Рынок коммерческой недвижимости г. Минска: инвестиционные возможности и риски

  450

В настоящее время рынок коммерческой недвижимости в Минске находится в стадии становления. Это в равной степени относится ко всем его сегментам — розничной торговле, логистике, офисам, гостиницам и др. Однако, по мнению специалистов и операторов этого рынка, ситуация изменится уже в ближайшие 3−4 года. Потому что этот рынок интересен с точки зрения потребительского спроса и сюда с каждым годом приходит все большее количество новых инвесторов.

Как отметил на проходившей в Минске в отеле «Виктория» 21 -22 мая Первой международной конференции «Коммерческая недвижимость в Беларуси: возможности и перспективы для инвесторов» Роман Осипов — директор департамента инвестконсультирования инвестиционной компании «Юнитер», рынок коммерческой недвижимости и тот объем инвестиций, который привлекается сюда в настоящее время, сопоставим с объемами привлечения инвестиций в такие сектора, как промышленность, пищевая переработка и др. Поэтому этот рынок весьма привлекателен для инвесторов.

В целом рынок коммерческой недвижимости занимает в Беларуси одну из лидирующих позиций, что обусловлено в первую очередь потребительским спросом. Рост ВВП в последние 4 года в республике превышает 8%. При этом основным фактором роста ВВП является конечное потребление, а причиной — рост реальных доходов населения, которые опять-таки в последние 4 года превышают 15% в год. Соответственно растет розничный товарооборот, который в реальном выражении в течение последних 3-х лет превышает 15−20%.

Если сравнивать динамику потребительского спроса в Беларуси, России и Украине, то она почти одинаковая. Поэтому, по мнению Р. Осипова, можно заключить, что развитие рынка коммерческой недвижимости, на который ориентирован потребительский спрос, должен показывать аналогичные темпы роста.

Если говорить отдельно о различных сегментах коммерческой недвижимости, то, например, большую долю в розничной торговле в Беларуси и в Минске, в частности, до настоящего момента составляет неорганизованная торговля, которая по официальной статистике достигает 35% от розничного товарооборота. Как в столице, так и в областных центрах имеется недостаточное количество современных объектов торговли. То есть, формирование розничного сектора находится сегодня в переходной стадии. Например, показатель средней обеспеченности торговыми площадями на 1 000 человек цивилизованного формата составляет в столицах соседних государств порядка 300−400 кв. метров, а в Минске — только примерно 200 кв.метров. А если говорить о гипермаркетах и торговых сетях, то этот показатель еще ниже.

По мнению Р. Осипова, основным барьером для развития сектора розничной торговли является достаточно длительный срок строительства объектов. Если в Литве подобные объекты строятся примерно за 2 года, то у нас в среднем — за 3−4 года. Соответственно доходность инвестиций от этого вида бизнеса снижается. Кроме того, у нас относительно мало розничных сетей и операторов. Хотя на данный момент этот сектор развивается, приходят новые инвесторы, представляющие достаточно крупные розничные сети. Но возникает много проблем с финансированием строительства объектов.

В свою очередь те действия, которые на данный момент принимаются правительством, ведут к тому, что доля цивилизованного товарооборота будет увеличиваться, что в конечном итоге явится наибольшим толчком для развития розничной торговли. Это обусловлено тем, что при темпе роста розничного товарооборота 15−20% в год, будут вытесняться нецивилизованные формы торговли. Однако на это потребуется не менее 3−4 лет.

Что касается сектора складской недвижимости и логистики, то основная часть складов, действующих сегодня, построена еще в советское время, большинство из них неотапливаемые. А вот объекты логистической современной инфраструктуры можно пересчитать по пальцам — их не более 3−4. При этом нет крупных объектов, например по 30−50 тыс.кв.метров, которые есть сегодня в Литве, России, Украине. К тому же те склады, которые построены в Литве и России, существенно превосходят по технологическим характеристикам наши склады.

Ключевым барьером для развития складской недвижимости является недостаточное технологическое развитие этой отрасли. Поэтому здесь очень важно привлечение квалифицированных консультантов и операторов из ближнего зарубежья. Сегодня уже есть проекты, которые финансируются литовским капиталом. Поэтому этот сегмент, по мнению Р. Осипова, тоже может быть интересен, особенно учитывая рост розничного товарооборота и роль розничных сетей в его формировании.

В настоящее время в Минске строится порядка 30 бизнес-центров, однако пока введены единицы. Поэтому офисный сегмент тоже развит слабо, ощущается нехватка офисных площадей. Отсюда и высокие арендные ставки, которые подскочили до 30−40 евро за кв.метр. И учитывая то, что недавно поднялись ставки на аренду площадей в зданиях, принадлежащих Главному хозяйственному управлению при Президенте РБ, очень перспективным становится реализация проектов офисной недвижимости. По мнению Р. Осипова, в ближайшие 4 года следует ожидать, что серьезного падения арендных ставок не будет. Тот уровень ставок, который существует сегодня, существенно выше, чем, например, в Варшаве, где ставки на площади в бизнес-центрах класса, А составляют примерно 20 евро.

К тому же в Минске пока не ведется строительство крупных объектов, например по 30−40 тыс.кв.метров. Исключением может быть только один заявленный Итерой проект. Все остальные проекты небольшие по объемам и поэтому и спрос, и предложение еще будут долго сохраняться.

Одним из главных барьеров к строительству бизнес-центров и вообще объектов коммерческой недвижимости является недостаток строительных мощностей. Частных строительных компаний немного, и они финансово плохо обеспечены. Соответственно большой объем строительства ведется контролируемыми государством компаниями. Но в то же время есть достаточно большой объем госзаказа. С другой стороны, есть проблемы с поставками стройматериалов. Правительство пытается их решить. Так, например, началась реорганизация цементных заводов. Но чтобы они заработали на полную мощность, необходимо время. Поэтому в ближайшие 3 года наибольшим барьером для строительства и в первую очередь крупных объектов коммерческой недвижимости будет все же являться отсутствие строительных мощностей.

Что касается гостиничной недвижимости, то учитывая тот факт, что в данный момент поток туристов в республику растет, принята программа развития туризма, этот сегмент рынка наиболее динамично развивается. При этом основная масса туристов претендует на гостиницы 3, 4 и 5 звезд. Но в Минске есть только две 4-звездочные гостиницы и одна 5-звездочная. При этом они небольшие. Если сравнивать развитие этого сектора с нашими соседями — Киев, Москва, Таллинн, Варшава, то Минск в этой строчке занимает последнее место. В то же время заявлены достаточно крупные проекты и ведется строительство, например, отелей, операторами которых выступят компании «Хаят» и «Кемпински». Это свидетельствует о том, что рынок интересен для иностранных операторов и девелоперов, которые могут строить у нас эти объекты.

В целом рынок коммерческой недвижимости в Беларуси и спрос на него генерируются не только базовым потребительским спросом, но и инвестиционным. И поскольку в Беларуси до сих пор фондовый рынок развит слабо, поэтому наиболее доходным вариантом является вложения денег в строительство объектов коммерческой недвижимости.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

http://nb.by

Эксклюзив Realt.by:

«Мягкое покрытие площадки, чтобы дети не падали в асфальт». Каким должен быть идеальный жилой комплекс для семьи: мнения

3861

«Со временем такие объекты автоматически растут в цене». Смотрим малоэтажные жилые комплексы в Минске и пригороде

6560

В Зеленой гавани появятся детский сад и школа. А какое жилье расположится рядом?

6497

«Тут даже туалета не было». Семья превратила две старые коммуналки в очень красивую квартиру

10076

«Собственнику агентства недвижимости важно не отставать от меняющейся реальности». Интервью с основателем Greenman Realty Group

6617

«Стоимость квадрата здесь точно вырастет». Как живет и меняется один из самых ярких кварталов Минска

7409

«‎Мы на пике цен, дальше — снижение». Эксперты рассказали, что происходит с квартирами

19565

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

6691

Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен

30750

"Такого числа свободных офисов еще не было". Рассказываем, что происходило с бизнес-центрами Минска в 2021 году и что будет дальше

10727

Нашли маленькие и стильные квартиры в Минске, где сразу можно жить. И вот почем их продают

17897