Инвестиции в строительство: кому стало проще?

  318

Верховная Рада приняла, а Президент Украины подписал Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья».

О том, почему указанные нововведения являются сомнительными и могут помешать выходу рынка из сложившейся кризисной ситуации, рассказывает адвокат ЮФ «Василь Кисиль и партнеры» Наталия Доценко-Белоус:

Принятый Закон направлен на уничтожение финансово-кредитных механизмов в строительстве и застройщиков, которые вынуждены эти механизмы применять. Подтверждением этому являются положения (нововведения) Закона, согласно которым, в частности, внедряются дополнительные разрешительные процедуры в виде обязательной регистрации в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК) и публикации проектной декларации. Предложенное нововведение идет явно в разрез с декларируемым принципом об упрощении и удешевлении разрешительных процедур в строительстве.

Проблемный возврат средств

Закон предусматривает, что, в случае нарушения сроков строительства, определенных в проектной декларации, доверитель приобретает право на досрочный выход из фондов финансирования строительства (ФФС) с возвратом всех вложенных средств в течение 15 календарных дней (дополнение к статье 18 Закона).

Для большинства застройщиков, которые были вынуждены временно приостановить реализацию строительных проектов, данная норма станет началом конца, поскольку удержать доверителей от соблазна выйти и вернуть вложенные средства, за которые в ближайшее время можно будет приобрести недвижимость другого класса, стало проблематично.

Однако при отсутствии свободных средств у застройщика их возврат станет невозможным, и это приведет к паническим настроениям и возбуждению дел о неплатежеспособности застройщиков. В конечном итоге обесценившиеся объекты с обременением в виде кредиторов будут приобретаться за бесценок не доверителями, а заинтересованными стратегическими инвесторами.

Необъяснимым остается тот факт, почему именно для ФФС разрешен досрочный выход доверителей, в то время как выход инвесторов из остальных механизмов был запрещен с 14 января 2009 года в связи с вступлением в силу Закона N800 от 25 декабря 2008 года.

Управитель всегда прав

Согласно Закону, застройщики обязаны уведомлять управителей ФФС обо всех обязательствах, принятых перед третьими лицами, а также предоставлять управителю регулярную отчетность. В случае, если застройщик в пятнадцатидневный срок не возвращает средства управителю (по его требованию) в связи с уменьшением подтвержденного объема заказа, управитель вправе обратить взыскание на имущество застройщика (дополнение к статье 16 Закона).

На наш взгляд, доверители в ближайшей перспективе смогут оценить весь рейдерский потенциал фондов финансирования строительства, усовершенствованный в связи с принятием указанного Закона.

Застройщиком, создающим ФФС при участии управителя, может быть лицо, не имеющее прав на земельный участок, но имеющее лишь договор с землепользователем. Соответственно, в этом случае все гарантии доверителя будут поставлены в зависимость от действительности указанного договора, с которым доверителей не предполагают ознакомить.

Согласно нормам нового Закона, не только выход, но и вход в ФФС для доверителя стал платным. А это значит, что инвесторам придется оплатить 5% вознаграждения управителю (изменения к статье 21 Закона).

Кроме того, управитель ФФС получил право в одностороннем порядке откреплять доверителя от объекта инвестирования за нарушение договора об участии в ФФС. Управитель не несет ответственности своим имуществом за управление привлеченными средствами.

Законом сняты ограничения на средства доверителей, пребывающие в управлении у управителя, а также на количество объектов, финансирование которых может осуществляться через один ФФС.

В случае возбуждения дела о неплатежеспособности застройщика, доверители лишены права на вступление в процесс в качестве кредиторов для защиты своих прав, этим правом (но не обязанностью!) обладает только управитель.

На доверителей возложили дополнительную финансовую нагрузку в виде обязательного страхования имущественных рисков. Наступление имущественных рисков гораздо менее вероятно, чем наступление финансовых рисков, о страховании которых многие говорят как о надежном способе защиты интересов инвесторов строительства. Возможно именно потому, что имущественные риски маловероятны, их страхование и сделали обязательным для реанимации страховых компаний.

Выводы

Закон в некотором смысле является уникальной законодательной попыткой усовершенствовать правовой и финансовый статус управителя, путем ущемления интересов доверителей и застройщиков. Управителю гарантировали финансовую стабильность в период кризиса за счет расширения оснований для получения вознаграждения (от застройщика, от доверителей за вход, выход и замену объекта инвестирования и т. д.)

В случае вступления в силу данного Закона мы вынуждены будем спустя год повторить опыт Российской Федерации, запретившей в конце 2008 года продажу жилья на этапе строительства.

Кризис — не лучшее время содержать армию финансовых посредников за счет покупателя (доверителя) и продавца (застройщика).

http://www.liga.net/

Эксклюзив Realt.by:

«Торговаться уместно всегда». Ищем идеальный загородный дом для семьи

18029

«Они сохранили те самые рулетики!». Сходили в «Корону», которая открылась на месте «Простора» в Минске

36823

«Моя семья жила здесь веками». Белоруска восстанавливает родовое гнездо в глухой деревне у реки

3700

Дольщикам первых домов волноваться не о чем? Посмотрели, как сейчас строится Северный берег

15190

Этот ЖК удивил минчан малогабаритными квартирами. Рассказываем про интересные дома на Михалово

20421

Евродвушки уже разобрали. Как строится ЖК «Гулливер» и какие квартиры еще есть в продаже

12860

А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов

26074

«Это зеленый рай почти в центре Минска». Как живется в хрущевках на бульваре Шевченко

16932

На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить

10945

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

6691

Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен

30750