Коммерческая недвижимость: метры без прибыли

  297

Мировой рынок коммерческой недвижимости замер в прошлом году, чтобы рухнуть в этом. Стоимость инвестиций на нем в 2008 г. снизилась на 4%, а в этом упадет еще на 20%, выяснили эксперты консалтинговой компании DTZ.

Стоимость инвестиций в недвижимость в 2008 г. составила почти $ 12 трлн без учета изменений валютных курсов, что на 0,1% больше уровня 2007 г. Если исключить влияние валютного рынка, падение составило 4,4%. Оба показателя — наихудшие с 1975 г., когда британская консалтинговая компания DTZ начала публиковать исследование «Инвестиции в недвижимость».

Понизили планку

В мире ставки аренды снизились за год на 2,8%, говорится в майском отчете компании СB Richard Ellis. Москва опустилась на третье место в мире по стоимости аренды офисной недвижимости. В мае 2008 г. российская столица была второй: помещение класса, А стоило в среднем $ 2500 за 1 кв. м в год — дороже был лишь лондонский Вест-Энд ($ 3200). За год ставка в Москве опустилась примерно на 26% до $ 1830 за 1 кв. м. Новым лидером стал старый район Токио со ставкой $ 1960 (в прошлом году был третьим с $ 2350 за 1 кв. м).

Объем инвестиций падает уже шесть кварталов подряд по I квартал 2009 г. включительно; с пика в $ 200 млрд в III квартале 2007 г. он упал на 85%. Трансграничные инвестиции сократились в 2008 г. на 58% — впервые с 2003 г., когда DTZ начала собирать соответствующие данные.

Опрос инвесторов и кредиторов, проведенный DTZ, показывает: мало кто ждет оживления в секторе. Среди инвесторов 83% ожидают падения объемов вложений в текущем году; лишь 13% ждут роста, 3% полагают, что они не изменятся. В Европе соотношение чуть лучше: 77%, 17% и 7% соответственно (значения округлены). Кредиторы считают, что в ближайшие полтора года стоимость заимствований будет расти, условия — ужесточаться, объемы кредитования — уменьшаться. В этом году 47% намерены сократить кредитование, 21% — увеличить, 32% — сохранить на уровне предыдущего года; в 2010 г. ожидания — 16%, 37% и 47% соответственно.

Из-за рецессии в экономике и падения занятости еще долго не улучшится ситуация в секторе офисной недвижимости, отмечают в DTZ. Ставки аренды продолжат падать, стабилизируются только в 2011 г. и могут начать расти в 2012 г. В частности, из-за этого совокупный убыток инвесторов в этом сегменте рынка составит в 2009 г. 20%. Следующий год принесет нулевой или очень небольшой доход, и лишь с 2011 г. рынок начнет расти (возможен доход более 10%).

Возможностей для инвестиций на рынке офисной недвижимости в обозримом будущем практически нет. Лишь в лондонском Сити ее стоимость упала уже до справедливого уровня (т. е. уровня доходов, сравнимых с доходом по безрисковым инвестициям, но с учетом рисков вложения в недвижимость), считают в DTZ, и можно начать задумываться о выходе на этот рынок с долгосрочными инвестициями. В лондонском же Вест-Энде, Мадриде, Париже и Сиднее справедливая стоимость будет достигнута ближе к концу 2009 г., во Франкфурте, Нью-Йорке, Шанхае и Токио — во втором полугодии 2010 г.

Московские офисы в этом аспекте не рассматривались. «В Западной Европе инвестор может взять дешевый кредит и вложить средства на низкорискованном рынке, тогда как в России риски и ставки по кредитам высоки», — говорит Джошуа Эскью, начальник отдела оценки российского рынка DTZ. Это останавливает зарубежные инвестиции в российский рынок. Общая стоимость инвестиций в Россию как с внутреннего, так и с внешнего рынка, по данным DTZ, составила в 2008 г. 32 млрд евро (см. рисунок). Это немного: даже в Польше она оценивается в 44 млрд евро, не говоря уже о Германии — 776 млрд евро и Великобритании — 586 млрд фунтов (675,6 млрд евро). Однако Эскью отмечает в России сближение цен продавца и покупателя, благодаря чему вскоре могут появиться возможности для инвестиций по адекватной цене. Подъем цен может возобновиться во II квартале 2010 г. — если, конечно, начнется восстановление в мировой экономике, цены на нефть будут относительно высоки, а ставки по кредитам приемлемы, считает он.

Российские эксперты пока рост даже не прогнозируют. В ближайший год объем инвестиций в коммерческую недвижимость упадет в разы, считает Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International. По его словам, сегодня девелоперы начинают единичные проекты, а их масштабы сильно уменьшились по сравнению с докризисным периодом.

Нисходящие тенденции на рынке недвижимости сохраняются, но вряд ли они будет столь драматичными, как в предыдущие несколько месяцев, считает Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований Knight Frank Russia and CIS. Она отмечает, что в последнее время инвесторы стали чуть больше интересоваться недвижимостью — из-за снизившихся в последние месяцы цен. Небольшие компании и индивидуальные инвесторы живо интересуются наиболее ликвидными активами, например офисными особняками и отдельными торговыми помещениями сегмента. При покупке таких активов инвесторы, как правило, ориентируются на доходность не менее 15−20% годовых, добавляет она.

Ставки аренды офисов в Москве упали на 40−60% из-за резкого снижения спроса, говорит Гасиев. А по оценке Валентина Стобецкого, директора отдела офисной недвижимости Knight Frank Russia and CIS, падение арендных ставок на офисы составляет 30−40%. При этом, по его словам, собственники все еще переоценивают свои активы: если они выставляют цену, исходя из доходности на уровне 12%, то инвестора может устроить лишь 15−16% доходности.

http://www.vedomosti.ru/

Эксклюзив Realt.by:

Тут снесут весь частный сектор и построят метро. Еще один микрорайон Минска ожидают перемены

154118

Семья переехала в мистическую деревню, приютила кабана и стала популярной на YouTube

12617

«Ни за что отсюда не перееду». Как живется в «долларе» и «центе» – элитных домах 70-х в Минске

56410

«Ни одно место не сравнится с этим». Побывали в минском доме, где жили сразу пять Героев СССР

5451

Дача в морском контейнере. Минчане построили крутой мини-дом на участке под соснами

15969

Как Минск восстанавливали из руин после войны. Показываем редкие фото

2459

Как вступить в брак и не остаться без квартиры? Объясняет эксперт

6229

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

5156

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

65427

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1002

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

943

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883