Торговая недвижимость: курс на Киев

  401

После тотального затишья рынок торговой недвижимости начал оживать — увеличилось количество арендаторов и покупателей. Правда, инвесторы готовы вкладывать деньги только в Киев. Региональные проекты тем временем находятся на дне популярности.

Открытия сезона

Объекты торговой недвижимости с грамотной концепцией будут реализованы несмотря на сложности с финансированием, уверены эксперты. По мнению директора департамента реализации ИДК «Каскад» Татьяны Копылец ТРЦ на завершающей стадии строительства будут ведены в эксплуатацию с незначительной корректировкой сроков, поскольку их «заморозка» на данном этапе может привести к полной потере уже вложенных денег. В лучшем случае при затягивании строительства размер сметы может остаться неизменным, но ее существенно увеличат непрямые затраты — индекс инфляции, рост курса валюты, аренда земли, зарплата работникам.

Тем не менее, торговая недвижимость, по словам руководителя отдела управления маркетингом компании NAI Pickard Ярослава Иванова, демонстрирует большую устойчивость в кризисный период по сравнению с другими сегментами рынка. Объекты с хорошим расположением и правильной концепцией практически не потеряли свою привлекательность ни для покупателя, ни для арендатора. В результате, по данным эксперта, в текущем году в Киеве были введены в эксплуатацию ТЦ «Аракс», ТЦ «Домосфера», ТЦ 4Room, ТРЦ Dream Town, новая очередь ТРЦ «Большевик», в Одессе — ТРЦ «Ривьера», в Днепропетровске — ТРК «APPOLO». Продолжается строительство ТРЦ «Эспланада», ТРЦ Sky Mall (Киев), ТРЦ King Cross Leopolis (Львов), ТЦ «Магеллан» (Харьков). Общий прирост торговых площадей в Киеве, по данным Т. Копылец, в текущем году составил около 130 тыс. кв. м.

По наблюдениям директора по маркетингу компании SQM EXPERTS Юлии Гаврилюк, из-за невыгодности «заморозки» проектов многие собственники были вынуждены запускать их с высоким уровнем вакантности площадей и продолжат работу по заполнению в режиме работающего объекта. Особенно характерной эта тенденция оказалась для ТЦ и ТРЦ, которые вводились в эксплуатацию в I-II кв. 2009 г. Например, открытие ТРЦ Dream Town состоялось при 88% заполненных площадей. В течение месяца после открытия заполняемость ТРЦ удалось довести до 97%. Примечательно, что текущий год стал периодом массового открытия специализированных ТЦ. Основная специализация, как отмечает Ю. Гаврилюк, — мебельная, которую избрали 5 из 11 открытых в этом году ТЦ.

Региональные аутсайдеры

Немногочисленные инвесторы и девелоперы, которых все еще интересует украинский рынок недвижимости, по словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) все свое внимание обращают на Киев. Стоимость строительства ТРЦ в столице незначительно отличается от регионов, в то время как арендные ставки на 40−60% выше, чем в городах-миллионниках, и на 60−80% - чем в городах поменьше. К тому же, вакантность в столичных ТРЦ не превышает 5%, а в некоторых региональных достигает критической отметки 30−40%.

Особенно пострадали объекты в городах с населением менее 500 тыс. жителей, открытые после второй половины 2008 г. Поэтому эксперты Colliers International предполагают, что девелоперы вряд ли станут инвестировать в региональные ТРЦ раньше оживления экономики и политической стабилизации. Арендные ставки в региональных ТРЦ, по их прогнозам, до конца года могут продолжить свое падение в зависимости от объекта.

Наибольшие сложности, по мнению Я. Иванова, будут возникать у крупных проектов, в составе которых была предусмотрена значительная неторговая часть (например, офисная), а также у полностью закредитованных объектов и тех, чья докризисная концепция не соответствует сложившейся ситуации. Впрочем, при удачном стечении обстоятельств и грамотной маркетинговой политике ТЦ в крупных городах могут стать успешными даже в сегодняшних условиях. По мнению Я. Иванова, большинство владельцев ТЦ, строящихся в несколько этапов, будут ориентироваться на успешность работы первой очереди и наличие средств на строительство остальных. Но решение о продолжении строительства все равно будет приниматься очень осторожно.

Намек на улучшение

Как оптимистично отмечает Андрей Голубков, заместитель начальника отдела оценки и коммерческого консалтинга компании Knight Frank LLC Ukraine, к концу ІІІ кв. 2009 г. практически все освободившиеся площади в ТЦ Киева были заняты новыми арендаторами, количество свободных сократилось. В итоге показатель вакантности составлял не более 3−7%, а по некоторым объектам достиг докризисного уровня в 1−2%.

«Заполняемость профессиональных торговых центров до конца 2009 года не будет существенно меняться и останется на уровне 93−98%» , — прогнозируют специалисты компании. В последние месяцы ряд торговых сетей возобновил открытие торговых объектов, что и позволило уменьшить показатели вакантности с июньских 5−10% до нынешних.

Эксперты также прогнозируют сохранение арендных ставок на помещения в профессиональных ТЦ до конца текущего года на уровне ІІІ кв. 2009 г. По данным Knight Frank LLC Ukraine, к тому времени стоимость аренды для столичных операторов торговой галереи составили $ 450−2400/кв.м/год (без учета НДС и эксплуатационных платежей), и для «якорных» — $ 140−420/кв.м/год (без учета НДС и эксплуатационных платежей). По информации экспертов компании, общая арендная площадь профессиональных торговых площадей в столице к концу ІІІ кв. 2009 г. составила 584,9 тыс. кв. м, что на 20% превышает показатель за АППГ.

Впрочем, эксперты рынка полны если не радужных ожиданий, то уверенности в том, что рынок торговой недвижимости в Украине еще надо развивать и доводить его количественные и качественные показатели до среднеевропейских. Как отмечает Ю. Гаврилюк, последние 5−6 лет сформировались покупатели, которые привыкли к комфортным условиям совершения покупок и теперь сами выдвигают ряд требований к торговым объектам, среди которых большие парковки, удобные подъезды, большие наборы брендовых операторов, интересная развлекательная составляющая, хороший дизайн, приятная атмосфера и постоянные программы лояльности. Из-за изменений потребительских предпочтений наблюдается также отток посетителей из «не концептуальных» объектов и увеличение популярности профессиональных ТЦ и ТРЦ.

http://www.ugmk.info/

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

33992

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

20795

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

108434

«С соседями мы — как родные люди». Как живется в доме со знаменитым магазином «1000 мелочей»

20909

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

8598

«В другой район – ни за что в жизни». Как живется в тех самых голубых домах напротив Дроздов

43773

Почему нам так хочется переехать в новостройку и сделать свежий ремонт? Разбираемся в психологии нового

4831

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2383

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8595

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

69356

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

2135

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

3310

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124