацию «вин-вин», в 2019 году Сергей окончил курсы медиации — бесконфликтного досудебного урегулирования споров:

Сергей считает, что в любом деле нужно доверяться профессионалам. Покупая собственную квартиру, он нанимал риэлтера, чтобы тот проконтролировал оформление документов. Несмотря на свои знания и опыт в сфере коммерческой недвижимости, жилой объект Сергей доверил другому эксперту. Такой подход гарантирует спокойствие и чувство безопасности.

«Помогу столичному бизнесу выйти в регионы»

На протяжении последних десяти лет Сергей трудился в штате крупных компаний — сети сотового ритейлера, сети ресторанов быстрого обслуживания, сети кофеен. За время его работы бизнес масштабировался в разы, занял лидирующие позиции на рынке. Весной этого года специалист сменил ракурс. Теперь за услугами по разработке стратегии развития сети, подбору локации и юридическому сопровождению сделок к нему могут обращаться все — большие корпорации, которые хотят расти и расширяться, средний бизнес, нуждающийся, например, в переезде, индивидуальные предприниматели. Если развитие сети сейчас на паузе, то можно провести аудит уже заключенных договоров аренды на наличие рисков по ним, провести переговоры с арендодателем и внести изменения в договор. Можно целиком отдать на аутсорсинг функцию внутреннего отдела развития и аренды и заниматься своим любимым делом.

Серьезно повлиял на отношения многих собственников и арендаторов запрет на привязку ставок к валюте. Некоторые до сих пор не могут договориться, а ведь скоро нужно начинать повторные переговоры, потому что мораторий действует только до конца 2023 года. И поэтому рынок не совсем стабилен.

— Но есть объекты, дела в которых идут успешно, несмотря на кризис, — делится наблюдениями эксперт. — Там стабильная ставка, постоянный интерес арендаторов. Я регулярно обзваниваю собственников таких объектов, чтобы раньше других узнать о возможных вакантных местах — и предложить их своим клиентам.

Как связаться с Сергеем?

Обратиться к эксперту можно по телефону +375 (44) 505−05−37, по электронной почте S.M.Shynkevich@gmail.com и в Инстаграме.