Особенности национальной ипотеки

  234

Ипотечное кредитование — один из наиболее надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Потому так велик интерес к проекту закона «Об ипотеке», принятом на днях Палатой представителей во втором чтении. Подробнее рассказать об основных положениях этого документа и связанных с ними перспективах жилищного строительства «ЭГ» попросила Владимира ДМИТРУКА, заведующего отделом по обеспечению деятельности Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации.

— Владимир Николаевич, что, по вашему мнению, даст стране этот документ?

— Опыт Российской Федерации показывает, что создание законодательства, регулирующего в полном объеме отношения, связанные с ипотекой, способствует значительному росту кредитов на строительство жилья (к 2010 г. прогнозируется выдать их на сумму более 5 трлн. руб.). Сейчас в России действуют федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотечных ценных бумагах», «Об оценочной деятельности» и др.

Для результативной работы ипотечной системы в Беларуси необходимо принять ряд подобных документов.

— Наш закон готовился по российскому образцу или при его создании использовался опыт других государств?

— В мире доминируют две основные ипотечные системы. Одноуровневая (применяется в Европе) характеризуется тем, что специализированный ипотечный банк или стройсберкасса выдают кредит либо ссуду для приобретения и строительства жилья. Таким образом, гражданин имеет возможность улучшить свои жилищные условия, используя некую накопленную сумму и полученный кредит. Двухуровневая американская система предполагает формирование портфеля ипотечных кредитов (пулов) и последующего выпуска в оборот ипотечных ценных бумаг. Выдают кредиты любые банки и небанковские финансовые организации, а в обороте ценных бумаг участвуют специализированные организации (агенты, брокеры и др.). Проект нашего закона можно отнести к «рамочному». От того, какие акты законодательства будут приняты в его развитие, будет зависеть формирование одноуровневой либо двухуровневой ипотечной системы. По моему мнению, одноуровневая ипотечная система удобна своей простотой и больше подходит к нашим условиям.

— Почему ипотечного законодательства не было так долго, ведь в России оно принято давно?

— Его развитие сдерживалось в первую очередь высоким уровнем инфляции в стране, а также наличием незначительной доли частной собственности на недвижимое имущество. В последние годы произошли серьезные изменения к лучшему. Появилась «Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь», которая, в частности, определила перечень проектов важнейших нормативных правовых актов в этой области. К их числу можно отнести проекты законов «О жилищных строительных сбережениях», «Об оценке стоимости объектов гражданских прав», «Об ипотеке», а также проект новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь.

— Насколько сбалансирован новый закон и что вы считаете в нем наиболее важным?

— Проект состоит из 13 глав, включающих 56 статей. Он прошел длительный и трудоемкий период доработки, в результате которой изменениям подверглись практически все его статьи. Это был действительно большой труд. Достаточно сказать, что законопроект направлялся на рассмотрение в заинтересованные государственные органы и организации пятнадцать раз.

В результате создатели законопроекта максимально точно определили, какое недвижимое имущество может служить предметом ипотеки. При этом следует иметь в виду, что ипотека многолетних насаждений, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания или типа «река-море», космических объектов устанавливается специальными законодательными актами. Не могут быть использованы в качестве ипотечного залога участки недр, водные объекты, леса, а также земельные участки и жилые помещения, находящиеся в государственной собственности.

Ипотекой обеспечиваются обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и другим.

Одной из важных особенностей законопроекта является то, что в нем предусмотрена возможность гражданского оборота закладной в документарной либо бездокументарной форме по выбору залогодателя и залогодержателя.

— Не будет ли у государства в связи с принятием нового закона проблем с квартирными спекуляциями и взысканием залога?

— Ипотека жилых домов и квартир возможна лишь с согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в данном жилом доме или квартире, а если есть несовершеннолетние граждане — только с согласия органа опеки и попечительства и только для получения кредита на улучшение жилищных условий, так что здесь трудностей быть не должно.

Проблемы может вызвать обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру. Дело в том, что действующий Жилищный кодекс Республики Беларусь не предусматривает возможности выселения собственника из его жилого помещения в случае неисполнения им обеспеченного ипотекой обязательства. Кроме того, члены семьи собственника, даже если они перестали быть таковыми, но продолжают проживать в этом жилом помещении, имеют право пользования им. Выселить их принудительно практически невозможно.

Сейчас идет активная работа по подготовке проекта новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь. В нем предполагается предусмотреть возможность принудительного выселения из жилых помещений тех, кто не исполняет свои ипотечные обязательства.

— Как вы считаете, с появлением нового закона проблема строительства жилья для белорусов решится?

— Ипотека — не панацея для решения жилищной проблемы в стране. Она лишь дает шанс большинству работающих граждан улучшить свои жилищные условия, а воспользоваться таким шансом или нет — это выбор гражданина.

Кроме того, «узкие места», даже в рамках проекта закона «Об ипотеке», все равно остаются. К ним можно отнести отсутствие механизма привлечения в ипотечную систему долгосрочных ресурсов за счет выпуска ценных ипотечных бумаг. Без них рефинансирование ранее выданных кредитов невозможно. Поэтому банки предоставляют кредиты на короткий период. И проценты по ним, соответственно, высокие. Многим они просто не по карману.

Обстоятельства сегодня таковы, что работающим гражданам по силам кредиты на приобретение или строительство жилья лишь под небольшие проценты (3−5%) и на период 20−30 и более лет. Высока и стоимость жилья, как нового, так и того, что продается на вторичном рынке. Не каждый имеет возможность приобрести или построить себе квартиру без помощи государства по цене 1500−2000 и более долларов США за 1 м².

— Каково, на ваш взгляд, решение этой проблемы?

— Для нормальной работы ипотечной системы необходимо, чтобы у людей были деньги хотя бы для первого взноса на строительство или приобретение жилья. Надо создать условия для накопления средств. Правовой механизм этого процесса может быть закреплен в Законе «О жилищных строительных сбережениях». Он предоставляет семье реальную возможность накапливать на своем накопительном счете в банке сумму, необходимую для внесения первого взноса на строительство или приобретение жилого помещения.

Механизм достаточно прост — человек каждый месяц вносит на свой банковский счет определенные суммы. По окончании года к ним прибавляются еще и проценты. Кроме того, государство, поощряя такой вид накопления денежных средств, зачисляет на банковский счет так называемую премию, равную установленному проценту от накопленной за год суммы. В результате за 12 месяцев на счету собираются приличные средства. А за пять-семь лет можно накопить деньги, достаточные для внесения первого взноса на строительство или приобретение жилья, остальное обеспечит ипотечный кредит. Такая система прекрасно работает во многих государствах Западной и Восточной Европы.

Беседовал Эдуард ТРОШИН

Источник: neg.by

Эксклюзив Realt.by:

У вас еще нет своего жилья? Считаем, сколько вы будете тратить на аренду и сколько — на платежи за собственную квартиру

10388

Они уже купили белорусам 6 500 квартир. Как устроен «Жилищный баланс» и можно ли вступить туда без первого взноса?

17314

«Большую квартиру купили всего за 72 тысячи долларов». Как живется в районе доступных новостроек

11072

«Вертикальный город» – утопия для ленивых? Оцениваем, как устроен новый МФК на Грушевке

3672

Едем в Полоцк! Рассказываем, где остановиться и что посмотреть

5202

Ремонт за 80 и 120 тысяч долларов. Смотрим две дизайнерские квартиры, где каждый метр продуман до мелочей

11783

Нашли 5 квартир-студий в Минске, куда можно въехать сразу после покупки

7584

Стильный интерьер из камня и досок. Посмотрите, во что превратили старый пионерлагерь под Миром

1945

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124