Как грамотно купить квартиру

  1776

Для большинства людей приобретение квартиры — самая важная покупка в жизни, поэтому планировать ее надо с максимальной тщательностью. Отдавая за жилье с большим трудом заработанные и поистине немалые деньги, не следует чересчур экономить на консультациях профессионалов. Возможность остаться без денег и на улице в случае такой экономии резко возрастает. Тем не менее покупатели должны быть «сами с усами» и уметь самостоятельно предвидеть ряд моментов в сделках купли-продажи недвижимости.

Первое, что советуют эксперты сделать человеку, желающему купить жилье, — изучить рынок. Не следует думать, что перед продажей квартиры ее продавцы не озаботились тем же самым. Поэтому если вам предлагают купить за рубль то, что на рынке стоит два, не стоит это списывать на наивность и неопытность продавца: скорее всего, вы имеете дело с обыкновенным мошенничеством.

Найти и проверить документы

Когда квартира найдена, продавец и покупатель договорились о внесении за нее аванса и определили срок подписания договора купли-продажи, необходимо проверить ее юридическую чистоту.

Юридическая чистота жилья подразумевает отсутствие обстоятельств, которые могут в будущем привести к признанию сделки купли-продажи недействительной и к ее расторжению — одним словом, к лишению или существенному ограничению прав собственности нового хозяина квартиры. Так, покупателю следует удостовериться в ряде моментов: например, в том, что продавец квартиры на самом деле является ее собственником. Для этого необходимо попросить у продавца паспорт и сверить его данные со сведениями, указанными в правоустанавливающих документах на жилье. «Требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость», — советует Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента МИАН — агентства недвижимости. Убедитесь также в том, что продавец дееспособен: в противном случае он всегда сможет потом отсудить у вас свою квартиру назад, сославшись на временное помутнение рассудка в момент совершения сделки.

Необходимым шагом является и изучение «истории» квартиры. Она содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также в домовой книге: в этой книге числятся все, кто когда-либо проживал в квартире, которую вы желаете купить. Не торопитесь с покупкой, если кто-то из жильцов проходит срочную службу или находится в тюрьме. Такой человек может быть выписан из квартиры, но по возвращении у него будут все права вновь в ней прописаться. Кроме того, необходимо убедиться в отсутствии фактов нарушения прав детей в период совершения приватизации квартиры: по законодательству иски несовершеннолетних детей, ущемленных в правах собственности, направляются последнему владельцу. «Обязательно проверьте планировку объекта на основании поэтажного плана, который выдается в ТБТИ: зачастую в объектах проводятся перепланировки без разрешения», — говорит главный юрист по городской недвижимости компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Ольга Балбек.

По словам Хаи Плещицкой, для уменьшения возможных рисков желательно получить все документы по предстоящей сделке (правоустанавливающие документы, выписку из домовой книги и др.) для их проверки и обратиться к специалистам за соответствующими консультациями.

Пришла пора платить

Итак, вы удостоверились, что квартира юридически чиста, и можно переходить непосредственно к процедуре сделки. «Самый сложный и ответственный момент — расчеты по сделке, — рассказывает Ольга Балбек. — Традиционный способ — расчеты с использованием банковской ячейки. При применении данного способа расчета необходимо внимательно проверить содержание договора аренды банковской ячейки, обратить внимание на условия доступа в ячейку (ими являются, как правило, зарегистрированный договор купли-продажи квартиры на имя покупателя либо выписка из единого государственного реестра, подтверждающая зарегистрированное право покупателя на квартиру). Проверку закладываемых в ячейку денежных купюр лучше заказать в банке. Существует более цивилизованный, но в настоящее время не распространенный между физическими лицами способ расчетов с использованием банковского аккредитива (безналичные расчеты)».

Отдельных слов заслуживает договор купли-продажи. Заключая этот договор, покупатель в первую очередь должен обратить внимание на точный адрес квартиры, сверить ее со свидетельством о праве собственности продавца и не забыть взять выписку из ЕГРП: все эти предосторожности необходимы для того, чтобы избежать продажи покупателю другого жилья, например, уже давно не принадлежащего продавцу. Если продавец состоит в браке, то и это должно быть отражено в договоре, и на сделку должно быть получено нотариальное согласие супруга. Если в продаваемой квартире все еще зарегистрированы продавец и члены его семьи, нужно взять с них нотариальное обязательство о снятии с регистрационного учета по месту жительства, иначе потом вы не снимете их с учета даже в судебном порядке.

Чрезвычайно важно указать в договоре точную стоимость квартиры, которую вы покупаете, поскольку нередко продавец, не желая уплачивать полный налог, в документах занижает ее реальную цену. «Наиболее распространенные схемы мошенничества — это признание продавцом в дальнейшем недействительной сделки, совершенной гражданином под влиянием заблуждения, — объясняет Хая Плещицкая. — По данной схеме мошенники надеются вернуть квартиру в свою собственность, а покупателю отдать не реально уплаченную стоимость, а всего лишь сумму, указанную в договоре купли-продажи квартиры». А если продавец не мошенник, но просто не желает платить сполна? «Попробуйте разделить с продавцом бремя налога на доходы физических лиц пополам, — советует генеральный директор юридической компании „Бергер и Партнеры“ Юлия Кондратенко. — Ведь расписка на разницу по договору, полученная покупателем, как доказательство в суде большой роли не играет».

Завершающим этапом исполнения сделки будет являться фактическая передача квартиры по подписываемому продавцом и покупателем передаточному акту. В подтверждение получения денежных средств за проданную квартиру продавец предоставляет покупателю соответствующую расписку. «Во избежание всех неприятностей лучше подойти к вопросу покупки недвижимости серьезно, максимально подробно описывать в договоре с риэелтором параметры подбираемого жилья, и при наличии сомнений привлечь независимого эксперта, с которым можно посоветоваться и получить непредвзятую оценку по правоустанавливающим документам и потребительским свойствам понравившегося жилья, — советует Хая Плещицкая. — Следует помнить, что к агентству недвижимости вы можете предъявить претензии по качеству оказанных вам услуг — не нашли квартиру по заявленным вами требованиям, нарушили сроки по договору и т. п., но за недостатки самой недвижимости (скрытые, появившиеся впоследствии) перед покупателем отвечает продавец. В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы».

Анастасия Сторожева

Источник: РБК

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

56774

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

35961

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

12631

«За районом следить никто не хочет». Как живется в домах с дешевыми квартирами у метро «Партизанская»

28521

Как купить квартиру и не прогореть. Чек-лист, который сбережет ваши деньги

7215

«Слышим даже как сосед за стенкой кашляет». Как живется в панельках на краю Каменной Горки

9414

Рост цен на квартиры на 70%, первый гипермаркет и рождение Realt. Каким был 2005 год в Беларуси

8298

Садовое товарищество — тоже вариант. Как мы искали дом для семьи минчан за 120 тысяч долларов

5643

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

6124

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

12250

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

74066

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

3825

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

6590

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457