Инвестиции в строительство: кому стало проще?

  318

Верховная Рада приняла, а Президент Украины подписал Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья».

О том, почему указанные нововведения являются сомнительными и могут помешать выходу рынка из сложившейся кризисной ситуации, рассказывает адвокат ЮФ «Василь Кисиль и партнеры» Наталия Доценко-Белоус:

Принятый Закон направлен на уничтожение финансово-кредитных механизмов в строительстве и застройщиков, которые вынуждены эти механизмы применять. Подтверждением этому являются положения (нововведения) Закона, согласно которым, в частности, внедряются дополнительные разрешительные процедуры в виде обязательной регистрации в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК) и публикации проектной декларации. Предложенное нововведение идет явно в разрез с декларируемым принципом об упрощении и удешевлении разрешительных процедур в строительстве.

Проблемный возврат средств

Закон предусматривает, что, в случае нарушения сроков строительства, определенных в проектной декларации, доверитель приобретает право на досрочный выход из фондов финансирования строительства (ФФС) с возвратом всех вложенных средств в течение 15 календарных дней (дополнение к статье 18 Закона).

Для большинства застройщиков, которые были вынуждены временно приостановить реализацию строительных проектов, данная норма станет началом конца, поскольку удержать доверителей от соблазна выйти и вернуть вложенные средства, за которые в ближайшее время можно будет приобрести недвижимость другого класса, стало проблематично.

Однако при отсутствии свободных средств у застройщика их возврат станет невозможным, и это приведет к паническим настроениям и возбуждению дел о неплатежеспособности застройщиков. В конечном итоге обесценившиеся объекты с обременением в виде кредиторов будут приобретаться за бесценок не доверителями, а заинтересованными стратегическими инвесторами.

Необъяснимым остается тот факт, почему именно для ФФС разрешен досрочный выход доверителей, в то время как выход инвесторов из остальных механизмов был запрещен с 14 января 2009 года в связи с вступлением в силу Закона N800 от 25 декабря 2008 года.

Управитель всегда прав

Согласно Закону, застройщики обязаны уведомлять управителей ФФС обо всех обязательствах, принятых перед третьими лицами, а также предоставлять управителю регулярную отчетность. В случае, если застройщик в пятнадцатидневный срок не возвращает средства управителю (по его требованию) в связи с уменьшением подтвержденного объема заказа, управитель вправе обратить взыскание на имущество застройщика (дополнение к статье 16 Закона).

На наш взгляд, доверители в ближайшей перспективе смогут оценить весь рейдерский потенциал фондов финансирования строительства, усовершенствованный в связи с принятием указанного Закона.

Застройщиком, создающим ФФС при участии управителя, может быть лицо, не имеющее прав на земельный участок, но имеющее лишь договор с землепользователем. Соответственно, в этом случае все гарантии доверителя будут поставлены в зависимость от действительности указанного договора, с которым доверителей не предполагают ознакомить.

Согласно нормам нового Закона, не только выход, но и вход в ФФС для доверителя стал платным. А это значит, что инвесторам придется оплатить 5% вознаграждения управителю (изменения к статье 21 Закона).

Кроме того, управитель ФФС получил право в одностороннем порядке откреплять доверителя от объекта инвестирования за нарушение договора об участии в ФФС. Управитель не несет ответственности своим имуществом за управление привлеченными средствами.

Законом сняты ограничения на средства доверителей, пребывающие в управлении у управителя, а также на количество объектов, финансирование которых может осуществляться через один ФФС.

В случае возбуждения дела о неплатежеспособности застройщика, доверители лишены права на вступление в процесс в качестве кредиторов для защиты своих прав, этим правом (но не обязанностью!) обладает только управитель.

На доверителей возложили дополнительную финансовую нагрузку в виде обязательного страхования имущественных рисков. Наступление имущественных рисков гораздо менее вероятно, чем наступление финансовых рисков, о страховании которых многие говорят как о надежном способе защиты интересов инвесторов строительства. Возможно именно потому, что имущественные риски маловероятны, их страхование и сделали обязательным для реанимации страховых компаний.

Выводы

Закон в некотором смысле является уникальной законодательной попыткой усовершенствовать правовой и финансовый статус управителя, путем ущемления интересов доверителей и застройщиков. Управителю гарантировали финансовую стабильность в период кризиса за счет расширения оснований для получения вознаграждения (от застройщика, от доверителей за вход, выход и замену объекта инвестирования и т. д.)

В случае вступления в силу данного Закона мы вынуждены будем спустя год повторить опыт Российской Федерации, запретившей в конце 2008 года продажу жилья на этапе строительства.

Кризис — не лучшее время содержать армию финансовых посредников за счет покупателя (доверителя) и продавца (застройщика).

http://www.liga.net/

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

40696

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

25955

Просторные квартиры с видом на город и площади для бизнеса на первых этажах. Что сейчас предлагают в «Гулливере» — одном из самых ожидаемых ЖК Минска

9939

iPhone 16 Pro Max в наличии? Смотрим, что и почем продается в премиум-реселлере Apple

9304

Юбка — 39,98 BYN. Закупаемся к школе в ТРЦ, на рынке и в универмаге

2529

«Мы прикипели к этому месту». Как живется в первых микрорайонах независимой Беларуси в Минске

27546

Аттестация риэлтеров. В чем сложность сдачи обязательного квалификационного экзамена и что делать тем, кто остается в профессии?

1778

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

3622

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

9741

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

70900

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

2524

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

4386

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124