Рынок коммерческой недвижимости г. Минска: инвестиционные возможности и риски

  450

В настоящее время рынок коммерческой недвижимости в Минске находится в стадии становления. Это в равной степени относится ко всем его сегментам — розничной торговле, логистике, офисам, гостиницам и др. Однако, по мнению специалистов и операторов этого рынка, ситуация изменится уже в ближайшие 3−4 года. Потому что этот рынок интересен с точки зрения потребительского спроса и сюда с каждым годом приходит все большее количество новых инвесторов.

Как отметил на проходившей в Минске в отеле «Виктория» 21 -22 мая Первой международной конференции «Коммерческая недвижимость в Беларуси: возможности и перспективы для инвесторов» Роман Осипов — директор департамента инвестконсультирования инвестиционной компании «Юнитер», рынок коммерческой недвижимости и тот объем инвестиций, который привлекается сюда в настоящее время, сопоставим с объемами привлечения инвестиций в такие сектора, как промышленность, пищевая переработка и др. Поэтому этот рынок весьма привлекателен для инвесторов.

В целом рынок коммерческой недвижимости занимает в Беларуси одну из лидирующих позиций, что обусловлено в первую очередь потребительским спросом. Рост ВВП в последние 4 года в республике превышает 8%. При этом основным фактором роста ВВП является конечное потребление, а причиной — рост реальных доходов населения, которые опять-таки в последние 4 года превышают 15% в год. Соответственно растет розничный товарооборот, который в реальном выражении в течение последних 3-х лет превышает 15−20%.

Если сравнивать динамику потребительского спроса в Беларуси, России и Украине, то она почти одинаковая. Поэтому, по мнению Р. Осипова, можно заключить, что развитие рынка коммерческой недвижимости, на который ориентирован потребительский спрос, должен показывать аналогичные темпы роста.

Если говорить отдельно о различных сегментах коммерческой недвижимости, то, например, большую долю в розничной торговле в Беларуси и в Минске, в частности, до настоящего момента составляет неорганизованная торговля, которая по официальной статистике достигает 35% от розничного товарооборота. Как в столице, так и в областных центрах имеется недостаточное количество современных объектов торговли. То есть, формирование розничного сектора находится сегодня в переходной стадии. Например, показатель средней обеспеченности торговыми площадями на 1 000 человек цивилизованного формата составляет в столицах соседних государств порядка 300−400 кв. метров, а в Минске — только примерно 200 кв.метров. А если говорить о гипермаркетах и торговых сетях, то этот показатель еще ниже.

По мнению Р. Осипова, основным барьером для развития сектора розничной торговли является достаточно длительный срок строительства объектов. Если в Литве подобные объекты строятся примерно за 2 года, то у нас в среднем — за 3−4 года. Соответственно доходность инвестиций от этого вида бизнеса снижается. Кроме того, у нас относительно мало розничных сетей и операторов. Хотя на данный момент этот сектор развивается, приходят новые инвесторы, представляющие достаточно крупные розничные сети. Но возникает много проблем с финансированием строительства объектов.

В свою очередь те действия, которые на данный момент принимаются правительством, ведут к тому, что доля цивилизованного товарооборота будет увеличиваться, что в конечном итоге явится наибольшим толчком для развития розничной торговли. Это обусловлено тем, что при темпе роста розничного товарооборота 15−20% в год, будут вытесняться нецивилизованные формы торговли. Однако на это потребуется не менее 3−4 лет.

Что касается сектора складской недвижимости и логистики, то основная часть складов, действующих сегодня, построена еще в советское время, большинство из них неотапливаемые. А вот объекты логистической современной инфраструктуры можно пересчитать по пальцам — их не более 3−4. При этом нет крупных объектов, например по 30−50 тыс.кв.метров, которые есть сегодня в Литве, России, Украине. К тому же те склады, которые построены в Литве и России, существенно превосходят по технологическим характеристикам наши склады.

Ключевым барьером для развития складской недвижимости является недостаточное технологическое развитие этой отрасли. Поэтому здесь очень важно привлечение квалифицированных консультантов и операторов из ближнего зарубежья. Сегодня уже есть проекты, которые финансируются литовским капиталом. Поэтому этот сегмент, по мнению Р. Осипова, тоже может быть интересен, особенно учитывая рост розничного товарооборота и роль розничных сетей в его формировании.

В настоящее время в Минске строится порядка 30 бизнес-центров, однако пока введены единицы. Поэтому офисный сегмент тоже развит слабо, ощущается нехватка офисных площадей. Отсюда и высокие арендные ставки, которые подскочили до 30−40 евро за кв.метр. И учитывая то, что недавно поднялись ставки на аренду площадей в зданиях, принадлежащих Главному хозяйственному управлению при Президенте РБ, очень перспективным становится реализация проектов офисной недвижимости. По мнению Р. Осипова, в ближайшие 4 года следует ожидать, что серьезного падения арендных ставок не будет. Тот уровень ставок, который существует сегодня, существенно выше, чем, например, в Варшаве, где ставки на площади в бизнес-центрах класса, А составляют примерно 20 евро.

К тому же в Минске пока не ведется строительство крупных объектов, например по 30−40 тыс.кв.метров. Исключением может быть только один заявленный Итерой проект. Все остальные проекты небольшие по объемам и поэтому и спрос, и предложение еще будут долго сохраняться.

Одним из главных барьеров к строительству бизнес-центров и вообще объектов коммерческой недвижимости является недостаток строительных мощностей. Частных строительных компаний немного, и они финансово плохо обеспечены. Соответственно большой объем строительства ведется контролируемыми государством компаниями. Но в то же время есть достаточно большой объем госзаказа. С другой стороны, есть проблемы с поставками стройматериалов. Правительство пытается их решить. Так, например, началась реорганизация цементных заводов. Но чтобы они заработали на полную мощность, необходимо время. Поэтому в ближайшие 3 года наибольшим барьером для строительства и в первую очередь крупных объектов коммерческой недвижимости будет все же являться отсутствие строительных мощностей.

Что касается гостиничной недвижимости, то учитывая тот факт, что в данный момент поток туристов в республику растет, принята программа развития туризма, этот сегмент рынка наиболее динамично развивается. При этом основная масса туристов претендует на гостиницы 3, 4 и 5 звезд. Но в Минске есть только две 4-звездочные гостиницы и одна 5-звездочная. При этом они небольшие. Если сравнивать развитие этого сектора с нашими соседями — Киев, Москва, Таллинн, Варшава, то Минск в этой строчке занимает последнее место. В то же время заявлены достаточно крупные проекты и ведется строительство, например, отелей, операторами которых выступят компании «Хаят» и «Кемпински». Это свидетельствует о том, что рынок интересен для иностранных операторов и девелоперов, которые могут строить у нас эти объекты.

В целом рынок коммерческой недвижимости в Беларуси и спрос на него генерируются не только базовым потребительским спросом, но и инвестиционным. И поскольку в Беларуси до сих пор фондовый рынок развит слабо, поэтому наиболее доходным вариантом является вложения денег в строительство объектов коммерческой недвижимости.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

http://nb.by

Эксклюзив Realt.by:

«Даже из-за тряпки могут остаться царапины на новой мебели». Профессиональные клинеры раскрыли секреты уборки после ремонта

4224

$20 за квадрат. Как выглядит последний офис в Helen&Valery Plaza?

4996

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

22801

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

12365

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

14625

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

10624

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

25204

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

6180

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

30176

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

1630

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

7353

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

67700

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1703

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2141

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290