Учиться управлять инвестиционными проектами

  374

В московском Экспоцентре 23−24 апреля в рамках строительной выставки состоялся международный форум «Инвестиции, строительство и недвижимость РФ и странах СНГ».

Сегодня мы беседуем с двумя спикерами, представлявшими Беларусь на этой конференции, — управляющим партнером инвестиционно-консультационной компании центра «КонкордияИнвест» Ириной Дятловской и управляющим партнером юридической компании «Степановский, Папакуль и партнеры» Александром Степановским.

— Пожалуйста, несколько слов в целом о мероприятий?

— На форуме обсуждался широкий круг вопросов, связанный с инвестициями в строительство и недвижимость, такие как альтернативные источники инвестиций и инновационные способы финансирования, финансирование девелоперских проектов в условиях кризиса ликвидности.

В первый день конференции в формате интерактивных дискуссий обсуждались перспективы развития рынков недвижимости различных регионов России и стран СНГ, таких как Украина, Беларусь, Казахстан и Узбекистан.

Весь второй день был посвящен мастер-классам, эффективным методам проектирования и строительства в России и странах СНГ, реализации совместных российско-японских и российско-американских проектов с участием архитекторов мирового уровня, таких как Кионори Кикутаки и Дэвид Фишера.

Рассматривалась практика эффективного управления девелоперскими проектами, региональными торгово-развлекательными центрами и такие инструменты привлечения капитала, как форвардное, проектное, мезонинное финансирование, выход на IPO, освещались также возможности использования различных инвестиционных паевых фондов и вопросы страхования девелоперских рисков.

— Какое практическое значение имеет участие в подобных конференциях?

— Прежде всего, это глубокое понимание того, какие тенденции в развитии рынков недвижимости существуют в мире и в различных регионах, и самое важное — увидеть со стороны, какое место занимает Беларусь на международном рынке недвижимости. Это первый практический аспект. Второй, он не менее важный, не только на народ посмотреть, но и себя показать, а точнее, страну. И в России, и за рубежом очень мало знают о белорусском рынке недвижимости. Мы стремились раскрыть возможности развития этого рынка у нас в стране и перспективность инвестиций в различные сегменты рынка коммерческой недвижимости: офисной, торговой и торгово-развлекательной, складской и т. д. И, наконец, последнее, это возможность установить прямые контакты с потенциальными инвесторами и обменяться опытом с коллегами из других стран.

Среди обсуждавшихся тем наиболее интересной я бы отметила финансирование девелоперских проектов. На фоне развития различных финансовых инструментов на таких рынках, как российский, украинский, казахский, возможности привлечения инвестиций в Беларусь выглядят более чем скромными и неразвитыми. Нами практически не используется мезонинное финансирование. Оно является промежуточным между долговым и привлечением собственных средств. Мезонинный кредит, как правило, предоставляется без обеспечения, при нем инвестор не входит в капитал компании, а предоставляет ресурсы для дальнейшего развития через долговые обязательства и имеет возможность приобретения опциона с правом покупки акций заемщика по определенной заранее цене. Следует отметить, что проценты по мезонинным кредитам, как правило, выше, чем в проектном финансировании. Заключение договора о мезонинном финансировании выгодно обеим сторонам. Для банков — это возможность получения более высокого процента, а для заемщика — решение вопроса о нехватке средств, особенно на первоначальном этапе.

В практике российского девелопмента начинает использоваться так называемое форвардное финансирование, которое представляет собой сделку по приобретению объектов недвижимости, где существует временной разрыв между заключением сделки и передачи прав собственности на имущество. Инвестор приобретает здание в стадии проектирования или начале строительства. Таким образом, сама сделка заключается задолго до завершения строительства и передачи прав собственности. Цена объекта при форвардной сделке формируется по такому же принципу, как при покупке готового объекта. То есть прогнозируемый чистый операционный доход делится на ставку капитализации. Цена объекта, курс валюты и т. д. тоже фиксируется в момент заключения сделки.

На форуме также рассматривались инструменты фондового рынка для привлечения финансирования в девелоперские проекты. В Беларуси при неразвитости фондового рынка и банковской финансовой системы нами пока недостаточно используется привлечение капитала через выпуск облигационных займов и акций. По данным экспертов, около 10% от общего объема финансирования осуществляется за счет выпуска облигаций в строительстве жилой недвижимости, в коммерческой недвижимости эта цифра еще ниже.

Очень интересными были выступления, посвященные возможностям и реальным опытам выхода на IPO у российских компаний. Аарон Голдштайн, директор по развитию бизнеса в России NYSE Euronext, представил сравнительный анализ возможностей выхода на крупные европейские фондовые биржи и Нью-йоркскую фондовую биржу. Сергей Мен, генеральный директор Sallmanns Russia, представитель Гонконгской фондовой биржи, осветил возможности и перспективы, а также требования к эмитентам на такой быстро развивающейся площадке Юго-Восточной Азии, как Гонконгская фондовая биржа. Причем были показаны преимущества выхода для быстроразвивающихся компаний на юниорские площадки, у которых требования к капитализации компании от 50 млн долл. Замечу, что выход на AIM-площадки мог бы быть вполне доступным и крупным белорусским девелоперским и строительным компаниям как способ повышения их капитализации. Если бы не одно «но» — высокие риски. Интересным для нас также были примеры практического опыта использования закрытых паевых инвестиционных фондов для финансирования девелоперских проектов.

— В Беларуси только начинает развиваться девелопмент. Что из того, что прозвучало на форуме, следует знать компаниям, которые только сейчас начинают делать на этом рынке первые шаги? В чем главный секрет успешного управления девелоперскими проектами?

— Вопросы управления девелоперскими проектами освещались в выступлении Стюарта Бейли, английского специалиста с 20-летним опытом работы в данной сфере. Им было показано, что в менеджменте проектирования и строительства самыми главными целями являются качество, цена и время. Нам очень понравилась его шутка, которая в определенной степени отражает восприятие западными инвесторами и специалистами ситуацию на развивающихся рынках России и СНГ. «Наши строители иногда предлагают своим клиентам выбрать любые две составляющие из трех», то есть будет страдать либо качество, либо удорожает строительство, либо удлинятся его сроки. Основные акценты в своем выступлении он сделал на вопросы организации и менеджмента проектами в строительстве и недвижимости. В организации, на его взгляд, важнейшим является интеграция проектной команды, обеспеченность ресурсами, построение поддерживающих систем и системы качества. В менеджменте он уделил внимание вопросам планирования и построению системы контроля, вопросам координации, управлению ценностями, контролю и ответственности.

— Процесс реализации любого инвестиционного проекта довольно сложно представить без участия проектировщиков во главе с главным архитектором проекта. Это так же бесспорно, как и то, что объект не может быть успешным, если он ничего не представляет с архитектурной точки зрения. В каком же направлении сегодня развивается архитектуры коммерческой недвижимости?

— Выступления архитекторов вызвали наибольший интерес у всех участников форума. Наиболее впечатляющим было выступление Дэвида Фишера, отца — основателя динамической архитектуры. При многоэтажном строительстве отелей, офисов, апартаментов этажи нанизываются подобно деталям детской пирамидки на «ствол» здания, который является инженерной артерией. Каждый этаж автономен, а между этажами находятся лопасти, улавливающие ветер, и, вращаясь, вырабатывают энергию и приводят в движение сами этажи, которые вращаются независимо друг от друга. Такие здания не имеют четкого архитектурного решения фасада, и его конфигурация постоянно меняется, приобретая зачастую причудливые формы. Такой танцующий небоскреб в ближайшее время будет возводиться в Дубае, а в Москве компания Миракс будет строить подобное здание, архитектурный проект которого выполнен мастерской Дэвида Фишера. Главная фишка подобной пластической архитектуры — это экономия энергии и экологически чистые технологии.

Ришат Муллагильдин, президент Raum Architects, рассказал об опыте совместной разработки архитектурной концепции с японскими архитекторами, в частности, с таким всемирно известным архитектором, как Кионори Кикутаки, при строительстве конференц-холла в Уфе и комплексной застройки территории с ландшафтным дизайном.

Опыт в строительстве и развитии деловых кварталов и архитектурно-проектировочные решения как факторы длительной конкурентоспособности были освещены с Аланом Барсари, директором архитектурной дизайнерской компании VIVITALIANO. После нашего выступления в личной беседе во время кофе-паузы Алан высказал большой интерес к работе на белорусском рынке. Надеемся, что в белорусском законодательстве произойдут изменения, и у нас в стране так же, как и в соседних с нами странах, смогут работать архитекторы мирового уровня совместно с нашими талантливыми архитекторами.

— Как вы прокомментировали бы интерактивные дискуссии, посвященные состоянию и перспективам развития рынков недвижимости стран СНГ?

— При всем интересе к российскому рынку недвижимости для нас более актуальными стали выступления наших украинских и казахских коллег. Мы белой завистью завидовали нашим казахским коллегам, которые используют самые различные инструменты и схемы финансирования, которые в некоторых отношениях опережают и российские практики.

В Казахстане создан очень благоприятный инвестиционный климат, и в эту страну приходят инвестиции как из Японии, так и из Америки и стран Евросоюза. В Казахстане одним из первых произошло реформирование банковской системы, и в самой стране создано довольно много инвестиционных фондов, в т. ч. и в недвижимости. Кстати сказать, нашими казахскими коллегами при прогнозировании стоимости различных видов коммерческой недвижимости, арендных ставок, доходности использовался сценарный подход и методология, близкая к нашей. Учитывался прирост ВВП, темпы роста зарплат и насыщенность рынка различными видами недвижимости.

Наши украинские коллеги имеют гораздо более богатый опыт в разработке концепций различных объектов коммерческой недвижимости. У них создана более развитая инфраструктура, обеспечивающая функционирование рынков строительства и недвижимости, работают профессиональные консультанты, есть серьезные девелоперские компании как с опытом строительства и управления проектами комплексной застройки территории, так и самыми разнообразными объектами коммерческой недвижимости. Быстро развиваются и управляющие компании.

Нашу сессию открывала представитель белорусского посольства, которая рассказала об изменениях инвестиционного климата Беларуси. А выступление четырех приглашенных спикеров из Беларуси, представляющих компании «Степановский, Папакуль и Партнеры», Центр «КонкордияИнвест», Colliers Internacional, «Юнитер», надеюсь, создали у участников конференции более детальное и близкое к реальности мнение о тенденциях развития рынка недвижимости в Беларуси и преимуществах инвестирования в нашу страну. По темпам роста различных сегментов коммерческой недвижимости и доходности наша страна может занять лидирующие позиции в СНГ, а это не может не привлечь инвесторов. Но для этого должны быть улучшены условия ведения бизнеса в Беларуси и инвестиционный климат.

http://nb.by/

Эксклюзив Realt.by:

Успеют до осени? Проверили, как строится ЖК «Петровские верфи» в Минске

3992

Из-за царапины цена ниже в два раза. Сходили в магазин уцененной сантехники, мебели и техники

136911

«Они сохранили те самые рулетики!». Сходили в «Корону», которая открылась на месте «Простора» в Минске

36264

Дольщикам первых домов волноваться не о чем? Посмотрели, как сейчас строится Северный берег

14475

Этот ЖК удивил минчан малогабаритными квартирами. Рассказываем про интересные дома на Михалово

19879

Евродвушки уже разобрали. Как строится ЖК «Гулливер» и какие квартиры еще есть в продаже

12336

А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов

25815

«Это зеленый рай почти в центре Минска». Как живется в хрущевках на бульваре Шевченко

16609

На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить

10814

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

6691

Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен

30750