Между красным и зеленым

  363

Несмотря на кризис, на рынке коммерческой недвижимости в Минске в течение всего года наблюдалось достаточно активное движение. Совершались сделки с торговой и офисной недвижимостью, вводились новые бизнес- и торговые центры. Какие же сектора коммерческой недвижимости сохранят свою привлекательность для потенциальных инвесторов в 2010 году? Что будет с рынком недвижимости в Прибалтике? На эти и другие вопросы мы попросили ответить управляющего партнера компании Colliers Intеrnational по странам Балтии и Беларуси.

— Михаил, каковы последствия финансового кризиса для рынка коммерческой недвижимости в странах Балтии?

— Рынок в том виде, в котором его привыкли видеть до середины 2008 года, перестал существовать. Изменились базовые факторы, включая уровень рисков, уровень доверия со стороны банков к инвестиционным проектам, да и к самим девелоперам. В то же время, упали зарплаты, гонорары и соответственно затраты на реализацию проектов. И те инвесторы, которые имеют опыт вхождения на рынок во время кризиса, несомненно, будут использовать эти возможности максимально, но не сейчас. Потому что пока Прибалтика для всех потенциальных инвесторов находится в красной зоне. Но когда рынок стабилизируется, она станет одной из наиболее привлекательных, поскольку в ней будут сосредоточены достаточно недорогие и интересные возможности для вхождения на рынок новых игроков. Будет более здоровая структура рынка. Не будет переоценки, не будет пузыря. Пузырь лопнул, и соотношение цена-качество постепенно становится реалистичным.

— То есть время, когда недвижимость в Прибалтике выгодно будет скупать, еще впереди. А что сейчас?

— Сейчас происходит смена собственников. И в первую очередь в пользу банков, которые, в свое время активно финансируя инвестиционные проекты, вложили огромные деньги (до 70−80% стоимости проектов) в замороженные и невостребованные стройки и объекты.

— Проблемы, о которых вы говорите, касаются Эстонии, Латвии и Литвы в одинаковой степени? Или все-таки какой-то из рынков чувствует себя лучше?

— В Эстонии, может быть в силу того, что она меньше по размерам, меньше масштаб экономики, больше связь экономическая, финансовая с Финляндией, ситуация более стабильная. В Литве и Латвии одинаково отрицательная ситуация.

— Когда же рынок недвижимости Прибалтики выйдет из красной зоны и войдет в зеленую?

— Дать такой прогноз практически невозможно. Дело в том, что в Прибалтике общемировой глобальный кризис осложняется локальными проблемами, обусловленными в первую очередь отсутствием профессиональных управленцев на уровне правительства, то есть тех людей, которые должны разрабатывать программу помощи рынку, отдельным предприятиям, заниматься поиском путей выхода из кризиса отдельных отраслей.

Ведь что такое недвижимость? Это обслуживающая инфраструктура. Она не может существовать вне рынка. Если предприятие работает и процветает, если оно способно выплачивать заработную плату и набирать людей, то соответственно у него есть потребность в инфраструктуре, которая обслуживала бы его производственные нужды. То есть предприятию нужны склады, магазины, офисы и т. д.

Если предприятие находится на грани выживания, если оно не видит, как будет выживать завтра, потому что продукция неконкурентоспособна, расходы на ее производство высоки, то первой в такой ситуации пострадает недвижимость. Не нужны в прежнем объеме офисы, торговые, производственные площади. А за те, которые все-таки нужны, нет возможности платить столько, сколько раньше. То есть происходит цепная реакция. И пока она в Прибалтике не остановлена.

Сегодня у большинства предприятий нет понимания, с какими оборотами, с какими бюджетами и с каким штатным расписанием они будут работать в 2010 году. Поэтому вопросы недвижимости «повисают в воздухе». Большинство построенных зданий, а тем более проектов, которые находятся на уровне идеи, являются неликвидными. Нет никаких оснований утверждать, что, купив такую недвижимость либо вложив деньги в реализацию такого-то проекта, можно заработать. Пока можно только потерять.

— И эту неликвидную собственность банки вынуждены принимать, потому что они ее уже профинансировали, за нее уже заплатили? Как долго это будет продолжаться?

— Судя по данным за 9−10 месяцев 2009 года, большинство лидирующих банков Прибалтики получили очень большие убытки. Речь идет о сотнях миллионов евро, которые по итогам года могут перерасти в миллиарды. Как только банки спишут убытки, как только они сделают необходимые накопления, тогда начнется процесс уже поиска вариантов дальнейшего использования приобретенной недвижимости. Конечно же, владеть ею вечно они не станут. Будут искать возможности для привлечения новых инвесторов, новых игроков и всячески этому способствовать.

Не только банки, но и множество других фирм сегодня делают ставку на то, что структура рынка изменится, что придут более долгосрочные, более стабильные денежные компании, заинтересованные не в спекулятивных сделках, а в долгосрочных проектах с намерением работать на рынке 15−20 лет.

— Как бы Вы в двух словах охарактеризовали сегодняшнее состояние рынка коммерческой недвижимости в Прибалтике?

— Это состояние кризиса и вполне определенного падения вниз. Сегодня можно констатировать, что из квартала в квартал реализуется сценарий, который был озвучен еще в 2008 году, в частности, нами: рынок будет падать и будет падать ровно настолько, насколько неуверенно будет чувствовать себя экономика. Весь прошедший год мы семимильными шагами возвращались и сейчас продолжаем возвращаться в начало 90-х годов прошлого столетия. Чтобы это падение прекратилось, нужно хотя бы ВВП, близкое к нулю, а не минус 15% каждый квартал.

— Какие направления в сфере коммерческой недвижимости в Минске и в Беларуси по-прежнему сохраняют свою привлекательность для потенциальных инвесторов (девелоперов, покупателей) с точки зрения выгодного вложения средства.

— Очевидно, основная сфера, которую можно назвать — это торговля (строительство супермаркетов, гипермаркетов). Сегодня есть довольно большое количество активно развивающихся компаний в сегменте так называемых дискаунтных продуктов (в частности, компания «Евроопт»), а также ряда других компаний-сетевиков, которые видят в сложившейся ситуации большие возможности для себя. Потому что сейчас развитие сети дешевле, чем это было год, два, три назад хотя бы в силу того, что упали арендные ставки, появилось гораздо больше участков, где можно строить объекты. Эти компании по-прежнему нацелены на то, что популярность супермаркетов, гипермаркетов достаточно высокая в Минске и в областных центрах Беларуси, а выбор небольшой. Можно говорить о том, что немалое число новых операторов по-прежнему откладывают выход на рынок Беларусь, объясняя это недостатком современных торговых площадей.

Думаю, что супермаркеты, гипермаркеты, небольшие торговые центры будут появляться на рынке торговой недвижимости на протяжении всего времени. Потому что строятся они достаточно быстро, и не нужно такого большого количества денег, как на строительство крупного торгового центра, а следовательно, при реализации таких проектов отсутствие банковского финансирования не будет проблемой. Основные торговые операторы ждут ввода в эксплуатацию и появления на рынке более профессиональных проектов, которые в силу сложившихся обстоятельств появятся в Минске не раньше 2012−2013 годов.

В офисном сегменте тоже есть определенное движение. Благодаря тому, что арендные ставки упали в среднем с начала кризиса на 30%, сделки в этом сегменте были и в первом полугодии 2009 года, и во втором. И целый ряд компаний по-прежнему рассматривают возможность снизить свои расходы за счет заключения новых договоров, потому что бюджет аренды снижается. И это позитивный момент.

Стоимость покупки тоже существенно снизилась по сравнению с той, которая декларировалась на протяжении 2−3 предшествующих кризису лет. И это позитивно повлияло на объем сделок купли-продажи офисных объектов в 2009 году и на тот интерес, который проявляют, несмотря на кризис, потенциальные инвесторы к рынку коммерческой недвижимости.

Что касается складов, то этот сегмент, как мы предполагаем, возобновит развитие, но только после того, как банковский сектор возобновит финансирование. В данном сегменте есть целый ряд довольно интересных проектов, заказчики которых готовы декларировать свое желание их реализовать. Но при этом дело не только в арендаторах, а в привлечении финансирования. Ведь складские проекты на 15−20 тыс.кв.метров, как правило, начинаются с десятков миллионов евро и доходят до сотни миллионов евро.

— А как Вы оцениваете привлекательность гостиничного сектора?

— Гостиничный сектор — отрасль довольно специфическая. Я не думаю, что он будет сильно развиваться в ближайшие 2−3 года. Хотя надо признать, что в истекшем году уже несколько раз была такая ситуация, когда все отели Минска были заполнены и свободных номеров не было.

Я полагаю, что после 2011−2012 годов этот рынок также будет активизирован. Но для него нужны не столько сами мероприятия международного размаха, сколько хорошая разветвленная сеть авиарейсов, чтобы количество бизнес-туристов, простых туристов резко выросло. То есть надо, чтобы в Минск летало в раз 5−6 больше самолетов, чем сейчас.

Полагаю, что в силу выгодного географического положения и при грамотном использовании этого преимущества у гостиничного сектора Минска есть хорошее будущее. Придут международные операторы, обязательно будут реализованы интересные качественные проекты. Но это вопрос времени.

Газета "Недвижимость Белоруссии"

Эксклюзив Realt.by:

Тут снесут весь частный сектор и построят метро. Еще один микрорайон Минска ожидают перемены

156092

Семья переехала в мистическую деревню, приютила кабана и стала популярной на YouTube

13011

«Ни за что отсюда не перееду». Как живется в «долларе» и «центе» – элитных домах 70-х в Минске

56828

«Ни одно место не сравнится с этим». Побывали в минском доме, где жили сразу пять Героев СССР

5677

Дача в морском контейнере. Минчане построили крутой мини-дом на участке под соснами

18411

Как Минск восстанавливали из руин после войны. Показываем редкие фото

4005

Как вступить в брак и не остаться без квартиры? Объясняет эксперт

6412

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

5249

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

65513

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1018

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

970

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883