Офисная недвижимость Киева: спрос не удовлетворен

  450

Среди европейских столиц Киев занимает одно из последних мест по объему рынка офисной недвижимости — всего 0,4 кв. м на душу населения. Кроме того, арендные ставки на Украине являются одними из самых высоких. Если в Польше, например, аренда офисных помещений составляет $ 50−60 за кв. м, то на Украине она достигает $ 70−100 за кв. м. Рентабельность столичных бизнес-центров составляет порядка 25−40% годовых, а срок окупаемости 5−8 лет. Эти же показатели на зарубежных рынках равняются 7−11% и 10 годам соответственно.

По нашим данным общая площадь профессиональных офисных помещений, которые предлагаются в аренду или в продажу, на сегодняшний день составляет порядка 900 тыс. кв. м.

Особенный спрос наблюдается на офисы в бизнес-центрах классов «А» и «В», а наиболее востребованный метраж — 150−200 кв. м. Следует отметить, что спрос на офисную недвижимость этих классов в 1,5−1,7 раз превышает количество предложений. В тоже время спрос на непрофессиональную офисную недвижимость (цоколь, первые этажи жилого фонда, отдельносто-ящие здания, не позиционируемые как бизнесцентры) в 1,6−1,8 раз превосходит число реальных предложений.

Естественно владеть офисным помещением гораздо выгодней, нежели его арендовать.

На протяжении первого квартала этого года, практически 70% всех сделок по отчуждению офисных помещений проходили с привлечением кредитных средств. Для многих покупателей офисов удобней платить проценты по кредиту финансовому учреждению за свое помещение, нежели оплачивать аренду за «чужой» офис. Но в данном случае стоит также обратить внимание на то, что потенциальный покупатель должен предоставить первоначальный взнос в размере минимум 25% от стоимости помещения, и далеко не каждая компания может себе это позволить.

Все зависит от того, насколько той или иной фирме необходимо офисное помещение в собственность, как долго компания готова работать именно в этом городе, какими видами деятельности занимается. Есть еще много других факторов, влияющих на решение о покупке или аренде офиса.

На столичном рынке недвижимости наблюдается значительное преобладание спроса над предложением на качественную профессиональную офисную недвижимость. Это обуславливается: приходом иностранных инвесторов и сетевых операторов, у которых есть свои правила построения проектов, требования к ним, обязательность соответствия международным стандартам качества (наличие систем управления, неограниченное число телефонных линий, система безопасности, система кондиционирования и многое другое);

■ минимальной вакант-ностью офисных помещений;

■ прогрессирующей тенденцией роста спроса на приобретение офисной недвижимости;

■ высоким экономическим потенциалом и темпом развития рынка недвижимости Украины.

Более 85% сделок по офисным помещениям — это аренда площадей. В тоже время существует практически не удовлетворенный спрос на покупку профессиональной офисной недвижимости. Покупка офисов в бизнес-центрах — довольно редкое явление, поскольку их собственники преимущественно предлагают площади в аренду и редко в продажу. Чаще всего встречаются сделки по покупке офисных помещений площадью от 1000 кв. м якорными покупателями. То есть зачастую помещения в БЦ продаются целыми этажами крупным сетевым коммерческим структурам.

«Брендинговый» офис

Офис компании — это одна из основных составляющих ее брендинга, особенно если это помещение является ее собственностью или же находится в долгосрочной аренде. Если говорить об офисе в разрезе имид-же-вого портрета компании, стоит обратить внимание на следующие ключевые характеристики: месторасположение; техническое состояние; соседство.

Поэтому, если компания владеет (арендует) офисным помещением в бизнесцентре классов «А», «Б» — это говорит о ее серьезности и довольно высоком уровне доходности.

Можно определить основные критерии конкурентоспособности компаний, имеющих имиджевые офисные помещения:

— престиж;

— доступность для клиентов;

— высокий и стабильный уровень доходности.

Сегодня очень престижно брать в аренду офисы в таких столичных бизнесцентрах как «Парус», «Леонардо», «Мандарин Плаза», «Миллениум», Horizon Office Towers на Шелковичной, «Крещатик Плаза», «Олимпийский» и другие. Некоторые арендаторы специально снимают такие дорогие помещения с целью поддержания имиджа: они открывают там «бэк офис» или используют его исключительно для проведения переговоров, а основная деятельность осуществляется в другом помещении.

Прогнозы и тенденции

Вследствие нехватки земли в Киеве, особенно в центральных районах города, которая уже приобретает панический характер, многие инвесторы рассматривают возможность реконструкции старых зданий под новые бизнесцентры. Особенне внимание будет уделяться помещениям в приближенных к центру районах столицы: Печерском, Подольском, Шевченковском. В процентном соотношении реконструированные здания уже к концу текущего года займут 5−8% от общей доли возводимых объектов недвижимости, тогда как на сегодняшний день их доля всего 1,5−2,7%.

Также по нашим прогнозам в ближайшем будущем благодаря интенсивному развитию сегмента офисной недвижимости в Украине бизнес-центры будут делиться не только по классам, но и по направленности. К примеру, в России уже несколько лет практикуется однородности арендатора. К таким съемщикам можно отнести крупные IT компании, финансовые, страховые структуры, сырьевые холдинги, рекламные агентства, представительства брендинговых сетевых фирм. Так, если основной арендатор бизнес-центра — это отделение банка, занимающего площадь около 500−1000 кв. м, то логичным будет присутствие здесь же страховой компании, нотариальной конторы, агентства недвижимости.

Устные договоренности управляющих компаний со своими якорными арендаторами относительно подобного монопольного права на присутствие в бизнесцентре конечно могут существовать. Изредка встречаются даже прописанные пункты в договоре аренды, где указано, что в случае появления в БЦ конкурирующей компании, якорь освобождает арендуемые площади в удобный ему срок и без штрафных санкций. Хотя по антимонопольному законодательству, такая постановка вопроса не является юридическим правом арендатора. И по законодательным нормам управляющая компания имеет право «выбирать» арендаторов по своему усмотрению.

На период с 2008 по 2010 годы заявлено о строительстве примерно 1,2 млн кв. м новых офисных площадей, причем около 20% из них позиционируются в классе, А и превышают по площади 10 тыс. кв. м. С учетом этого количество помещений в бизнес-центрах к 2011 г. может превысить 1,8−2 млн кв. м.

http://socmart.com.ua/

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

33900

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

20729

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

108365

«С соседями мы — как родные люди». Как живется в доме со знаменитым магазином «1000 мелочей»

20871

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

8569

«В другой район – ни за что в жизни». Как живется в тех самых голубых домах напротив Дроздов

43733

Почему нам так хочется переехать в новостройку и сделать свежий ремонт? Разбираемся в психологии нового

4612

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2371

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8580

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

69348

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

2135

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

3296

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124