Что будет с ценами на квартиры в Минске до конца 2026 года? Даем первые два сценария
1333

22.07.2026 Андрей Чернышев

Еще полгода назад казалось, что стремительный рост цен на квартиры в Минске подошел к пределу. Но рынок вновь преподнес сюрприз: за первое полугодие 2026 года средняя цена метра жилья на вторичном рынке выросла почти на 14%, а июнь установил сразу несколько рекордов. Стало очевидно: рынок развивается совсем не по тем сценариям, которые еще недавно казались наиболее вероятными. Поэтому мы решили обновить свой прогноз, опубликованный в конце прошлого года.

Этой публикацией мы открываем серию материалов о пяти возможных сценариях развития рынка до конца года — от дальнейшего стремительного роста до ожидаемого многими снижения цен. Разберем, насколько вероятен каждый из них, что может повлиять на развитие событий и что это будет означать для покупателей, продавцов и инвесторов.

В этом материале — два самых оптимистичных сценария.

Сразу отметим, что наш прошлый прогноз не ошибочный — рынок развивается по одному из вариантов, который мы описывали: «…рост цен может и продолжиться — если доллар просядет еще больше либо кредитные ставки пойдут вниз.»

Но поскольку за прошедшие полгода рынок отчетливо пошел по позитивному вектору развития, и многие процессы оказались значительно сильнее, чем ожидалось, то цель нового прогноза уже не просто назвать новые цены к концу года…

Новый прогноз покажет, по каким сценариям может развиваться рынок жилья Минска, что будет происходить при разных экономических условиях и, что немаловажно, какова вероятность каждого из этих сценариев.

Это позволит и покупателям, и продавцам, и даже девелоперам уже сегодня лучше понимать, чего ждать в ближайшие месяцы и что в этом случае делать: покупать/продавать сейчас или нужно подождать.

Перед детальным рассмотрением первого сценария и для правильного понимания прогноза, стоит снова проговорить простыми словами, почему цены до сих пор растут?:

Мало квартир в продаже. Во-первых, за счет стабильно высоких продаж за прошлые годы, а во-вторых — из-за уменьшения выхода в продажу квартир.
Покупатели активны потому что могут финансово себе это позволить: зарплаты растут, кредитные ставки в зоне массовой доступности, а доллар просел и стабилизировался.
Подробнее в этой статье: «Парадокс с квартирами в Минске: сделок меньше, а цены растут сильнее. Рассказываем, что происходит»

Вместе это дает дефицит: спрос превышает предложение — и цены растут.

Сценарий № 1. Идеальный шторм для роста цен

Вероятность: около 10%

Это наиболее оптимистичный сценарий для продавцов и самый сложный для покупателей. Он возможен, если курс доллара опустится ощутимо ниже 2,7 рубля, вместе с этим кредиты станут еще доступнее, а доходы населения продолжат расти быстрее стоимости жилья.

В такой ситуации покупательская способность окажется максимальной. Все больше семей смогут получить необходимую сумму кредита и купить квартиру, а дефицит предложения сохранится. Новых квартир в продаже станет появляться больше (потому что больше людей начнут выставлять на продажу имеющиеся квартиры для покупки взамен другой), но этого будет все равно недостаточно, чтобы удовлетворить спрос — потому что количество сделок вырастет, а наиболее ликвидные объекты начнут продаваться буквально за считанные дни.

Первыми ускоренный рост почувствуют самые востребованные сегменты: современные однокомнатные квартиры, жилье в новых районах и квартиры с качественным ремонтом. Именно здесь может возникнуть локальный перегрев рынка.

При таком развитии событий средняя стоимость квадратного метра вполне может превысить 2600 $, и это по сделкам. Для сравнения, сегодня этот показатель составляет только 2214 $. А ежемесячное количество сделок должно приблизиться к 1500 (для сравнения — по итогам июня текущего года — 1320).

Сценарий № 2. Продолжение текущего тренда

Вероятность: 45−50%

Именно этот сценарий мы сегодня считаем наиболее вероятным. Экономическая ситуация остается относительно стабильной. Курс доллара колеблется в текущих пределах, кредиты остаются доступными широкому кругу покупателей, а реальные доходы населения продолжают постепенно увеличиваться.

При этом ключевой проблемой рынка остается уменьшающееся количество квартир в продаже. Многие собственники не спешат продавать жилье, понимая, что после продажи у них не хватит средств либо не выдадут кредит на необходимую сумму доплаты для покупки квартиры взамен. В результате рынок остается в состоянии устойчивого дефицита.

Покупателей по-прежнему достаточно много, поэтому цены продолжают расти, хотя уже не столь стремительно, как в июне.

По нашим оценкам, при таком развитии событий средняя стоимость квадратного метра по сделкам на вторичном рынке к концу года составит 2450−2550 $, а к концу года в Минске будет заключаться порядка 1200−1300 сделок ежемесячно.

Пока именно этот сценарий выглядит наиболее вероятным. При этом многое будет зависеть от курса доллара: его рост может изменить ситуацию и привести рынок к менее оптимистичному варианту. А спрогнозировать его скачки с достаточной достоверностью — не представляется возможным.

Пессимистичные сценарии развития, которые могут оказать более серьезные последствия для рынка и по вероятности вполне могут стать основными, разберем в следующих материалах.

В следующем материале мы расскажем о более пессимистичном сценарии, который по своей вероятности, может конкурировать с текущим. Но при этом будут еще два, весьма негативных по своим последствиям для рынка сценария, к которым тоже надо быть готовым.