Сочные Сочи

  514

В последнее время повысился интерес частных инвесторов к недвижимости на Черноморском побережье России. Самый активный рост цен в этом регионе -- от 28 до 35% годовых -- наблюдается на квартиры и частные дома в городе Сочи.

По мнению участников рынка, стоимость сочинской недвижимости будет расти подобными темпами и дальше. По крайней мере, в ближайшие два-три года.

По наблюдениям риэлтеров и застройщиков, более 80% жилья в Сочи приобретается приезжими -- жителями Москвы, Петербурга и так называемых благополучных нефтяных регионов. Недвижимость покупается не только для личного пользования -- чтобы приезжать сюда на отдых, но и с целью инвестирования средств -- этому способствует быстрый рост цен.
Сочи популярен, безусловно, благодаря своей транспортной доступности: аэропорт Адлер ежедневно принимает несколько авиарейсов, а перелет из Москвы, к примеру, занимает всего два часа. Кроме того, так уж сложилось, что «северяне» если уж покупают дом у моря, то выбирают, как правило, между всей Испанией и одним Сочи, словно других городов на Черноморском побережье Кавказа нет. Отдельная категория покупателей сочинской недвижимости -- любители спорта. Ведь до горнолыжного комплекса «Красная поляна» полчаса езды на машине по новой дороге.
«В Сочи успешно работает целый ряд компаний, инвестирующих деньги в строительство недвижимости: финансовая корпорация 'Грас', 'Диал Строй Инвест', 'М-Индустрия', 'СТ Групп Регион', 'Новая Площадь' и многие другие,-- рассказывает Андрей Морозов, генеральный директор компании 'Аста Элит'.-- Активную позицию в городе занимают крупные компании, к примеру 'Базэл', 'Газпром', ЛУКОЙЛ, 'Роснефть'. Проблемных объектов и скандалов, связанных с недобросовестными компаниями, как в других регионах России, мы в Сочи не наблюдали».
«Инвестиции в недвижимость в Сочи приносят немалые доходы инвесторам, что связано со стремительным развитием горно-морского курорта,-- рассказывает Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank.-- За последние пять лет цены на землю в престижных районах Сочи выросли в четыре-пять раз, цены на квартиры -- в три-четыре раза. Темпы роста цен на недвижимость в Сочи в 2003 году составили 31%, за 2004 год -- 28%, за 2005 год -- 28%».
По мнению участников рынка, в ближайшие два года стоит ожидать дальнейшего увеличения стоимости квадратного метра в Сочи (не менее чем на 25%). Причины тому, как считает Екатерина Тейн,-- высокий спрос, ограниченное предложение, претензии города на проведение зимней Олимпиады 2014 года, выход на рынок многих известных московских девелоперов.
В июне 2006 года правительство РФ утвердило федеральную целевую программу «Развитие города Сочи как горно-климатического курорта в 2006—2014 годах». Чиновники, похоже, серьезно отнеслись к словам президента о том, что Сочи вполне может быть летней столицей.

Экономическая география
Оптимизм профессионалов рынка недвижимости стоит несколько разбавить наблюдениями самих сочинцев. Местные жители рассказывают, что перебои с электричеством в Сочи на несколько часов в день -- не редкость в любое время года. Зимой же свет в отдельных районах время от времени исчезает на несколько суток: когда выпадает снег, обмерзают и рвутся провода. Отключения воды, по наблюдениям сочинцев, случаются пока редко -- для снабжения ею города используются преимущественно горные реки. Тем не менее призывы властей экономить воду звучат каждое лето в особенно жаркие дни.
Логично предположить, что массовая застройка Сочи высокоэтажными жилыми домами неминуемо приведет к перебоям с электричеством и водопроводной водой. Развитием мощностей жизнеобеспечения власти пока не занимаются.
Нелишне вспомнить и о том, что уже не первый год владельцев недвижимости «у большой воды» держит в тонусе Росприроднадзор. «В Сочи, который имеет статус города-курорта федерального значения, действующие местные нормы устанавливают запрет на строительство жилья в первой и второй зонах санитарной охраны курорта,-- объясняет Александр Пляцевой, вице-президент компании 'ДИАЛ Строй Инвест'.-- Границы зон утверждены действующей градостроительной документацией. Характерная особенность Сочи -- наличие большого числа природоохранных территорий. Проведенные в прошлом году в Сочи рейды Росприроднадзора выявили многочисленные нарушения требований природоохранного законодательства при строительстве жилых объектов. По разным оценкам, доля построек в черте города, осуществленных с нарушением законодательства, составляет от 30 до 70%».
Инвесторы и застройщики идут на эти нарушения из-за высокого спроса на земельные участки, расположенные вблизи пляжей. Пользуясь тем, что строительство пансионатов в этих зонах разрешено, застройщики иногда могут обойти ограничения, продавая недвижимость, построенную в прибрежных зонах, не как постоянное жилье, а как номера «апарт-отелей» или долевую собственность в отеле или пансионате. Естественно, с перепродажей такой недвижимости у ее владельца могут возникнуть сложности.
В целом же ситуация с сочинской недвижимостью напоминает то, что происходит последние два-три года на московском рынке жилья. Как только на Черноморское побережье пришли крупные строительные компании, началось активное строительство домов класса бизнес- и премиум. В то же время стали стремительно расти цены на новостройки и вторичную недвижимость. В прессе, с подачи застройщиков, развернулась дискуссия о недооцененности Сочи как объекта инвестирования и огромном потенциале города-курорта.
Как следствие, сочинская недвижимость большинству местных жителей уже не по карману. Прогноз роста цен строится на тех же факторах, что и в случае с московской недвижимостью: покупательская активность, рост благосостояния граждан и огромное количество свободных денег в стране.
Тем не менее цены на недвижимость в Сочи, вопреки предположениям одного из наших респондентов, вряд ли дорастут до московских. Поскольку Москва, согласно статистике, остается местом работы почти для 10% граждан России, а Сочи как был курортным городом, так им и останется.

Сочинская Ривьера
Сочи растянулся вдоль морского побережья на 147 км. В состав города входят четыре района: Центральный, Хостинский, Адлерский и Лазаревский. Стоит отметить, что по прибрежной полосе Сочи идет железная дорога -- ее нет только в Центральном районе. Наиболее престижными и высоколиквидными районами считаются Центральный, Хостинский и горнолыжный курорт «Красная поляна» -- именно здесь строятся элитные жилые комплексы.
Приезжие более активно покупают в Сочи квартиры, а не частные дома. Прежде всего это связано с удобством эксплуатации. К тому же новых частных домов рядом с морем строится и продается в Сочи мало из-за высоких цен на землю. Они возводятся преимущественно в районе Красной Поляны, а так же -- в единичных экземплярах -- в Хостинском и Лазаревском районах. В связи с этим многоэтажные объекты у моря преобладают над коттеджной застройкой.
Класс объекта определяется расположением жилого комплекса относительно моря. На береговой линии строятся элитные жилые комплексы, новостройки бизнес-класса возводят на удалении от моря более чем на 600 м. Объекты экономкласса можно найти во всех четырех районах Сочи, но уже на значительном расстоянии от пляжей -- от полутора километров.
«В зависимости от класса дома средняя стоимость квадратного метра в Сочи распределяется следующим образом: элитное жилье -- $ 3−6 тыс., бизнес-класс -- $ 2−3,5 тыс., эконом -- $ 900−2000»,-- уточняет руководитель проекта «Дом у моря» компании «Проектсервис Холдинг» Анжела Хайбулова.
Два-три года назад основные покупки недвижимости в Сочи приходились на вторичное жилье. Сейчас на рынке появилось много новых домов, построенных по индивидуальным проектам. Качество этих жилых объектов, считают риэлтеры, соответствует заявленному классу. Строительство ведется в основном московскими компаниями, которые придерживаются тех же критериев качества жилья, что приняты в столице.
В элитных проектах акцент делается на инфраструктуру объекта и клубную систему, чтобы обеспечить жильцам максимальный комфорт. Бизнес-класс располагает минимальной инфраструктурой на нижних этажах здания. Перегружать инфраструктурой новостройки бизнес-класса, по мнению застройщиков, не имеет смысла -- это увеличивает ежемесячные платежи жильцов. «Если приобрести квартиру в новостройке бизнес-класса, ежемесячные платежи ограничатся оплатой коммунальных услуг,-- рассказывает Андрей Морозов.-- Жилье в элитных жилых комплексах обходится несколько дороже. Помимо коммунальных платежей, ежемесячно придется платить эксплуатационной компании $ 1−2 за кв. м площади. Это связано с тем, что большинство жилых комплексов класса премиум располагают собственной инфраструктурой: бассейн, фитнес-зал, ресторан, SPA-центр, к примеру».
Самый дорогой на сегодняшний день проект -- «Александрийский маяк» в Центральном районе Сочи: стоимость вторичной перепродажи доходит до $ 8250 за кв. м. Два верхних этажа дома занимают пентхаусы с панорамным видом на море. Комплекс находится всего в 70 м от берега, площадь квартир в нем -- 182−364 кв. м.
Сдан в эксплуатацию элитный жилой комплекс на проспекте Пушкина, между санаториями «Ворошилов» и «Металлург» (Хостинский район). Стоимость квадратного метра квартир без отделки -- $ 2700−5600 -- в зависимости от этажа и открывающегося из окон вида. Площадь квартир -- 90−148 кв. м. Как и «Александрийский маяк», жилой комплекс на проспекте Пушкина будет работать по клубной системе. Управляющая компания комплекса предлагает услуги на уровне пятизвездного отеля, что актуально для большинства покупателей курортной недвижимости.
В 700 м от моря строится жилой комплекс «Дом у дендрария» (Центральный район). Его территория граничит с самым большим в России парком субтропических культур -- сочинским дендрарием. Стоимость квадратного метра -- $ 1,5−3 тыс. Площадь квартир -- 41−112 кв. м.
Здесь же, в Центральном районе Сочи, возводят жилой комплекс «Ямайка» из семи корпусов. Площадь квартир -- 44−106 кв. м, пентхаусов -- 249−263 кв. м. Цена -- $ 1,5 тыс. и $ 3 тыс. за метр соответственно.
Инвестиционно-морской климат
«Рост стоимости сочинского жилья, безусловно, наблюдается, но не такой интенсивный, как, например, в Москве. С точки зрения получения максимальных прибылей покупка квартиры в Сочи -- не самый перспективный объект инвестирования,-- считает Александр Винокуров.-- Если выбирать Сочи как постоянное место отдыха, следует понять, насколько часто собственник собирается ездить в свою черноморскую резиденцию, собирается ли сдавать ее во время своего отсутствия. Говоря о покупке квартиры, наибольшей привлекательностью для потенциального покупателя, на наш взгляд, обладают центральные районы Сочи, а именно улицы Виноградная, Гагарина, Егорова, Орджоникидзе, Черноморская, Московская, Курортный проспект. Факторы, которые поднимают рейтинг этих районов,-- близость к морю и доступность инфраструктуры центра города».
«Высокую инвестиционную привлекательность имеют квартиры в новостройках, как элитных, так и бизнес-класса,-- уверен Андрей Морозов.-- Имеет смысл покупать квартиры на этапе строительства объекта, тогда собственник получает двойную прибыль -- стоимость квартиры растет вместе с домом, дорожает сама сочинская недвижимость».
«Возьмем в качестве примера жилой комплекс на проспекте Пушкина. Стоимость квадратного метра квартир в этом жилом комплексе на начальном этапе строительства составляла год назад $ 1600−2800,-- рассказывает Екатерина Тейн.-- Сейчас, когда дом сдан, цена метра увеличилась до $ 2700−5600. То есть выросла на 70−100%».
«Ни Геленджик, ни Туапсе не станут в обозримом будущем альтернативной Сочи,-- уверен Евгений Родионов, гендиректор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group.-- Предстоящий рост цен на сочинскую недвижимость во многом обоснован еще и тем, что полноценных площадок для строительства жилья остается не так много. В Сочи достаточно сложный рельеф для строительства многоэтажных домов, дефицит ровных площадок, часто случаются оползни».
Нужно сказать, что стоимость домов в построенном Rodex Group «Южном Голицыне», одном из первых в Сочи организованных коттеджных поселков, выросла за время проведения работ в несколько раз. В 1999 году дом площадью 250−300 кв. м там можно было купить за $ 250−300 тыс. Сейчас их стоимость на вторичном рынке приблизилась к $ 2 млн.
Если сравнить цены годичной давности со стоимостью квадратного метра нынешним летом, ситуация следующая. Например, в жилом комплексе «Премьер» на Кубанской улице (квартиры от 60 до 138 кв. м) стоимость метра летом 2005 года составляла $ 2000−2900. Сейчас цена выросла до $ 2400−4000 за кв. м. В комплексе «Соколиная горка» (ул. Войкова, площадь квартир -- 136−148 кв. м) цены поднялись с $ 1500−1600 до $ 1900−2100 за кв. м.
То есть стоимость квартиры растет по мере завершения строительства дома. Тем не менее инвестиционная привлекательность недвижимости Сочи основана прежде всего на уверенности участников рынка в том, что цена квадратного метра будет расти так же быстро, как в последние годы. Пессимистические прогнозы в расчет никто не берет.

Источник: Коммерсантъ ДЕНЬГИ

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

36484

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

22744

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

9315

Почему нам так хочется переехать в новостройку и сделать свежий ремонт? Разбираемся в психологии нового

7068

Ипотека под 4,7% годовых, дорогая аренда и много работы «за минималку». Белоруска рассказала о жизни в Чехии

19553

Просторные квартиры с видом на город и площади для бизнеса на первых этажах. Что сейчас предлагают в «Гулливере» — одном из самых ожидаемых ЖК Минска

4360

Платежи — в BYN, право собственности — сразу после покупки. Рассказываем о возможности купить квартиру через кооператив

1091

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2829

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8947

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

69895

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

2272

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

3658

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124