Метры опережают ВВП

  310   2

Ценовой пузырь на московском рынке недвижимости скоро лопнет, и стоимость квартир упадет в разы, заявил президент Альфа-банка Петр Авен на конференции «Российский финансовый сектор: ответ на глобальный вызов».

В Москве цены на квартиры перегреты в 5 раз по отношению к среднеевропейским из-за спекулянтов: 40−50% квартир покупалось не для проживания, а для последующей перепродажи, считает глава Альфа-банка. «Со времен советского дефицита люди скупали квартиры, потому что считали недвижимость самым надежным вложением денег», — процитировали П. Авена российские СМИ.

Свой прогноз относительно обвала цен на рынке московских квартир банкир сделал на основании индикатора Global Property Guide. Этот индикатор показывает соотношение цены квартиры высшей категории в стране и ВВП на душу населения. Например, в Черногории это соотношение составило 125,4 раза, в Украине — 99,2, в Молдове — 85,31, в Румынии — 54,27, в Нидерландах — 7,88, в Австрии — 6,77, в Бельгии — 6,04, в Германии — 5,88, в Люксембурге — 4,64. В России — 155,7 раза.

Чтобы понять, насколько перегреты цены на жилье на минском рынке, мы тоже попытались подсчитать соотношение стоимости столичной элитной квартиры в пределах первого городского кольца (площадь — около 100 кв. м, цена — 500 тыс. USD) и ВВП на душу населения (около 5,9 тыс. USD). Полученное соотношение составило чуть менее 85. То есть по перегреву квартирных цен Беларусь находится на уровне Молдовы.

При этом соотношение цены самой рядовой двухкомнатной квартиры в Минске площадью около 60 кв. м и ВВП на душу населения получилось без малого 17. Это в 2 раза больше, чем соотношение цены самой дорогой 100-метровой квартиры и ВВП на душу населения в Нидерландах и в Австрии, и почти в 3 раза больше аналогичного показателя в Бельгии и Германии.

Есть и другой показатель, который позволяет понять, что цены минских квартир сильно перегреты по отношению к уровню жизни большей части населения. Согласно европейским стандартам, средняя цена квадратного метра должна приближаться к средней заработной плате. Мы по этому показателю до развитых стран тоже сильно недотягиваем.

Причем квартирные цены перегреты не только в Минске, но и во многих других городах Беларуси, поскольку регионы ориентируются на столицу.

Но даже не это самое неприятное.

Ни для кого не секрет, что рыночные цены квартир используются при проведении оценки объектов недвижимости иного назначения, включая земельные участки. И именно ажиотажный, можно сказать, спекулятивный в большинстве своем рост цен на квартиры и земельные участки в Минске и в пригороде столицы, наблюдавшийся в 2005—2007 годах, нашел свое отражение в результатах переоценки кадастровой стоимости земель Минска и Минского района.

Нельзя забывать, что цены, которые формируются на квартирном рынке, используются оценщиками также при оценке зданий и помещений, в том числе республиканской и коммунальной собственности, которые выставляются на аукционные торги, включаются в состав основных фондов предприятий и т. д.

И если выводы о многократном перегреве квартирных цен верны, то выходит, что переоценены не только земельные участки (права аренды участков), но и любое иное недвижимое имущество (частное или государственное), при определении стоимости которого в той или иной мере учитывалась кадастровая стоимость участка или цены на квартирном рынке. То есть почти вся недвижимость в Беларуси имеет завышенную стоимость (завышенную относительно уровня экономического развития).

Принято считать, что недвижимость всегда в цене. Это означает, что ее стоимость все время растет, очень медленно, но растет. Но при этом под словом «недвижимость» подразумеваются земля и улучшения на ней, то есть здания, строения, дороги и прочие объекты.

Индивидуальный дом, бизнес-центр, многоквартирный дом — все это улучшения, которые произвел человек. Чем больше этих улучшений и чем они качественнее, тем выше стоимость земельного участка. Соответственно, когда человек покупает квартиру в центре Берлина, то он покупает часть территории в этом центре вместе с теми потенциальными возможностями и благами, которые несет в себе эта территория.

Именно по этой причине равноценные по качеству и размерам квартиры в Берлине и в Минске будут примерно одинаково стоить тогда, когда Минск приблизится к Берлину по своей развитости, уровню жизни населения, в том числе и по уровню и принципам возмещения затрат на содержание жилищного фонда.

Иными словами, надо признать, что цена белорусской недвижимости начала свой отсчет с очень высокого старта. И рано или поздно ее придется корректировать и приводить в соответствие с уровнем экономического развития. Как? Способов много.

Например, чтобы цена квадратного метра и средняя заработная плата сравнялись, надо, чтобы второй показатель начал расти быстрее, чем первый. Цель будет достигнута и в том случае, если доходы населения будут расти прежними темпами, а рыночные цены на квартиры заморозятся на длительный период. Есть и более радикальный путь — путь падений и взлетов. Но и он в конечном итоге приведет к тому, что цены на квартиры со временем достигнут потребительского уровня, а не спекулятивного, который мы наблюдаем сегодня.

http://www.br.minsk.by

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

56732

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

35936

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

12616

«За районом следить никто не хочет». Как живется в домах с дешевыми квартирами у метро «Партизанская»

28505

Как купить квартиру и не прогореть. Чек-лист, который сбережет ваши деньги

7191

«Слышим даже как сосед за стенкой кашляет». Как живется в панельках на краю Каменной Горки

9407

Рост цен на квартиры на 70%, первый гипермаркет и рождение Realt. Каким был 2005 год в Беларуси

8298

Садовое товарищество — тоже вариант. Как мы искали дом для семьи минчан за 120 тысяч долларов

5455

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

6113

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

12250

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

74054

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

3818

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

6590

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457