Пугающая аренда

  277

Идея возрождения доходных домов добралась и до Санкт-Петербурга. Но если в Москве ее реализацией занимаются столичные власти, то в Петербурге -- финские инвесторы. В отличие от местных игроков, недовольных низкой доходностью сегмента, они и 10% годовых вполне рады. Причины интереса к доходным домам бизнесменов из Финляндии пыталась понять корреспондент «Ъ-Дома» ЯНА КАРПОВА.

Идею возрождения доходных домов, или жилья социального найма в современной России озвучили федеральные власти. Сначала в мае прошлого года Минрегионразвития совместно с Росстроем и общественной организацией «Опора России» предлагали для ускорения проекта «Доступное жилье» возвести к 2014 году 3 млн кв. м доходных домов, а затем сдавать там квартиры за $ 300−400 в месяц. Инвестиции в размере $ 4,2 млрд предполагалось получить из федерального и региональных бюджетов. «Бизнес доходных домов может заинтересовать очень многих, ведь для него большого ума не надо: построил здание и деньги собирай»,-- рассуждал тогда председатель комиссии по строительству и девелопменту «Опоры России» Алексей Кожевников. О дешевых доходных домах говорят и московские власти. В частности, осенью прошлого года столичный мэр Юрий Лужков на заседании городского правительства заявил, что для решения жилищных проблем москвичей в столице необходимо строить муниципальные доходные дома, в которых квартиры будут сдаваться внаем очередникам по умеренным ценам. Весной этого года столичный мэр одобрил программу создания в столице сети доходных домов, которая предполагает только в течение 2008−2009 годов создание 23 доходных домов общей площадью 260 тыс. кв. м. Всего в рамках программы предусмотрено строительство около 200 доходных домов в Москве до 2012 года. На начало 2008 года в российской столице находился единственный официальный доходный дом, расположенный в Николоворобьинском переулке (в нем -- 46 квартир). Впрочем, петербургские власти пока не спешат перенимать опыт московских коллег.

Финский опыт

В свою очередь, петербургские застройщики также без энтузиазма смотрят на эту идею.

«По нашим расчетам, строить доходные дома в настоящее время не очень выгодно. В первую очередь потому, что это означает замораживание средств на длительное время, -- объясняет президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко. Зато ближайшие соседи России -- представители финского бизнеса -- активно начинают развиваться на рынке услуг рантье в Петербурге. Первым примером возрождения настоящего доходного дома можно считать договор петербургского застройщика ЗАО «Строительный трест» и инвестиционного пенсионного фонда ICECAPITAL Housing Fund 1, входящего в финский концерн ICECAPITAL. Согласно условиям договора, профинансировав строительство жилого дома площадью 40 тыс. кв. м на Коломяжском проспекте, 15, финская компания получает в собственность около 600 квартир, которые будут сдаваться в аренду. По оценкам аналитиков, стоимость строительства дома площадью 40 тыс. кв. м могла превысить $ 80 млн. Для обеих компаний это -- пилотный проект, а в дальнейшем будут рассматриваться и другие объекты.

Летом этого года стало известно о планах еще одной финской компании. Начинающая в 40-е годы прошлого века как застройщик социального жилья, компания SATO Corporation сейчас сдает в аренду более 23 тыс. квартир в Финляндии общей стоимостью ?1,2 млрд. По словам главы петербургского офиса SATO Стаффана Таста, в этом году компания приобрела в Петербурге 72 квартиры элит-класса в пяти объектах у таких застройщиков, как «Возрождение» (на Шпалерной улице, на набережной Мартынова), «Стройинвест» (на Морском проспекте Крестовского острова), Setl Group (на Аптекарском острове), финская «ЮИТ» (набережная реки Карповки). Объем инвестиций в покупку квартир составил ?45 млн. «Еще ?200 млн мы инвестируем в приобретение квартир бизнес-класса в течение пяти лет», -- делится планами по развитию на местном рынке господин Таст. Это будут своего рода доходные дома, сдаваемые приезжающим бизнесменам из России и других стран. Примечательно, что в столице Финляндии -- в Хельсинки -- до 50% всего жилья сдается в аренду (по стране этот показатель находится на уровне 30%), а средняя ежемесячная стоимость двухкомнатной квартиры (60 кв. м) в центре города -- ?500−800. К примеру, стоимость аренды в приобретенных SATO квартирах на Шпалерной улице составит ?30 за квадратный метр.

Наиболее высокая доля арендного сектора сегодня в Германии -- почти 60% (на долю частного арендного жилья приходится 48%), что характеризуются низкой мобильностью арендаторов и высокой долей субсидирования жилищной сферы в ВВП. В России же пока этот показатель в лучшем случае составляет 20% от общего объема жилья. Господин Таст также добавил, что доходность такого бизнеса на российском рынке может достичь 10% (срок окупаемости -- до 10 лет), в то время как в Финляндии, по его словам, этот показатель -- 5−7%.

Однако один из немногих игроков на рынке фондовых инвестиций в строительство доходных домов -- УК «Арсагера» -- дает более оптимистичные оценки. «Финские компании более продвинуты и сообразительны, чем российские инвесторы, -- рассуждает заместитель председателя правления УК „Арсагера“ Алексей Астапов. -- У нас бытует мнение, что доходность такого бизнеса -- низкая. Ее часто путают с арендными ставками, которые сейчас составляют 7−9 процентов от стоимости жилья, и не учитывают рост цен на рынке жилья. Если держать в фокусе рентные платежи и рост цен, то доходность составит 25−30 процентов годовых».

Также среди плюсов доходных домов господин Астапов отмечает, что жилая недвижимость -- более надежный актив, нежели коммерческая: «Стоимость жилья подвержена меньшим ценовым колебаниям. Более того, продажа такого актива возможна по частям (в отличие от коммерческой недвижимости), и финские инвесторы это понимают». Общий объем квартир, приобретенных фондом «Арсагера» -- «рентная недвижимость». Она составляет 130 квартир, из которых 10 уже готовы к сдаче. Алексей Астапов также добавил, что сейчас идет подготовка к допэмиссии, которая направлена на увеличение этого фонда.

Неприбыльное дело

Однако аналитики петербургского рынка недвижимости пока не испытывают восторженных эмоций относительно планов по развитию доходных домов, скорее наоборот: «На мой взгляд, действия финской компании SATO -- типичный пример инвестиционной покупки. Не факт, что в будущем финская компания будет сдавать жилье, поскольку рынок жилой недвижимости продолжает активно развиваться, и предпосылок к тому, что он встанет -- нет. А пока рынок недвижимости растет, намного выгоднее продавать квартиры, а не сдавать их», -- считает Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). Так, продажа жилья может приносить застройщикам от 20% до 50% годовых, аренда -- в лучшем случае 12−15%. Сейчас средняя стоимость продажи первичного жилья комфорт-класса начинается от 90 тыс. до 110 тыс. рублей за квадратный метр, а ежемесячная стоимость аренды -- от 18 тыс. рублей в месяц в спальных районах и от 25 тыс. рублей -- в центре города.

Все же основной причиной, тормозящей развитие рынка доходных домов, называют низкую доходность таких объектов. Несмотря на то, что финские инвесторы оценивают ее в 10%, а местные игроки дают более оптимистичные показатели (25−30%), эксперты считают, что, не имея реальных примеров таких домов, посчитать доходность можно только теоретически. Таким образом, они сходятся на том, что пока вкладывать в другие сегменты коммерческой недвижимости сегодня выгоднее. Так, по оценкам АРИН, доходность офисной недвижимости -- 17−19%, торговой -- 16−18%, а складской -- 14−16% при среднем сроке окупаемости в 6−8 лет. Второй причиной неразвитости рынка рентных услуг Михаил Бимон, директор консалтингового центра компании «Петербургская недвижимость» считает юридические проблемы: «Непонятно, на каких условиях сдавать жилье в аренду: нет системы регистрации в таком жилье. Временная регистрация никого не устроит, а если отказаться от регистрации вовсе -- придется конкурировать с огромным рынком частных предложений. С другой стороны, непонятно, как учитывать перебои в работе инженерных сетей и рост тарифов. Ведь квартира в доходном доме арендуется на длительный срок, а порядок индексации установить практически невозможно».

Кроме того, по словам Николая Пашкова, директора по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg, конкуренция со стороны рынка «дикой» аренды ставит инвестора доходного дома в заведомо неравные условия: частный собственник получает все деньги на руки, а с арендной платы в доходном доме инвестор должен будет заплатить еще все налоги. И наконец, существуют препятствия ментального характера: «Русские люди предпочитают иметь собственное жилье, что связано с желанием достичь стабильности», -- считает Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International.

Перспективы

Перспективы доходных домов эксперты оценивают по-разному. Некоторые говорят о необходимости поддержки государства: «Это прямое участие в форме государственно-частного партнерства или создания бюджетных социальных домов. Должны быть либо определенные преференции инвесторам, которые занимаются данным сегментом, либо действия по легализации существующего серого рынка аренды», -- считает Николай Пашков. «Сейчас достаточно сложно определить перспективы строительства доходных домов. Несмотря на все их преимущества (например, открытость рынка, более высокий уровень защищенности арендаторов и т. д.), сию минуту это просто невыгодно, -- добавляет Алексей Бегунов. -- Поэтому, чтобы аренда стала привлекательной для инвесторов, необходима какая-то помощь государства». Однако аналитики уверены, что по мере ужесточения конкуренции и снижения доходности в других сегментах рынка, девелоперы и инвесторы будут рассматривать для себя выход в новые сегменты, в том числе и на рынок аренды. «Если ссылаться на зарубежный опыт, то там сегмент доходных домов является равноправным сектором рынка инвестиционной коммерческой недвижимости. Инвесторы рассматривают вложения в этот сегмент наравне с вложениями в офисный сектор, складской и торговый из-за низкой степени рисков и юридической прозрачности», -- говорит господин Пашков. «А вообще, если рассчитывать только на свои силы (а не на помощь государства), то интерес к доходным домам появится тогда, когда доходность других сегментов коммерческой недвижимости будет ниже доходности рентных домов», -- заключил господин Бегунов.

http://kvadroom.ru/journal

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

56774

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

35961

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

12631

«За районом следить никто не хочет». Как живется в домах с дешевыми квартирами у метро «Партизанская»

28523

Как купить квартиру и не прогореть. Чек-лист, который сбережет ваши деньги

7221

«Слышим даже как сосед за стенкой кашляет». Как живется в панельках на краю Каменной Горки

9414

Рост цен на квартиры на 70%, первый гипермаркет и рождение Realt. Каким был 2005 год в Беларуси

8298

Садовое товарищество — тоже вариант. Как мы искали дом для семьи минчан за 120 тысяч долларов

5660

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

6124

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

12250

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

74066

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

3825

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

6590

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457