Это вызовет обвал цен на квартиры. Пессимистичные сценарии развития рынка Минска

  319

Что происходит

Этот сценарий становится актуальным, если курс доллара поднимается выше 3,3−3,5 BYN. В таком случае велика вероятность того, что за ними последуют и кредитные ставки, которые вырастут до 17−19%. Все это сильно ударит по покупательской способности: все больше семей не могут собрать деньги на доплату или получить кредит на нужную сумму. Цепочки сделок «продать имеющуюся квартиру чтобы купить новую» начинают распадаться, сделки проходят медленнее, а часть покупателей вовсе ставят на паузу.

Как реагирует рынок

Количество сделок падает до критичной для цен отметки 900−1000 в месяц. Но даже при таком снижении активности цены обваляться сразу. История минского рынка показывает: продавцы реагируют медленно. Сначала уменьшается число сделок, затем продавцы занимают выжидательную позицию в несколько месяцев, и только потом рынок перестает расти.

Прогноз цен

Средняя стоимость квадратного метра в этом сценарии к концу года составит 2250−2350 $, а прирост за второе полугодие еще порядка +4%. Их рост почти останавливается, но и полномасштабного падения тоже нет — рынок входит в фазу затяжной стагнации.

И вот здесь уже тактика продавцов должна смениться с «максимизации стоимости продажи» на «ускорение продажи». Потому что каждый новый день будет нести в себе новые риски.

Все хотят стабильности — чтобы доллар не рос, а кредиты дешевели. Но рынок — не желание, а механизм.

И если смотреть честно, то наиболее реалистичным выглядит сценарий, в котором доллар поднимается до 3,1−3,2 BYN, а рынок постепенно остывает. Именно этот сценарий мы первоначально считали базовым. Он не катастрофичен, но и не радостен: рынок «приземляется» после стремительного роста, сделки проходят медленнее, а цены растут осторожнее.

Однако мы отдали 50% вероятности более оптимистичному сценарию № 2 — потому что рынок сегодня живёт не только цифрами, но и настроениями. Люди продолжают покупать, продавцы — поднимать цены, а вера в то, что «хуже не станет», остается одним из главных двигателей рынка.

Сценарии № 4 и № 5 — это уже зона риска. Они маловероятны, но вполне возможны при ухудшении внешних условий. История знает примеры, когда рынок менялся резко и неожиданно. Поэтому покупателям и продавцам важно понимать: если наступят форс‑мажоры, рынок может перейти в стагнацию или стрессовую фазу.

Что это означает для покупателей?

Вероятность снижения цен в текущем году минимальная — для этого нужны сильные форс-мажорные обстоятельства, от наступления которых не выиграет никто. Снижение цен уже не будет радовать из-за других сопутствующих стрессовым моментам негативным изменениям.

Поэтому откладывание покупки квартиры лишь увеличивает бюджет на ее приобретение. В случае с однокомнатной квартирой — в среднем на тысячу долларов каждый месяц.

Что это означает для продавцов?

Они в сильной позиции, потому что рынок и экономическая ситуация играет им на руку. По первым трем, наиболее вероятным сценариям, до конца года им волноваться не о чем — прирост стоимости все равно будет. Но не стоит слишком перегибать с ценой — это может растянуть продажу на неопределенный срок. А чтобы определить объективную стоимость — используйте наш бесплатный сервис Realt.Оценка.

Что это означает для инвесторов?

Все знают, что покупать квартиры в инвестиционных целях на пике цен не логично. Но про «пик цен» говорят который год, а цены продолжают расти. Поэтому покупать можно и сейчас — главное только выбрать сбалансированный по цене-ликвидности вариант. Особенно если готовы на «длинные деньги» от последующей сдачи в аренду.

Если стоит цель купить и в конце года просто продать дороже — такой вариант тоже возможен, но многое будет зависеть от приобретенной квартиры — если она будет не по верху рынка, небольшой площади, в хорошем состоянии и в востребованной локации — то противопоказаний к покупке нет.

Как вы считаете, какой из сценариев выглядит наиболее реалистичным? Просьба проголосовать в опросе ниже либо предложить свой вариант.