«‎Мы на пике цен, дальше — снижение». Эксперты рассказали, что происходит с квартирами

  22371

Андрей утверждает, что покупатели уперлись в потолок своих возможностей. Тем более, что сейчас средняя цена квадратного метра составляет 1560 долларов. Максимально этот показатель достигал отметки в 1730 долларов в октябре 2013 года. Да, тогда не было доступных кредитов, но доллар был по 0,92 рубля (в переводе на сегодняшние рубли).

— Продавцы верят в лучшее, но реально оценивают ситуацию: приближается конец года, дорожает валюта, поэтому они готовятся делать скидки — чтобы не переходить с продаваемой квартирой в новый год, и тем самым не играть в лотерею. Покупатели тоже в ожидании. Кредиты все еще доступны, но на другой чаше весов — растущий доллар. Одни боятся упустить хорошую возможность, так сказать, запрыгнуть в последний вагон с кредитами, а вторые, наоборот, ждут снижения цен.

Как уже говорили, никакой выгоды от роста курса доллара покупатели никогда не получают. В итоге цена на квартиры снижается максимум на 25% при росте валюты на 100%.

— Все квартиры мы в агентстве разделяем на три группы — в зависимости от их востребованности на рынке.

Первая — жилье в свежих домах с ремонтом как отличная альтернатива дефицитным сегодня новостройкам. Тут продавцы могут рассчитывать на высокий спрос, а значит, и цену продажи.

Вторая — квартиры в советских панельках. Их минусы в возрасте дома, накладывающем отпечаток на состояние подъездов. Сюда же можно еще отнести новостройки, продающиеся в состоянии голые пол и стены — без отделки. Стоят изначально дорого, а еще надо делать дорогостоящий ремонт. В обоих случаях, продавцам рекомендуем придерживаться средней стоимости по рынку.

Третья группа — квартиры в старом жилом фонде без капремонта и те квартиры, которые сами нуждаются в масштабном ремонте.

Больше всего вопросов возникает у владельцев последних квартир. Самый горячий сегмент на рынке — однушки до 50 тысяч долларов. Как только такое жилье появляется в продаже, по нему поступает масса звонков. Однако, если она требует масштабного ремонта, сразу отсеивается большая часть. Не секрет, что сейчас большинство ищет готовые для жизни варианты.

Андрей успокаивает и собственников квартир на первых и последних этажах.

— Это не приговор. При нормальном ремонте, можно продать по рыночной цене или даже выше. Просто нужно знать, кому их предлагать. Есть категория покупателей, которые любят первые этажи. Им нравится, что они ближе к земле, давление не скачет, не зависишь от лифта — работает он или нет.

Есть же не только низкие первые этажи, как в стандартных хрущах и панельках. У части домов имеется техэтаж под первым жилым уровнем, а это уже другая история.

Похожая ситуация с квартирами на пятом этаже хрущевок. Одни покупатели их не рассматривают, потому что боятся потопов, пугает отсутствие лифта.

Другие смотрят на все это под другим углом: если хрущевка после капремонта, то с крышей все технические нюансы уже решены. Также последний этаж — самый тихий, никто сверху не доставит дискомфорта.

Много вопросов как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов поступает в сторону квартир с перепланировкой. По анализу агентства, примерно 60% жилья на рынке идет с перепланировкой. Речь не только про снос стен, но и перенос змеевика, изменения уровня подоконников и других, казалось бы, мелких деталей.

— Проверка законности перепланировки — одна из причин, почему к агентствам обращаются за помощью. Есть продавцы, которые купили когда-то квартиру с перепланировкой сами того не зная. Теперь они продают ее и боятся, что этот момент может оттолкнуть покупателя. Но все эти вопросы сейчас решаемы.

Дает совет Андрей и тем, кто думает приобрести квартиру для пассивного дохода. Инвестиции требуют в своем роде бизнес-плана. Нужно подходить к покупке такой недвижимости не с той точки зрения, нравится ли вам район, а с оценки востребованности арендаторами. Также думать о ликвидности квартиры в будущем.

— Люди считают, что лучшее вложение — это покупка новостройки, но всегда есть частности. В молодых кварталах в скором времени будет расти конкуренция между арендодателями, которые в свое время строили жилье как инвестицию. Но есть старый жилой фонд с более налаженной инфраструктурой: зелеными дворами, близким расположением к метро и т. д. Аккуратная квартира с современным ремонтом в хрущевке после капремонта, располагающейся в нужной локации города, будет составлять хорошую конкуренцию новостройкам. Главное правильно выбрать.

По мнению специалиста, последние несколько лет рынок был сильно перегрет. Скоро вышеперечисленные факторы перестанут так влиять на спрос, и мы вернемся к показателям в 1500 -1600 сделок в месяц.

— Это немало. Когда-то это было нормой для столицы. Около 5−6 лет подряд количество сделок за год в Минске не менялось. Кредиты дали возможность обрести жилье тем, кто давно думал о покупке. Отложенный спрос сыграл свою роль и повлиял на количество сделок и рост цен. Большая часть людей, которые хотели и могли приобрести недвижимость для себя или под инвестицию, уже это сделали. Сейчас же мало кто берет кредит под инвестицию, все-таки высока процентная ставка. Сегодня агенты больше работают с цепочными сделками: расширение площади, раздел имущества из-за развода, вопросы с наследством — это обычные процессы, на которых строится рынок.

Как говорил уже Дмитрий, цены будут снижаться, но не стоит ждать в декабре сильного падения. Тем более, что мы наблюдаем за пиком цен за последние 9−10 лет.

— В этот период даже неликвидные новостройки ушли на 10% выше стоимости. Плавное снижение неизбежно, только этот процесс будет идти по градации. Первыми изменят цену владельцы более неликвидной недвижимости: квартиры в старом жилом фонде, в непривлекательных локациях, на низких первых этажах и последних этажах. Собственники нового жилья, с современным интерьером, в популярных локациях будут снижать стоимость гораздо медленнее.