Украина: земельный рынок остается проблемным

  298

Определение целевого назначения земельных участков в нашем государстве контролируют власти, а ведь использование земельного фонда должно осуществляться системно.

Украина имеет мощный потенциал земельных ресурсов: из 60,3 млн га земель страны почти 70% (41,8 млн га) составляют земли сельскохозяйственного назначения, 17% (10,4 млн га) — земли, покрытые лесами. Почти 4% территории страны (2,3 млн га) застроены — на них размещены города и другие на­ селенные пункты, объекты промышленности, транспорта, энергетики и тому подобное. Государство контролирует процесс деления земель для разных потребностей, применяя организационно-правовые рычаги. Одним из них есть определение целевого назначения земельных участков.

На сегодняшний день в Украине существует несколько проблем, тормозящих развитие земельного рынка.

• Во-первых, это непрозрачные механизмы отведения участков и операций по ним. Частое дублирование функций земельных комиссий городских советов и попытки создания всевозможных дополнительных органов типа земельных палат только усиливают коррупционный фон, фактически ставший национальной отличительной чертой.
• Во-вторых, существует определенная сложность местных финансовых механизмов, которые принимают искаженные формы с целью налоговой оптимизации, что приводит в замешательство стратегических иностранных инвесторов.
• В-третьих, существуют значительные ограничения использования определенных категорий земель. И особенно это относится к землям сельскохозяйственного назначения. Например, иностранные граждане могут иметь земельные участки для ведения личного сельского хозяйства только на условиях аренды. Иностранные юридические лица могут получать право собственности на земельные участки только несельскохозяйственного назначения при приобретении объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (только в пределах населенных пунктов).

Рассмотрим типы земельных участков

Согласно ст. 19 Земельного кодекса Украины (ЗК) все земли в зависимости от целевого назначения делятся на девять категорий:

• сельскохозяйственного назначения;

• жилищной и общественной застройки;

• природно-заповедного и прочего природоохранного назначения;

• оздоровительного назначения;

• рекреационного назначения;

• историко-культурного назначения;

• лесного фонда;

• водного фонда;

• промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и прочего назначения.

Деление земель на самостоятельные категории, осуществляемое согласно основному целевому назначению, представляет собой первичную классификацию. Внутри каждой категории земель возможна дальнейшая классификация на виды и подвиды в зависимости от определенных оснований, критериев (субъекты права собственности на землю или права землепользования, конкретное целевое назначение и прочее).

Кроме того, выделяется еще и так называемое специальное целевое назначение земельных участков, когда в рамках одной категории земельные участки также используются для разных целей.

Например, земельные участки сельскохозяйственного назначения могут использоваться как для ведения товарного сельскохозяйственного производства, так и для удовлетворения личных потребностей граждан в сельскохозяйственной продукции. В свою очередь земельные участки, предоставляемые гражданам для удовлетворения личных потребностей в сельскохозяйственной продукции, мо гут использоваться для садоводства, ведения личного подсобного (личного крестьянского) хозяйства, для огородничества, сенокошения и выпаса скота.

Порядок изменения целевого назначения земель

Постановление № 502 от 11.04.2002 г. «Об утверждении порядка изменений целевого назначения земель, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц», описывает пошаговый механизм, но таит много возможностей влияния субъективных обстоятельств на процесс такого изменения.

Инициация проводится по заявлению собственника земельного участка в адрес местных советов. Сопроводительными документами являются копия акта на право собственности, копия паспорта (для физических лиц) или устава и свидетельства о государственной регистрации (для юридических лиц), документы, ограничивающие использование участка, и самое важное — обоснование необходимости изменения целевого назначения земельного участка с указанием его размеров.

После рассмотрения такой просьбы в случае положительного решения местные советы (горсовет) дают разрешение на подготовку проекта отведения участка (с пересогласованиями проекта с органами исполнительной власти, если речь идет об изменении назначения всего участка). Проект может затянуться, т. к. это уже оговариваемая сторонами процедура на контрактной основе, которая потом согласовывается с органом земельных ресурсов, санэпидеморганами, органом градостроения и архитектуры, а также культурного наследия.

После этого проводится государственная землеотводная экспертиза. И только в конце этих сложных процедур заказчик предоставляет материалы в местные советы для принятия окончательного решения. Таким образом, общение с властями проходит в 2 этапа. На предварительном идет речь о принципиальном согласии, которое может быть затем расторгнуто по дополнительным формальным признакам.

Земельное законодательство: состояние и перспективы

Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. с изменениями (включая последние от 08.02.2006 г. по изменению целевого назначения лесных земель) предполагает обеспечение рационального использования и охраны земель. Несоблюдение этого влечет за собой санкции и потенциальные возможности изменения целевого назначения — для улучшения рациональности.

Перспектива рынка земли состоит в формировании базовых принципов оценки и назначения земель с использованием зонирования территорий. Кроме того, важную роль должны играть финансовые институции (биржи и банки), через которые будет проходить активная купля-продажа участков и которые будут нести солидарную ответственность по вопросам начальных прав собственности (или, возможно, предлагать титульное страхование). Будущее за такими финансовыми инструментами, как ипотека, которая повысит прозрачность земельных отношений.

На сегодняшний день регламентирующими документами в отношении ипотеки являются Закон Украины от 05.06.2003 г. № 898- IV «Об ипотеке» и Закон от 22.12.2005 г. № 3273- IV «Об ипотечных облигациях». Предметом ипотеки может быть и право аренды или пользования.

Ипотека — это мостик между землей как экономической категорией и финансовым рынком (с основными игроками — банками).

Возможные операции с землей

Что возможно принципиально делать с землей? Изначально разграничено право владения, использования и распоряжения земельными участками. Использование делится на право постоянного использования и право аренды. Возможно и совместное использование объектов (например, разделительных заборов, полос, каналов и т. д.).

Много сложностей существует при размежевании земель государственной и коммунальной собственности. Что же касается операций с землей, то имеется детализация для дарения, обмена, приобретения права аренды или собственности…

http://100realty.com.ua/

Эксклюзив Realt.by:

Успеют до осени? Проверили, как строится ЖК «Петровские верфи» в Минске

4130

Из-за царапины цена ниже в два раза. Сходили в магазин уцененной сантехники, мебели и техники

137163

«Они сохранили те самые рулетики!». Сходили в «Корону», которая открылась на месте «Простора» в Минске

36317

Дольщикам первых домов волноваться не о чем? Посмотрели, как сейчас строится Северный берег

14573

Этот ЖК удивил минчан малогабаритными квартирами. Рассказываем про интересные дома на Михалово

19933

Евродвушки уже разобрали. Как строится ЖК «Гулливер» и какие квартиры еще есть в продаже

12426

А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов

25842

«Это зеленый рай почти в центре Минска». Как живется в хрущевках на бульваре Шевченко

16659

На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить

10835

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

6691

Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен

30750