Кризис ипотеки в США: полезный опыт или ненужный труд?

  387

Как сегодня обстоят дела с ипотечным кризисом в США и какие меры предприняты для урегулирования ситуации на рынке жилья, узнал «Простобанк Консалтинг».

Американский ипотечный кризис возник на заре мирового финансового кризиса. Последний, как мы видим, с каждым днем обсуждается все активнее, а вот страсти вокруг первого немного поутихли. Напомним, что ипотечный кризис в США начался в 2006 году. Тогда банки из-за своей кредитной политики, которая предполагала легкое получение ипотечного кредита, начали испытывать трудности из-за убытков, вызванных дефолтами заемщиков. На протяжении последующих двух лет потерпели значительные убытки десятки крупнейших ипотечных компаний и банков США. Среди них были и такие, которые напрямую не занимались «рискованным» кредитованием, но инвестировали в ипотечные ценные бумаги.

Так как ипотечный рынок США исчисляется триллионами долларов, проблемы на нем влекут за собой и общее падение американской экономики. Именно поэтому государственная власть начала очень тщательный поиск путей выхода из проблемной ситуации.

Правительственные меры

Одним из важнейших решений 2008 года стало решение Казначейства США о прямой государственной поддержке двух наибольших ипотечных компаний Freddie Mac и Fannie Mae. Эти организации имеет право покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование выпускать ценные бумаги, которые обеспечиваются выкупленными ипотечными кредитами. На Freddie Mac и Fannie Mae приходится 42% всех ипотечных кредитов в стране и более 80% жилищных займов полученных через систему ипотечных облигаций. В течение кризиса на рынке недвижимости и кризиса ликвидности уровень их задолженности стал выше уровня активов, а падение акций на фондовом рынке составило около 70% с начала года. Ценные бумаги двух ипотечных гигантов в значительных количествах содержат портфели банков, фондов и других финансовых компаний. Коллапс Freddie Mac и Fannie Mae мог привести к тому, что министерству финансов США пришлось бы взять на себя обязательства этих компаний (а это около 5 трлн. долларов), и этим увеличить государственный долг почти на половину. Таким образом, правительственная поддержка спасла не только ипотечный рынок, но и всю экономику США от углубления кризиса.

Вслед за этим решением, был принят законопроект, направленный на стимулирование рынка жилья и на предотвращение лишения прав выкупа заложенного имущества.

Закон адресован частным лицам, у которых есть финансовые проблемы с ипотечными выплатами, и их кредиторам, которые хотят вернуть хотя бы часть своих денег.

Ипотечные заемщики получили возможность снизить сумму своего кредита и рефинансировать его с помощью Федеральной администрации по жилью (FHA). Эта организация обеспечивает гарантии по ипотечным кредитам заемщиков с низкими доходами. Согласно новому закону, FHA получила право размещения кредитной линии в сумме 300 млрд долл. для того, чтобы выкупать «проблемные» кредиты. Федеральная администрация по жилью выплачивает стоимость кредита организации, выдавшей его ранее, а заемщик теперь должен рассчитываться по кредиту с FHA. Только условия для по такому «новому» кредиту уже более лояльные — во-первых, сумма кредита уменьшается, а во-вторых, ранее плавающая ставка становится фиксированной.

Заемщик FHA должен соответствовать следующим критериям:

• жить в доме, на который была оформлена ипотека;

• «проблемный» кредит должен быть взят в период с января 2005 до июня 2007 года;

• ежемесячные платежи по кредиту должны составлять не менее 31% месячного дохода заемщика;

• заемщик должен иметь неоспоримые доказательства своих финансовых проблем;

• для получения нового кредита, заемщик обязан ликвидировать все другие долги, которые связаны с жильем (ссуды под залог дома или кредитная линия);

• чтобы получить новую ссуду, необходимо получить согласие на пересмотр текущего размера задолженности со стороны нынешних кредиторов (они должны списать долг на 10%);

• предыдущий кредитор обязан выплатить FHA сумму в размере 3% от номинальной стоимости ипотечного кредита.
  Для множества людей, которые фактически могли лишиться своих домов из-за неспособности выплачивать кредиты, такое правительственное решение стало своего рода спасением. Но для бюджета США оно обошлось недешево, и нет гарантии, что этих денег хватит на всех желающих получить такую помощь.

Если в нашей стране возникнет ситуация, когда заемщики не смогут рассчитываться по кредитам, то в украинском бюджете вряд ли найдется необходимая сумма для финансовой реанимации ипотечного рынка. Но все же, это наиболее подходящий и действенный вариант выхода из подобных ситуаций.

Что предпринял бизнес

Логичным ходом ипотечных компаний для выхода из кризиса и недопущения его в будущем выглядел бы отказ от рискованных кредитов. Но на практике так не произошло из-за большой популярности такого вида ипотеки среди населения. Но если раньше ссуду давали всем, у кого был пульс, то теперь компании требуют минимального подтверждения платежеспособности своих клиентов.

В связи со значительными убытками, многие ипотечные компании предприняли следующие шаги:

• отказались от выплаты дивидендов инвесторам;

• начали привлечение иностранного капитала (прежде всего с Ближнего Востока и Юго-Восточной Азии);

• постоянно сокращают штат служащих;

• повышают процентные ставки на кредиты.

Такие меры повлекли за собой как позитивные, так и негативные результаты. Новые инвесторы перестали вкладывать в компании свои средства, а существующие начали выводить их. Это компенсировалось привлеченным иностранным капиталом, но не в полном объеме. Повышение кредитных ставок привело к уменьшению желающих взять кредит, поэтому большинство американских банков сейчас вынуждены вернуться к предыдущим ставкам (в среднем с 6.5% до 5.5%).

Как показывает американский опыт, вышеперечисленные меры не могут в достаточной степени помочь выйти из кризиса, более того некоторые из них могут осложнить ситуацию. И если иностранные инвесторы продолжают вкладывать деньги в экономику США, опираясь на государственные гарантии, то в Украине таких гарантий попросту не существует.

Чего следует ожидать в будущем

Государственная опека над ипотечными агентствами Freddie Mac и Fannie Mae продлится до начала 2010 года, так же, как и право Federal Housing Administration выкупать проблемные кредиты. Это значит, что ипотечные кредиты будут выдаваться и дальше, при чем ставки по кредитам существенно не возрастут, а домохозяйства, которые не смогут выплачивать долг по ипотеке, смогут рассчитывать на его рефинансирование Федеральной администрацией по жилью.

Таким образом, в течении этого времени не следует ожидать каких-либо потрясений на ипотечном рынке США. Развитие ситуации после 2010 года целиком зависит от эффективности стабилизационных мер, предпринятых сегодня.

Если же кризис затянется, то вероятнее всего правительство продолжит поддержку ипотечного рынка, так как его обвал угрожает падению всей американской экономики.

http://www.prostobank.ua/

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

56875

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

36011

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

12682

«За районом следить никто не хочет». Как живется в домах с дешевыми квартирами у метро «Партизанская»

28572

Как купить квартиру и не прогореть. Чек-лист, который сбережет ваши деньги

7407

«Слышим даже как сосед за стенкой кашляет». Как живется в панельках на краю Каменной Горки

9449

Рост цен на квартиры на 70%, первый гипермаркет и рождение Realt. Каким был 2005 год в Беларуси

8317

Садовое товарищество — тоже вариант. Как мы искали дом для семьи минчан за 120 тысяч долларов

6130

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

6150

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

12282

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

74097

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

3829

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

6609

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457