Коммерческой недвижимости есть куда расти

  512

По оценкам минских аналитиков за прошлый год рынок офисных помещений увеличился примерно на 90 тыс.кв.метров, арендная плата в бизнес-центрах снизилась на 25−30%. В 2010 году эти тенденции могут сохраниться.

По оценкам международной консалтинговой Colliers International, специализирующейся на услугах в сфере коммерческой недвижимости, общая площадь помещений, предлагаемых в аренду в бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию в прошлом году, составила около 90 тыс.кв.метров, что соответствует примерно 1/3 предложения рынка аренды в 2008 году. Все новые объекты относятся к классу «В».

По данным, озвученным во время бизнес-форума, организованного группой компаний «Твоя столица» при участии Варшавского отделения крупнейшей международной компании по недвижимости Cushman&Wakefield, в Минске общая площадь офисных объектов, которые можно назвать качественными, составляет 325 тыс.кв.метров. Это почти в 10 раз меньше, чем в Варшаве, где объем предложения офисной недвижимости составляет около 3 млн.кв.метров. Хотя в целом минский рынок офисной недвижимости, если учесть объекты разного качественного уровня, представлен помещениями общей площадью около 1 млн.кв.метров. Причем из 325 тыс.кв.метров офисных площадей, расположенных в современных бизнес-центрах и административных зданиях, примерно половина относятся к классу «А» и «В».

«А если посмотреть на объекты чуть глубже, то оказывается, что только 4 бизнес-центра можно считать объектами инвестиционных продаж: бизнес-центры Silver Tower, Rubin Plaza, „Виктория“ и бизнес-центр по ул. Мясникова. Все они были построены в прошлом году. Объект инвестиционных продаж должен быть построен без привлечения дольщиков (то есть принадлежать одному собственнику) и должны иметь управляющую компанию», — сообщил Олег Левчук, начальник отдела маркетинга группы компаний «Твоя столица». Эта информация, по мнению специалиста, может говорить лишь о том, что минскому рынку недвижимости коммерческой недвижимости есть куда развиваться.

Продолжая разговор о тенденциях, которые имели место на рынке офисной недвижимости в прошлом году, следует отметить, что снижение арендных ставок, вызванное финансовым кризисом и как следствие ухудшением финансового состояния арендаторов, том числе потенциальных, а также пополнением предложения новыми объектами, способствовало активизации рынка. Можно сказать, что на рынке аренды произошло то же, что и на вторичном рынке офисных помещений. Снижение цен и арендных ставок сделало объекты более доступными для потребителей. В итоге, количество сделок не только не уменьшилось, но в отдельных сегментах рынка офисной недвижимости и увеличилось.

По словам руководителя представительства в Республике Беларусь компании Colliers International Андрея Алешкина, в прошлом году больше, чем ранее, было совершено сделок по сдаче в аренду площадей от 1500 кв. метров и более. При этом реальный спрос сместился в пользу помещений более высокого класса.

В 2009 году достаточно активно предложения на рынке аренды офисных помещений пополнялись за счет ввода административных площадей в составе торговых центров, жилых комплексов. Кроме этого, отмечалось активное строительство административных зданий, которые застройщики, как правило, вводят для собственных нужд, но в которых часть помещений сдаются в аренду сторонним организациям.

По оценкам специалистов компании Colliers International в Минске на сегодняшний день действуют около 4 десятков бизнес-центров. Как и в предыдущие годы, часть введенных в столице новых бизнес-центров позиционировались застройщиками в процессе строительства как объекты класса «А». Между тем ни один из введенных объектов, к сожалению, не дотягивает до объектов класса «А», если оценивать их по международной методике.

Благодаря достаточно большому вводу новых бизнес-центров класса «В», изменения произошли в структуре рынка. В частности, доля офисов класса «А» уменьшилась и не превышает сегодня примерно 10%.

Что касается структуры спроса на аренду офисных помещений, то она мало изменилась. Как и в 2008 году, в 2009 году самыми востребованными были помещения площадью до 100 кв.метров. Профучастники рынка недвижимости — риэлтеры, брокеры, консультанты оказываются едины во мнении, когда говорят, что около 70% спроса приходится именно на помещения до 100 кв.метров.

Около 15% заявок, по словам А. Алешкина, приходится на помещения площадью от 250 до 500 кв.метров. На офисные площади более 500 кв. метров претендуют 2−3 потенциальных арендатора из 100. При этом, как было уже сказано, в прошлом году наблюдалось некоторое увеличение сделок именно в этом сегменте рынка, в первую очередь благодаря снижению арендных ставок.

Если говорить о ставках, то снижение в валютном эквиваленте за прошлый год составило, по предварительным оценкам, около 25−30%. В белорусских рублях арендные ставки практически не изменились. Например, по итогам трех кварталов по сравнению с уровнем 2-го полугодия 2008 года снижение ставок в классе «А» составило 23%, в классе «В1» — 19%, в классе «В2» — 17%. Но это средние значения. В некоторых бизнес-центрах класса «А» арендные ставки снизились на 30%, а в некоторых — всего на 12%. Такая же большая разбежка в динамике наблюдалась и подгруппе класса «В2» — минимальное снижение составило 9%, максимальное — 23%. А вот в классе «В1» показатели снижения арендных ставок в отдельных бизнес-центрах отличались на 6 процентных пункта максимум, судя по оценкам специалистов компании Colliers International.

В прошлом году увеличилась доля свободных площадей в бизнес-центрах. В текущем году, в том числе благодаря достаточно большому количеству заявленных к сдаче бизнес-центров (общая площадь более 100 тыс.кв.метров), доля вакантных площадей в бизнес-центрах будет расти, считают специалисты.

По словам А. Алешкина, из-за малого количества объектов практически каждый бизнес-центр в момент своего выхода резко повышает средний уровень вакантности в городе. Естественно, что при снижении деловой активности и одновременном появлении дополнительных площадей на рынке поглощение новых объектов растягивается во времени. Сегодня уровень вакантности в бизнес-центрах Минска составляет около 17%.

На фоне сезонного спада активности арендаторов в 1-м квартале 2010 года ожидается ввод в эксплуатацию довольно значительного объема коммерческих площадей, что, по мнению специалистов, будет способствовать увеличению вакантности. В свою очередь высокий уровень вакантности окажет давление на уровень ставок арендной платы, вызвав их неминуемое дальнейшее снижение. «По нашим прогнозам, в 2010 году сохранится тенденция снижения ставок арендной платы. В целом до конца 2010 года корректировка ставок может составить для нижнего уровня — 5−10% и для верхнего — до 25−30%», — считает А. Алешкин.

Оценивая уровень привлекательности столичного рынка коммерческой недвижимости в текущем году, специалисты компании Colliers Intеrnational считают офисный сегмент рынка по-прежнему привлекательным с точки зрения инвестирования. Снизились арендные ставки, что сделало качественные офисы более доступными для тех потенциальных арендаторов, которые прежде вынуждены были снимать офисы класса «С» и ниже. В целом снижение расходов на аренду офиса побуждает компании к смене арендодателей, к экономии средств путем заключения новых договоров аренды. Эти тенденции стимулируют интерес девелоперских компаний к рынку офисных помещений.

Стоимость покупки тоже существенно снизилась по сравнению с той, которая декларировалась на протяжении 2−3 предшествующих кризису лет. И это тоже, как считают в Colliers Intеrnational, позитивно сказалось на объеме сделок купли-продажи офисных объектов 2009 году и на том интересе, который по-прежнему проявляют, несмотря на кризис, потенциальные инвесторы к рынку коммерческой недвижимости.

Но на первом месте по привлекательности, по мнению минских аналитиков, находятся торговые центры. Что же касается гостиниц, то оценки привлекательности этого сектора коммерческой недвижимости для потенциальных инвесторов звучат не однозначно.

По словам управляющего партнера компании Colliers Intеrnational по странам Балтии и Беларуси Михаила Морозова, «сегодня есть довольно большое количество активно развивающихся компаний в сегменте так называемых дискаунтных продуктов (в частности, компания „Евроопт“), а также ряда других компаний-сетевиков, которые видят в сложившейся ситуации большие возможности для себя». Этот интерес обусловлен тем, что сейчас развитие сети дешевле, чем это было год, два, три назад, хотя бы в силу того, что упали арендные ставки, появилось гораздо больше участков, где можно строить объекты.

«Что касается гостиничного сектора, то это довольно специфическая отрасль. Я не думаю, что он будет сильно развиваться в ближайшие 2−3 года. Хотя надо признаться, что в истекшем году уже несколько раз была такая ситуация, когда все отели Минска были заполнены и свободных номеров не было», — отметил М. Морозов.

Об интересе иностранцев к белорусскому рынку говорят и польские эксперты. «Многие крупные ретейлеры и гостиничные операторы присматриваются к Беларуси. Это в том числе шведская розничная сеть IKEA, французская сеть супермаркетов Groupe Auchan SA. Это крупные игроки, и если они придут на белорусский рынок напрямую, не через франшизу, это даст зеленый свет другим ретейлерам», — сказал на бизнес-форуме Ричард Петерсен, представитетель Cushman&Wakefield.

Р.Петерсон отметил, что компания Cushman&Wakefield получает запросы от международных ретейлеров относительно ситуации на белорусском рынке, в первую очередь в сфере гостиничного бизнеса. «Недавно французский оператор розничной сети Carrefour SA открыл два гипермаркета в Тегеране, создав СП с долями 50 на 50%. Это огромный успех. Многие ретейлеры смогли бы войти на белорусский рынок также в кооперации — с белорусскими партнерами. Возможности для этого есть. Просто надо сделать первый шаг», — считает Р. Петерсен.

По его словам, представители компаний стран Евросоюза заинтересованы в развитии бизнеса в Беларуси. Этому способствуют положительный бизнес-климат, развитие в целом международных финансовых рынков, таможенной политики.

Впрочем, сам минский рынок торговых объектов выглядит более чем скромно по сравнению с тем же варшавским рынком. Общая площадь торговых центров в Минске в 2009 году, которые можно отнести к современным, по словам О. Левчука, — около 182 тыс.кв.метров, тогда как в Варшаве — около 1,6 млн.

При этом если присмотреться к торговым центрам более внимательно и выбрать среди них объекты, имеющие хорошую концепцию и хороший набор арендаторов, то их общая площадь окажется не более 30 тыс.кв.метров. При этом только 4 ТЦ — «Экспобел», «Корона», «Столица» (государственный), «Александров Пассаж» в составе одноименного бизнес-центра, по словам О. Левчука, могут быть объектами инвестиционных продаж.

В пользу того, что прошлогодние тенденции на рынке коммерческой недвижимости сохранятся и в текущем году, говорит не только общеэкономическая ситуация, складывающаяся в стране информация. С 15 февраля цена на природный газ для промпотребителей Беларуси возросла на 25% до 217,73 долл. США за 1 тыс.куб.м (постановлением Министерства экономики Беларуси от 18 февраля 2010 года № 39 «О ценах на природный газ для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). А это может означать лишь снижение конкурентоспособности белорусской продукции на российском рынке. По мнению аналитической группы «Квадрат», чтобы приблизиться к потенциальным арендаторам и покупателям, платежеспособность которых неизбежно снизится, рынок коммерческой недвижимости должен будет пойти на очередное снижение арендных ставок и цен. Одновременно следует ожидать снижения доходности коммерческой недвижимости, поскольку затраты на строительство объектов, в связи с ростом цен на газ, возрастут.

Газета "Недвижимость Белоруссии"

Эксклюзив Realt.by:

Тут снесут весь частный сектор и построят метро. Еще один микрорайон Минска ожидают перемены

156455

Семья переехала в мистическую деревню, приютила кабана и стала популярной на YouTube

13081

«Ни за что отсюда не перееду». Как живется в «долларе» и «центе» – элитных домах 70-х в Минске

56893

«Ни одно место не сравнится с этим». Побывали в минском доме, где жили сразу пять Героев СССР

5716

Дача в морском контейнере. Минчане построили крутой мини-дом на участке под соснами

18666

Как Минск восстанавливали из руин после войны. Показываем редкие фото

4161

Как вступить в брак и не остаться без квартиры? Объясняет эксперт

6438

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

5257

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

65534

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1028

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

970

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883