Отельная недвижимость: законы гостеприимства

  308

Подобно детищу Сезара Рица, гостиница может прославить имя основателя, стать символом роскоши — или, как небольшие семейные отели, завоевать многолетнюю любовь узкого круга постояльцев. Начать свой гостиничный бизнес за рубежом следует с правильного выбора места и объекта для инвестиций.

За последние полвека международный туризм серьезно эволюционировал: если раньше на зарубежных курортах отдыхали немногие, то теперь это массовое явление. Более многочисленными и разнообразными стали и отели. Старые гостиницы вынуждены защищать свое место под солнцем, а новые — искать свободные ниши и предугадывать запросы будущих постояльцев.

Разные судьбы

Небольшой пример из жизни: на острове Белла, посреди итальянского озера Маджоре, более века существовал отель «Дельфино», который был известен по всей стране. В 50-е годы прошлого века туристы охотно останавливались здесь, любуясь фантастическими видами, открывавшимися из каждого окна. Однако 30 лет спустя ритм жизни изменился: люди по-прежнему приезжали сюда, чтобы посетить дворец и сад графов Борромео, но уже никому и в голову не приходило задержаться здесь более чем на день. Вся недвижимость на острове принадлежит семье Борромео, поэтому отель, конечно же, не продали, однако с переменой управляющего он был превращен в ресторан. В наши дни этот ресторан вошел в сеть, принадлежащую новым владельцам.

Отель может потерять былую популярность и по другим причинам: некогда достаточный, а теперь довольно скромный уровень комфорта, старое оборудование и неактуальный дизайн могут разочаровать туристов… Традиционные семейные гостиницы отчасти вытесняются новыми сетевыми отелями эконом-класса, многочисленными хозяйствами, работающими в сфере агротуризма и предложениями bed & breakfast… Дети владельцев не всегда хотят продолжать дело отцов, стареющие хозяева не в силах поддерживать бизнес на должном уровне, и им приходится выставлять отель на продажу… О некоторых отелях можно писать книги, и их концовка не всегда будет счастливой.

Больше отелей, хороших и разных

У нового владельца есть отличный шанс возродить отель, и смена собственника в отельном бизнесе, как и в любом другом, — обычная история. Сегодня из-за неблестящего состояния мировой экономики ситуация стала несколько более драматичной.

Так, в Болгарии выставлено на продажу 772 отеля от 120 000 (за отельчик в общине Генерал-Тошево на северно-восточной границе) до 17,9 млн евро (за гостиничный комплекс «Созопол» на участке 1,79 га). Специалисты отмечают существенное увеличение времени, за которое объект переходит к новым владельцам, а следовательно, и избыток подобных предложений в Болгарии.

Туристический поток, напрямую влияющий на прибыльность отелей, уменьшился на 10−15%, и в этих условиях прежние хозяева все охотнее передают свой бизнес, снижая цены.

Другая возможность — приобрести дом для отдыха (они за год даже в Италии подешевели на 3,9%), переоборудовать его в мини-отель или отдать часть комнат под bed & breakfast. Наиболее перспективными для такого бизнеса областями в Италии принято считать Апулию, Абруццо, Эоловы острова — районы с невысокими ценами и девственной природой. Кроме того, за сравнительно небольшую цену можно купить историческое поместье, бывшее монастырское владение или церковь — чтобы потом преобразовать в необычную гостиницу.

Австрийские горки

Австрия занимает первое место в мире по числу туристов на душу населения, и большая их часть традиционно приезжает на альпийские горнолыжные курорты. В Альпы ежегодно едут около 150 000 россиян — из них 37% выбирают Австрию, 29% - Францию, 21% - Италию, 10% - Швейцарию. Определяющим при выборе страны и курорта является соотношение цены и качества, и Австрия предлагает лучшие условия: более демократичные, чем у соседей, цены и большее число современных курортов.

Германн Хубер, исполнительный директор компании Austria-Invest GmbH, представляет инвестиционный проект в самом перспективном регионе Австрии. Альпийский курорт Шладминг (Schladming) в земле Штирия, расположенный в 80 км к югу от Зальцбурга, выиграл тендер на проведение Чемпионата мира по горным лыжам в 2013 г. Теперь государство и Международная федерация лыжных видов спорта вкладывают в этот регион значительные средства, так что рост цен на недвижимость в Шладминге уже начался.

Согласно проекту, на месте двух старых гостиниц в центре города, прямо напротив подъемника, планируется возвести комплекс общей площадью в 2500 кв. м: это четырехзвездочный апарт-отель с 50 апартаментами класса люкс общей площадью 7200 кв. м, подземная стоянка на 50 машин, казино (разрешение получено), торговые помещения и рестораны. Строительство гостиничного комплекса должно начаться в апреле 2010 г. и завершиться к августу 2011 г. От инвестора требуется 2,75 млн евро, окупаемость проекта (с учетом продажи апартаментов) — два года.

Предложения на миллионы

Основные черты привлекательного для инвестиций отеля определить несложно. Он расположен в хорошем здании и в правильном месте и предлагает качественные услуги. У него уже есть многочисленные состоятельные клиенты. Он продается по невысокой цене и способен окупить вложения в разумные сроки. Хорошо, если в реальности предложенный на продажу отель хотя бы отдаленно напоминает этот идеальный образ.

Недостатка в обеспеченных постояльцах не должно возникнуть у того, кто решит инвестировать в проект четырехзвездочного спа-отеля с апартаментами на территории в несколько гектаров в швейцарских Альпах. По словам Татьяны Ефимович, консультанта по вложениям в недвижимость во Франции и Швейцарии, основателя портала www.jetestate.com, участок находится недалеко от фешенебельного горнолыжного курорта Сан-Мориц, цена предложения — 8 млн евро.

Татьяна Ефимович так рассказывает о современных тенденциях в сфере отельных инвестиций: «На последней парижской международной конференции, посвященной данной теме, отмечалось, что у этого направления большое будущее. Однако инвесторам следует проявлять максимальную гибкость и чуткость к рыночным веяниям, умело соотносить концепцию отеля, стратегию его развития и потребности целевой аудитории. Очень интересны с точки зрения вложений независимые концептуальные, тематические или дизайнерские отели, большой интерес вызывают wellness- и спа-объекты».

В Тоскане, на известном бальнеологическом курорте Монтекатини-Терме с населением всего 20 000 жителей, работает 200 гостиниц. Отель категории люкс на 100 номеров, с открытым бассейном, баром и рестораном, конференц-залом и небольшим садом можно купить здесь за 16 млн евро. Не слишком большие вложения в косметический ремонт, плюс компетентная управляющая компания, плюс правильно выбранная маркетинговая стратегия — и сюда станут приезжать состоятельные туристы со всей Европы.

http://www.homesoverseas.ru/

Эксклюзив Realt.by:

Тут снесут весь частный сектор и построят метро. Еще один микрорайон Минска ожидают перемены

154559

Семья переехала в мистическую деревню, приютила кабана и стала популярной на YouTube

12695

«Ни за что отсюда не перееду». Как живется в «долларе» и «центе» – элитных домах 70-х в Минске

56520

«Ни одно место не сравнится с этим». Побывали в минском доме, где жили сразу пять Героев СССР

5508

Дача в морском контейнере. Минчане построили крутой мини-дом на участке под соснами

16787

Как Минск восстанавливали из руин после войны. Показываем редкие фото

2858

Как вступить в брак и не остаться без квартиры? Объясняет эксперт

6270

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

5173

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

65452

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1014

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

951

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883