Альтернатива высоким процентам существует

  330

Инвестиции в недвижимость всегда считались надежными и выгодными, однако белорусские бизнесмены не спешат вкладывать средства в собственные офисные площади, предпочитая аренду.

С одной стороны, в наших реалиях аренда — зачастую более простой и удобный вариант, чем покупка собственной коммерческой недвижимости. С другой — недвижимость в собственности оставляет больше простора для маневра. Собственность есть собственность. Кризисные явления в экономике, девальвация, которой подвержены практически все валюты, делают вложения средств в ликвидную недвижимость привлекательными. Тем более что собственную недвижимость в случае форс-мажора можно продать, заложить или сдать в аренду. Белорусские бизнесмены все это понимают, но их удерживают высокие ставки по кредитам, бюрократический подход к документам и неразвитый рынок ипотечного кредитования.

Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости (сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг) ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты. Именно поэтому во всем мире львиная доля коммерческой недвижимости приобретается в ипотеку, суть которой — кредитовать покупку недвижимости под ее же залог.

Мировой финансовый кризис внес свои коррективы в развитие рынка ипотечного кредитования коммерческой недвижимости. В США цены на недвижимость в некоторых сегментах рынка сильно упали, и рынок только сейчас начинает оживать. Однако ипотечные кредиты на покупку коммерческой недвижимости по-прежнему выдаются под 4−6% годовых.

В Европе наиболее благоприятная ситуация сложилась в Германии, банки которой по-прежнему выдают кредиты в таких же объемах, как и раньше. Каждый запрос рассматривается индивидуально. Преимущества имеют граждане Германии. Граждане других стран, будь то англичане, французы, русские или украинцы, обслуживаются одинаково. Как правило, иностранным гражданам выдается ипотечный кредит на 50% стоимости объекта (для граждан Германии — до 70%), в среднем под 5−6%. Наиболее низкие процентные ставки по ипотечным кредитам в Испании — порядка 3,5% годовых. Причем в развитых странах ипотечные кредиты выдаются на срок 20−30 лет.

В соседней России ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16% на срок от 3 до 5 лет, максимум — на 10−12 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25−40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должен быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.

По мнению российских экспертов, коммерческая ипотека нежилых помещений — одно из перспективных направлений ипотечного кредитования. Сейчас в России ипотека коммерческой недвижимости характерна в основном для крупных компаний. Однако эксперты отмечают, что скоро покупка офисов по коммерческой ипотеке может стать такой же привлекательной инвестицией, как сейчас — приобретение квартиры.

Основная проблема при развитии российского рынка классической коммерческой ипотеки нежилых помещений в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочны — это связано с нехваткой долгосрочных финансовых ресурсов у банков.

Если говорить о белорусском варианте ипотеки, то как таковой, несмотря на действующий закон об ипотеке, ее, можно сказать, практически не существует. Ипотека в сегменте коммерческой недвижимости только начала свое развитие. Застройщики часто не хотят при продаже объектов в строящихся комплексах связывать себя требованиями банков, поскольку в большинстве случаев объекты раскупаются или сдаются в аренду еще задолго до ввода в эксплуатацию. Развитие ипотеки сдерживается не только нежеланием застройщиков, но и отсутствием безопасных для всех участников схем. В результате банков, работающих по программе ипотеки коммерческой недвижимости, в Беларуси очень мало.

Но, как прогнозируют специалисты, рынок недвижимости не выживет без ипотеки на цивилизованных условиях. Приобретать помещения для своих целей за собственные средства из-за большого объема финансирования покупателям тяжело. Удобнее и выгоднее взять ипотечный кредит и погашать его равными платежами в течение определенного срока. К сожалению, из-за нереальных процентов по кредиту и огромного количества документов, представляемых кредитополучателем, ипотека становится неработоспособной в современных экономических условиях.

Отношение к ипотеке в ближайшие годы поменяется кардинально, она должна стать доступной всем слоям населения и представителям бизнеса. И помочь в этом нелегком деле банкам и государству могут и должны непосредственно сами застройщики. Стабилизация экономики в строительной отрасли зависит не только от правильного управления и ценообразования на местах, но и от применения современных маркетинговых схем, создающих комфортные условия для потребителя.

Пока же анализ белорусского рынка ипотеки дает не совсем оптимистичный результат. До недавнего времени ставки по ипотечным кредитам были следующими: населению кредит предоставлялся на срок до 25 лет, процентная ставка — от 11,5 до 13,5% (в валюте), размер кредита — до 80% от стоимости объекта. Юридическим лицам кредит предоставлялся на гораздо меньший срок — до 5 лет, процентная ставка валютных кредитов — от 13 до 17,5%, размер кредита — до 70% от цены объекта. Однако на данный момент получить кредит в валюте практически невозможно. Кредиты выдаются только в белорусских рублях и ставки по ним несоразмерно высоки — от 22 до 25%.

В отношении списка документов, сроков рассмотрения заявок банки также более лояльны к физическим лицам. Перечень необходимых документов для компании насчитывает более 40 пунктов, для физического лица — 10−14. Срок рассмотрения банком заявок от физических лиц составляет 3−5 дней, от юридических — от 2 недель.

Как видим, условия практически невыполнимы, поэтому большинству коммерческих предприятий выгоднее и проще арендовать офисные помещения, не ввязываясь в высокопроцентную кабалу. Вернее, так дела обстояли до недавнего времени. Пока, наконец, не был сделан первый шаг навстречу потребителю. Компания «Александров-Групп», известная под торговой маркой ALGROUP, сформировала беспрецедентное маркетинговое предложение: любой желающий приобрести офисные помещения в ТЦ «Александров плаза» в Гомеле может до 1 октября получить от компании-застройщика кредит под самый низкий в стране процент. Причем ежемесячные платежи по кредиту не будут превышать ежемесячные арендные платежи. То есть, по сути, выплачивая ежемесячные взносы, арендодатель постепенно становится собственником занимаемого офиса. В этом случае и средства компании аккумулируются в собственном имуществе, и вернуть их всегда можно с лихвой, просто продав помещение после полного погашения задолженности.

В принципе, это та же ипотека, но на более выгодных условиях, под очень низкий для нашей страны процент и с удобным графиком погашения платежей.

Газета "Белорусы и рынок"

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

56913

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

36035

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

12709

«За районом следить никто не хочет». Как живется в домах с дешевыми квартирами у метро «Партизанская»

28596

Как купить квартиру и не прогореть. Чек-лист, который сбережет ваши деньги

7534

«Слышим даже как сосед за стенкой кашляет». Как живется в панельках на краю Каменной Горки

9474

Рост цен на квартиры на 70%, первый гипермаркет и рождение Realt. Каким был 2005 год в Беларуси

8324

Садовое товарищество — тоже вариант. Как мы искали дом для семьи минчан за 120 тысяч долларов

6440

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

6154

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

12282

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

74097

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

3829

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

6620

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457