Собственники теряют 2,5 млн долларов в месяц на простое офисов в Минске. Делимся интересными цифрами
6168Информацией о большом количестве пустующих в Минске офисов уже никого не удивить — к профициту и просевшим ставкам аренды за последние несколько лет все успели привыкнуть. Но от этого собственникам офисов легче не становится — проблема привлечения арендаторов по-прежнему стоит остро. Особенно если посмотреть, сколько собственник ежемесячно теряет на простое офиса. Мы посчитали, как изменилась эта цифра за последние 5 лет и спросили у специалиста, что можно сделать чтобы ее минимизировать.
Для правильного понимания текущей ситуации и сравнительных расчетов, следует напомнить ряд фактов из недавнего прошлого.
Факт № 1. Как минимум последние лет 7, офисы в основном арендуются. В собственность их покупают редко и в основном для последующей сдачи в аренду. У подобного тренда есть 2 основных причины. Во-первых, это падение уровня цен в результате финансового кризиса 2014 года: к 2017 году ставки аренды и цены продажи в среднем снизились на 46% и 53% соответственно. Вторая причина в исчезновении наблюдавшегося еще в начале 2010-х годов дефицита офисов. В результате объемного выхода новых бизнес-центров за 2013−2015 он исчез, предоставив компаниям широкий выбор современных офисных площадей. В результате всего этого, бизнес-сообщество пересмотрело свое отношение офисам: с выгодного инвестиционного актива для вложения средств они постепенно превратились просто в пространства для работы — которое гораздо выгоднее арендовать, чем покупать в собственность.
Факт № 2. Максимальный уровень ставок аренды наблюдался весной 2014 года, а минимальный — в настоящее время. В то время как последнее «ценовое дно» было зафиксировано в 2016 году, по окончанию мирового финансового кризиса. И начиная с 2017 года снова пошел в рост, однако так и не успел наверстать потерянные высоты — в 2020 году началась пандемия, а за ней массовый отказ от офисов и релокации. Поэтому последним годом, когда на рынке наблюдалась стабильность и отмечался рост спроса и ставок аренды, был 2019 год.
Факт № 3. Объем предлагающихся в аренду офисов за последние 5 лет увеличился более чем в 5 раз — с 37 тысяч квадратных метров до 190 тысяч. Максимальная арендная вакантность офисов в Минске была зафиксирована весной прошлого года на уровне 230+ тысяч квадратов. Снижение вакантности за 2023 год объясняется тем, что некоторая часть офисов была сдана в аренду, а один из бизнес-центров просто ушел из активного предложения — полагаем временно, для вынужденной разработки новой «стратегии» по заполнению площадей, потому что демпинг стоимостью в течение года не сработал. При этом 2 бизнес-центра уже более трех лет остаются полностью пустыми. По этим причинам среди девелоперов уже вошло в тренд откладывание даты ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров. Ведь если офисный центр будет введен, то это сразу ударит по кошельку собственника, как минимум, суммами эксплуатационных расходов. При этом вопрос «Кем его заполнить?» и «Как это сделать?» по-прежнему остается открытым.
А теперь давайте перейдем к расчетам финансовых потерь собственников пустующих офисов. Под ними понимаются, как минимум, упущенная выгода в результате простоя офиса без арендатора и эксплуатационные затраты, которые также ложатся на собственника, когда офис пустует.
Для начала проведем расчет на примере типового 100-метрового офиса класса «В+», объективная рыночная ставка аренды которого в настоящее время составляет 12 EUR/квадрат с НДС. С учетом того, что собственник безуспешно пытается найти арендатора уже 3-й месяц, недополученная выгода (стоимость аренды) составляет 3600 EUR (12 EUR * 100 квадратов. * 3 мес.). Сумма весьма значительная, но не итоговая, поскольку в ней не учтены прямые затраты собственника на содержание офиса. В среднем, стоимость эксплуатационных затрат на 1 кв. м. офисов и сегодня, и пять лет назад осталась, составляет порядка 1,5 EUR/квадрат, что добавляет к сумме потерь собственника еще 450 EUR (1,5 EUR * 100 квадратов * 3 мес.). В результате итоговая сумма составляет 4050 EUR.
И это на сегодняшний день, а пять лет назад, когда ставки аренды в среднем были на 38% больше, а в частности по классу «В+» практически +60% (да-да, именно на столько они снизились по сравнению с началом 2019 года), потери собственника рассматриваемого офиса составили бы уже более 6000 EUR в месяц.
— На сегодня основной враг собственника офиса в Минске — это время простоя без арендатора, — комментирует ситуацию руководитель «Твоя столица — Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов. — Поэтому мы всегда советуем начинать поиск нового арендатора сразу же, как стало известно о расторжении текущего договора аренды. Однако в текущей ситуации значительного превышения предложения над спросом, и это не является гарантом быстрого нахождения нового арендатора.
Уменьшение вакантности офисных площадей за прошедший год особо не изменило баланса отношений спроса и предложений. Критическая масса свободных офисов также велика, и поэтому подход собственников «дать объявление и ждать звонка» сегодня не работает. Конкуренция слишком велика, а арендаторам сложно выбрать из многообразия предложений. Поэтому единственно рабочая тактика, это не пассивное ожидание, а активный поиск арендатора. Только в этом случае можно рассчитывать на успех и недопущение финансовых потерь. При этом, как показывают расчеты, в ряде случаев выгоднее предоставить скидку в несколько EUR на первые периоды аренды, но при этом получить арендатора.
Читайте также:
Под Минском построят многоквартирный дом с личными участками на первом этаже. А что по цене?
Новый дом с гаражом и баней, рядом лес. Смотрим хороший вариант в раковском направлении
Есть отличия в два раза. Сравнили цены в «Лэтуале» с «Золотым яблоком», «Милой» и маркетплейсами

«Даже из-за тряпки могут остаться царапины на новой мебели». Профессиональные клинеры раскрыли секреты уборки после ремонта
4588
$20 за квадрат. Как выглядит последний офис в Helen&Valery Plaza?
5287
Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом
23215
Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом
12657
Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?
14878
Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи
10862
«Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке
28018
Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене
6631
Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там
81768
«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине
1668
Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?
1664
Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?
7448
«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке
67768
Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?
1717
Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?
2201
Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027
Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440
За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973
Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401
Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 624 объявления
- Продажа офисы, нежилые помещения 2039 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1703 объявления
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 1029 объявлений
- Продажа бизнес, сфера услуг 785 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2273 объявления
- Аренда магазины, торговые помещения 1845 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 124 объявления
- Аренда склады, производства 667 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 386 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений