Банки, девелоперы и ипотека — в России и США

  360

Трудности с ликвидностью, переживаемые сегодня многими российскими банками, стали тяжелым испытанием не только для отечественной банковской системы, но и для тех, кто от нее сильно зависит — для российских девелоперов.

Работа большинства крупных девелоперских компаний в России зачастую была построена следующим образом: застройщику удавалось получить, в том числе с помощью административного ресурса, земельный участок по очень привлекательной цене, далее независимыми оценщиками производилась его оценка и готовился проект. После этого девелопер отправлялся в банк и под залог участка получал средства на финансирование проекта. На заемные средства и возводились крупнейшие проекты.

Ситуация с девелоперами и банками в России чем-то напоминает ситуацию с выдачей ипотечных кредитов в США. В Штатах банки кредитовали приобретение жилья частными заемщиками, не заботясь особо об обеспечении выданных средств, финансовой благонадежности заемщика и его состоятельности. Ситуация на рынке с постоянно растущими ценами на жилую недвижимость позволяла банкам не слишком беспокоиться о том, как будет выплачиваться кредит. Реализация заложенных квартир по выросшим ценам сполна покрывала все расходы банка по кредиту.

Надо отметить, что в США, в отличие от России, ипотека выдавалась не на 70−80% от стоимости квартиры, а на сумму, большую на 20−30%, чем стоимость приобретаемого жилья: считалось, что дополнительные деньги нужны заемщику, чтобы сделать ремонт и обустроиться на новом месте. Когда цены на жилье в США замедлили свой рост, а потом и вовсе стали снижаться, и в экономике появились признаки рецессии, проблема неплатежей по ипотечным кредитам стала настоящим ударом для банков. Стоимость залогового имущества не могла покрыть расходы банка по выдаче кредита. Это привело сначала к банкротству крупнейших банков в США, затем к краху страховых компаний, и далее — к усилению общих негативных трендов в экономике.

Здесь есть несколько общих моментов с ситуацией на российском рынке недвижимости. Большинство российских банков и инвестиционных компаний, выдавая кредиты девелоперам, опиралось при принятии решения не на фундаментальные оценки, а принимало во внимание в большей степени конъюнктуру рынка. Это значит, что при растущих ценах на недвижимость банк мог закрыть глаза на некоторые внутренние недостатки компаний, которые в случае чего могли обернуться серьезными проблемами. Более того, многие банки даже понимали необоснованную цену тех самых отчетов «независимых оценщиков», в которых стоимость залогового участка была, прямо скажем, несколько завышена.

В ситуации, когда у девелоперов в России начались трудности с погашением выданных кредитов и на горизонте замаячило снижение цен на недвижимость и землю, перспектива отечественных банков была бы похожа на положение их западных коллег. Мало того, что стоимость заложенных участков была завышена, так и сами проекты начали снижаться в цене. Конечно, в договорах многих банков есть пункт об усилении залога, если стоимость заложенного имущества начнет снижаться, но самим девелоперам, которые и так испытывают трудности с поиском средств для погашения текущей задолженности, выделить дополнительные средства на усиление залога очень непросто.

http://dometra.ru/docs/3676/

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

82426

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

51209

10 самых интересных минских строек жилья в 2026 году. Панельные, монолитные, элитные и эконом

32332

Почти гектар закрытой территории и 5 теннисных кортов профессионального уровня. В Минске продают уникальный спорткомплекс

19536

«План был очень оптимистичным». Минчане продали квартиру и построили домики на берегу озера

48088

Красивый дом у Минского моря. Минчанин показал, как классно жить за городом

8339

Как обустроить съемную квартиру быстро и доступно? Советует дизайнер

2824

От твинхаусов до таунгарденов. Рассматриваем загородную недвижимость нового формата

5985

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15173

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77662

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5619

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9588

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124