Банки, девелоперы и ипотека — в России и США

  360

Трудности с ликвидностью, переживаемые сегодня многими российскими банками, стали тяжелым испытанием не только для отечественной банковской системы, но и для тех, кто от нее сильно зависит — для российских девелоперов.

Работа большинства крупных девелоперских компаний в России зачастую была построена следующим образом: застройщику удавалось получить, в том числе с помощью административного ресурса, земельный участок по очень привлекательной цене, далее независимыми оценщиками производилась его оценка и готовился проект. После этого девелопер отправлялся в банк и под залог участка получал средства на финансирование проекта. На заемные средства и возводились крупнейшие проекты.

Ситуация с девелоперами и банками в России чем-то напоминает ситуацию с выдачей ипотечных кредитов в США. В Штатах банки кредитовали приобретение жилья частными заемщиками, не заботясь особо об обеспечении выданных средств, финансовой благонадежности заемщика и его состоятельности. Ситуация на рынке с постоянно растущими ценами на жилую недвижимость позволяла банкам не слишком беспокоиться о том, как будет выплачиваться кредит. Реализация заложенных квартир по выросшим ценам сполна покрывала все расходы банка по кредиту.

Надо отметить, что в США, в отличие от России, ипотека выдавалась не на 70−80% от стоимости квартиры, а на сумму, большую на 20−30%, чем стоимость приобретаемого жилья: считалось, что дополнительные деньги нужны заемщику, чтобы сделать ремонт и обустроиться на новом месте. Когда цены на жилье в США замедлили свой рост, а потом и вовсе стали снижаться, и в экономике появились признаки рецессии, проблема неплатежей по ипотечным кредитам стала настоящим ударом для банков. Стоимость залогового имущества не могла покрыть расходы банка по выдаче кредита. Это привело сначала к банкротству крупнейших банков в США, затем к краху страховых компаний, и далее — к усилению общих негативных трендов в экономике.

Здесь есть несколько общих моментов с ситуацией на российском рынке недвижимости. Большинство российских банков и инвестиционных компаний, выдавая кредиты девелоперам, опиралось при принятии решения не на фундаментальные оценки, а принимало во внимание в большей степени конъюнктуру рынка. Это значит, что при растущих ценах на недвижимость банк мог закрыть глаза на некоторые внутренние недостатки компаний, которые в случае чего могли обернуться серьезными проблемами. Более того, многие банки даже понимали необоснованную цену тех самых отчетов «независимых оценщиков», в которых стоимость залогового участка была, прямо скажем, несколько завышена.

В ситуации, когда у девелоперов в России начались трудности с погашением выданных кредитов и на горизонте замаячило снижение цен на недвижимость и землю, перспектива отечественных банков была бы похожа на положение их западных коллег. Мало того, что стоимость заложенных участков была завышена, так и сами проекты начали снижаться в цене. Конечно, в договорах многих банков есть пункт об усилении залога, если стоимость заложенного имущества начнет снижаться, но самим девелоперам, которые и так испытывают трудности с поиском средств для погашения текущей задолженности, выделить дополнительные средства на усиление залога очень непросто.

http://dometra.ru/docs/3676/

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

69786

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

43770

10 самых интересных минских строек жилья в 2026 году. Панельные, монолитные, элитные и эконом

19083

Ремонт за 21 месяц и 41 тысячу долларов. Посмотрите, как преобразилась хрущевка после перепланировки

11168

Новая Боровая или Зеленая гавань? Ищем квартиру для семьи, которая любит природу и комфорт

11514

В 2026 году «Жилищный баланс» планирует купить до 3000 квартир. Интервью с руководителем — о результатах и планах

11921

«Лучше по 300 рублей, но каждый месяц». Как правильно откладывать на свое жилье и копить на первый взнос?

14874

Минчанин показал, как устроен его стеклянный дом у леса: «Теплее, чем кажется»

118648

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

14061

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

75942

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

4813

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

8271

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124