Альтернатива высоким процентам существует

  330

Инвестиции в недвижимость всегда считались надежными и выгодными, однако белорусские бизнесмены не спешат вкладывать средства в собственные офисные площади, предпочитая аренду.

С одной стороны, в наших реалиях аренда — зачастую более простой и удобный вариант, чем покупка собственной коммерческой недвижимости. С другой — недвижимость в собственности оставляет больше простора для маневра. Собственность есть собственность. Кризисные явления в экономике, девальвация, которой подвержены практически все валюты, делают вложения средств в ликвидную недвижимость привлекательными. Тем более что собственную недвижимость в случае форс-мажора можно продать, заложить или сдать в аренду. Белорусские бизнесмены все это понимают, но их удерживают высокие ставки по кредитам, бюрократический подход к документам и неразвитый рынок ипотечного кредитования.

Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости (сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг) ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты. Именно поэтому во всем мире львиная доля коммерческой недвижимости приобретается в ипотеку, суть которой — кредитовать покупку недвижимости под ее же залог.

Мировой финансовый кризис внес свои коррективы в развитие рынка ипотечного кредитования коммерческой недвижимости. В США цены на недвижимость в некоторых сегментах рынка сильно упали, и рынок только сейчас начинает оживать. Однако ипотечные кредиты на покупку коммерческой недвижимости по-прежнему выдаются под 4−6% годовых.

В Европе наиболее благоприятная ситуация сложилась в Германии, банки которой по-прежнему выдают кредиты в таких же объемах, как и раньше. Каждый запрос рассматривается индивидуально. Преимущества имеют граждане Германии. Граждане других стран, будь то англичане, французы, русские или украинцы, обслуживаются одинаково. Как правило, иностранным гражданам выдается ипотечный кредит на 50% стоимости объекта (для граждан Германии — до 70%), в среднем под 5−6%. Наиболее низкие процентные ставки по ипотечным кредитам в Испании — порядка 3,5% годовых. Причем в развитых странах ипотечные кредиты выдаются на срок 20−30 лет.

В соседней России ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16% на срок от 3 до 5 лет, максимум — на 10−12 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25−40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должен быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.

По мнению российских экспертов, коммерческая ипотека нежилых помещений — одно из перспективных направлений ипотечного кредитования. Сейчас в России ипотека коммерческой недвижимости характерна в основном для крупных компаний. Однако эксперты отмечают, что скоро покупка офисов по коммерческой ипотеке может стать такой же привлекательной инвестицией, как сейчас — приобретение квартиры.

Основная проблема при развитии российского рынка классической коммерческой ипотеки нежилых помещений в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочны — это связано с нехваткой долгосрочных финансовых ресурсов у банков.

Если говорить о белорусском варианте ипотеки, то как таковой, несмотря на действующий закон об ипотеке, ее, можно сказать, практически не существует. Ипотека в сегменте коммерческой недвижимости только начала свое развитие. Застройщики часто не хотят при продаже объектов в строящихся комплексах связывать себя требованиями банков, поскольку в большинстве случаев объекты раскупаются или сдаются в аренду еще задолго до ввода в эксплуатацию. Развитие ипотеки сдерживается не только нежеланием застройщиков, но и отсутствием безопасных для всех участников схем. В результате банков, работающих по программе ипотеки коммерческой недвижимости, в Беларуси очень мало.

Но, как прогнозируют специалисты, рынок недвижимости не выживет без ипотеки на цивилизованных условиях. Приобретать помещения для своих целей за собственные средства из-за большого объема финансирования покупателям тяжело. Удобнее и выгоднее взять ипотечный кредит и погашать его равными платежами в течение определенного срока. К сожалению, из-за нереальных процентов по кредиту и огромного количества документов, представляемых кредитополучателем, ипотека становится неработоспособной в современных экономических условиях.

Отношение к ипотеке в ближайшие годы поменяется кардинально, она должна стать доступной всем слоям населения и представителям бизнеса. И помочь в этом нелегком деле банкам и государству могут и должны непосредственно сами застройщики. Стабилизация экономики в строительной отрасли зависит не только от правильного управления и ценообразования на местах, но и от применения современных маркетинговых схем, создающих комфортные условия для потребителя.

Пока же анализ белорусского рынка ипотеки дает не совсем оптимистичный результат. До недавнего времени ставки по ипотечным кредитам были следующими: населению кредит предоставлялся на срок до 25 лет, процентная ставка — от 11,5 до 13,5% (в валюте), размер кредита — до 80% от стоимости объекта. Юридическим лицам кредит предоставлялся на гораздо меньший срок — до 5 лет, процентная ставка валютных кредитов — от 13 до 17,5%, размер кредита — до 70% от цены объекта. Однако на данный момент получить кредит в валюте практически невозможно. Кредиты выдаются только в белорусских рублях и ставки по ним несоразмерно высоки — от 22 до 25%.

В отношении списка документов, сроков рассмотрения заявок банки также более лояльны к физическим лицам. Перечень необходимых документов для компании насчитывает более 40 пунктов, для физического лица — 10−14. Срок рассмотрения банком заявок от физических лиц составляет 3−5 дней, от юридических — от 2 недель.

Как видим, условия практически невыполнимы, поэтому большинству коммерческих предприятий выгоднее и проще арендовать офисные помещения, не ввязываясь в высокопроцентную кабалу. Вернее, так дела обстояли до недавнего времени. Пока, наконец, не был сделан первый шаг навстречу потребителю. Компания «Александров-Групп», известная под торговой маркой ALGROUP, сформировала беспрецедентное маркетинговое предложение: любой желающий приобрести офисные помещения в ТЦ «Александров плаза» в Гомеле может до 1 октября получить от компании-застройщика кредит под самый низкий в стране процент. Причем ежемесячные платежи по кредиту не будут превышать ежемесячные арендные платежи. То есть, по сути, выплачивая ежемесячные взносы, арендодатель постепенно становится собственником занимаемого офиса. В этом случае и средства компании аккумулируются в собственном имуществе, и вернуть их всегда можно с лихвой, просто продав помещение после полного погашения задолженности.

В принципе, это та же ипотека, но на более выгодных условиях, под очень низкий для нашей страны процент и с удобным графиком погашения платежей.

Газета "Белорусы и рынок"

Эксклюзив Realt.by:

Тут снесут весь частный сектор и построят метро. Еще один микрорайон Минска ожидают перемены

154545

Семья переехала в мистическую деревню, приютила кабана и стала популярной на YouTube

12695

«Ни за что отсюда не перееду». Как живется в «долларе» и «центе» – элитных домах 70-х в Минске

56516

«Ни одно место не сравнится с этим». Побывали в минском доме, где жили сразу пять Героев СССР

5504

Дача в морском контейнере. Минчане построили крутой мини-дом на участке под соснами

16781

Как Минск восстанавливали из руин после войны. Показываем редкие фото

2845

Как вступить в брак и не остаться без квартиры? Объясняет эксперт

6255

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

5171

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

65452

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1011

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

950

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883