Живее всех живых

  337

Самым активным сегментом латвийского рынка недвижимости вот уже год является рынок аренды квартир. В первые два месяца 2010 года число сделок на нем вдвое превысило аналогичный показатель прошлого года. Приходится платить.

Хороших предложений не хватает

Еще пару-тройку лет назад такой сегмент, как аренда квартир, пребывал в роли своеобразной падчерицы рынка недвижимости Риги. Вроде бы он функционировал и спрос какой-никакой имелся. Но собственники жилых помещений неохотно сдавали их постояльцам. Большинство — только на период ожидания роста цен. Потом неизменно шла продажа. Сами маклеры, кстати, также предпочитали сделки по покупке-продаже квартир или земли: они приносили гораздо более ощутимый доход. Равно как и оказание посреднических услуг в коммерческом сегменте. При этом маклеры часто повторяли: нормального рынка аренды квартир в Риге нет!

Ситуация кардинально изменилась, после того, как недвижимость в Латвии вошла в крутое пике. В условиях резкого сокращения сделок покупки-продажи сегмент арендного жилья засиял новыми красками: значительно возрос объем предложения, существенно сократился уровень запрашиваемых цен и активизировались сделки. Специалисты по сдаче в аренду квартир за последний год стали одними из самых востребованных сотрудников во всех крупных и средних маклерских компаниях страны. «Живее всех живых» — эта оценка ярко отражает те чаяния и надежды, которые нынче возлагают на сегмент аренды столичных квартир представители маклерского бизнеса.

«Спрос на квартиры очень большой. В последние месяцы даже возникла проблема: мало хороших предложений — то есть тех, где цена соответствует качеству», — так обрисовывает ситуацию «м2» и порталу www.varianti.lv специалист компании Ober Haus Инга Упмале. А по наблюдениям руководителя отдела аренды жилого фонда компании Arco Real Estate Ливы Яунозолы, в начале 2010 года число сделок по аренде квартир вдвое превысило показатели, зафиксированные в прошлом году. И конкуренция среди игроков рынка становится все выше.

Большие любят центр

Рынок арендных квартир столицы Латвии можно разделить на две большие группы: центр Риги плюс новые проекты и, отдельно от них, типовые квартиры в микрорайонах. Крупные маклерские компании стараются концентрироваться на работе с первыми двумя группами. Тому есть материальное объяснение. Дело в том, что традиционный гонорар маклеров — одномесячный платеж, который в соответствии с укоренившейся в последние годы практикой платит собственник сданного жилья. В случае с жильем в центре или в новостройке — это как минимум сотня-другая латов. Серийные же варианты настолько дешевы, что зачастую полагающиеся маклерам премиальные не покрывают их расходов, напрямую связанных с подготовкой сделки.

«За трехкомнатную квартиру в обычном состоянии, расположенную в микрорайоне Риги, хозяева могут получить 100−120 латов в месяц. Деньги небольшие и собственники не готовы ими делиться: у них самих не такой уж большой достаток. Да и нам все это мало интересно. Сколько показов нужно провести, потратиться на дорогу и потратить свое время?! Чтобы потом услышать от собственника, что он готов нам заплатить каких-нибудь 30−50 латов. Оно того не стоит! Заниматься серийным жильем вне центра невыгодно», — объясняет Лива Яунозола. Поэтому предложения о найме жилых площадей в серийных домах микрорайонов, за которыми стоят крупнейшие латвийские маклерские компании, — редкость. Объявления в электронных базах данных и печатных изданиях обычно размещают либо сами владельцы квартир, либо узкоспециализированные и так называемые серые маклеры. Активно заявлять о себе в данном сегменте пытаются и новые игроки: надо же как-то завоевывать себе имя.

Схема работы небольших фирм и частнопрактикующих маклеров чаще всего выглядит так: открывают общедоступные порталы по рекламе недвижимости и штудируют их. Находят собственников и предлагают свои услуги. Если те соглашаются, то получают фотографии квартир и выкладывают объявления на те же порталы, только со своими координатами. На кого такие приемы рассчитаны? Ответить трудно. Большинство потенциальных квартиросъемщиков обычно и сами просматривают порталы о недвижимости. И если находят там телефон хозяина, то непременно обращаются именно к нему. По мнению самих маклеров, из всего объема объявлений о сдаче внаем рижских квартир, которые фигурируют в отечественном интернет-пространстве, реальных объектов не более 40−50%. Все остальное — «крючки», с помошью которых маклеры пытаются поймать потенциального клиента.

Утром объявление, вечером — клиент

«В микрорайонах Риги быстро уходят адекватные квартиры. Что подразумеваю под этим понятием? Если это аккуратная и меблированная 1-комнатная квартира в Пурвциемсе, то ее цена должна быть 60−70 латов в месяц плюс коммунальные платежи. Утром такое объявление размещаешь в базе данных, вечером подписываешь договор аренды, — уверяет представительница компании Ober Haus. — По 2-комнатным ситуация почти аналогичная, хотя пару-тройку дней объявление с ценой в районе 100 латов, скорее всего, простоит в ожидании своего постояльца».

Ежемесячные арендные ориентиры от компании Latio чуть более скромные: 50−60 латов для 1-комнатных квартир, 80−90 латов — для 2-комнатных и 110−120 латов — для 3-комнатных. Разумеется, к этому нужно еще приплюсовать коммунальные платежи. Правда, Latio указало, что рассматривает ставки на квартиры в «среднем состоянии».

В последние месяцы в сегменте сдачи типовых квартир в микрорайонах все ярче проявляется тенденция сближения арендных ставок на 2- и 3- комнатные квартиры. Это связано с тем, что коммунальные платежи за 3-комнатную гораздо выше. Второй новый момент на рынке — рост интереса к таким микрорайонам, как Тейка и Межциемс. Объяснение тому — наличие в них довольно больших лесопарковых зон. Традиционные микрорайоны повышенного спроса со стороны потенциальных арендаторов — Пурвциемс и Плявниеки, чуть хуже — Иманта и Золитуде. В целом охотнее спрашивают серийные квартиры в правобережной Риге. Замыкают список предпочтений Кенгарагс и Болдерая.

В крупных региональных городах Латвии — в той же Лиепае — в последние полгода имеются примеры сдачи типовых квартир без какой-либо арендной ставки — только за коммунальные платежи. В Риге говорить о массовости этого явления не приходится. Хотя анологичные случаи встречаются. В практике Ober Haus таковых было два. Однако ее специалисты отмечают: «Цена в таких предложениях обычно соответствует качеству. Не стоит рассчитывать на то, что удастся получить хорошее жилье. Часто тот, кто заходит бесплатно, берет на себя обязательства сделать в арендуемой квартире небольшой косметический ремонт».

С учетом падения ставок собственники квартир в микрорайонах все реже идут на дополнительные уступки по цене. Лишь, если того требуют их личные финансовые обстоятельства. Когда нет необходимости в спешном поиске арендатора, то стоят на своем до конца.

Дешевле, чем никогда

Можно ли говорить о конкуренции между арендными квартирами в микрорайонах и в центре города? Собеседники «м2» полагают, что так вопрос не стоит. Люди ведут поиск жилья в рамках имеющихся у них сумм и выбранных мест: готов платить 200 латов в месяц и что я могу за это получить? Если хотел хорошую 3-комнатную в центре, а по деньгам выходит только 2-комнатная, то клиент быстрее согласится на вариант уменьшения площади, чем отправится в серийное жилье в микрорайоне.

Нынешние арендные ставки на квартиры в центре Риги самые низкие за последние шесть лет и находятся в пределах 3−5 латов за кв. м. Даже самые элитные квартиры редко предлагаются дороже 7−8 латов за кв. м. О состоянии дел с ценами говорят такие факты. Ни у одного из наших собеседников в последнее время не было сделок, в общая арендная плата превысила бы 840 евро в месяц. Другой показательный пример: уровень запроса владельца шедеврального здания на улице Альберта, 4, сейчас составляет 7 латов за кв. м ежемесячно, тогда как в 2006 году он был близок к 21 лату за кв. м. Снимать квартиру в центре и новостройках однозначно гораздо выгоднее, чем приобретать в кредит. И еще не факт, что банки предоставят вам заем.

Особым спросом в центре пользуются 2- и 3-комнатные квартиры в реновированных домах. Оценивается наличие отремонтированного подъезда и паркинга, если дом выше трех этажей, то хотят видеть лифт. К сожалению, отвечающих таким критериям домов мало. Интересно, что сами латвийцы обычно просят подыскать для себя «трешки» в центре за 180−250 латов плюс коммунальные. Иностранцы рассматривают аналогичные по площади предложения с ценником в 250−400 латов. Запросы к ремонту и оснащению квартир мебелью и бытовой техникой у них выше.

Иностранцы — это прежде всего скандинавы, немцы и британцы. В профессиональном плане — работники банков, а также менеджеры высшего и среднего звена. Замечательный спрос формируют также пилоты airBaltic. Правда, их бюджет ограничен. Плюс часто они останавливаются не столько в центре, сколько в новых проектах. Один из самых популярных в среде пилотов домов — две достроенные башни Panorama Plaza. Квартиры площадью до 100 кв. м предлагаются в этом комплексе за 260−300 латов в месяц.

Вынужденные участники рынка

Новостройки — новый и зачастую вынужденный сегмент арендного рынка. Пока в нем доминируют предложения от перекупщиков — то есть тех, кто брал квартиры с целью последующей перепродажи. Сделать это по желаемой цене не удалось, а потому, чтобы не платить из своего кармана за содержание жилья, его отдают в аренду. С каждым месяцем все большую роль в этом сегменте начинают играть девелоперы и банки. По информации «м2», конкурсы на право оказания услуг по сдаче в аренду и обслуживанию перенятых от должников квартир в феврале организовали несколько латвийских банков.

«Банки более либерально стали относиться и к попавшим в затруднительное положение девелоперам. Уже нет такого, что они, как раньше, все забирают. Если проект хороший, то даже выделяют какое-то небольшое дополнительное финансирование, чтобы дом был доведен до ума. Собственники проекта ставят в квартиры кухни и встроенные шкафы и отдают на аренду. Чтобы обеспечить хоть какое-то движение денег на своих счетах. Мы вот в феврале начали предлагать на рынке один из таких проектов, полностью реновированный дом на улице Гертрудес. Ставка в нем 5 евро (3,5 лата) за кв. м, которая по сегодняшним меркам является привлекательной», — привела пример Лива Яунозола.

Стоимость предложений по найму жилья в новых проектах разнится в зависимости от места, в котором располагается дом. Если в центре, речь пойдет где-то о 4−6 евро за кв. м. В микрорайонах большую роль играет количество конкурентов. Если поблизости располагаются пять-семь новых проектов, квартиры имеются на арендном рынке, то цена будет в пределах 3−4 латов за кв. м. Конкурентов меньше — просить будут больше.

Вот только говорить о появлении нормального рынка арендных домов пока не приходится. Такого рынка, как в Германии, где 40% населения проживает в съемных квартирах. Даже те латвийские девелоперы, которые выставляют квартиры в аренду, признают: как только цены продаж приблизятся к докризисному уровню, они вновь начнут торговать. «Начиная с осени прошлого года сдали уже шесть квартир с полной отделкой и меблировкой. Сейчас подготавливаем еще около двух десятков квартир. Конечно, приходится идти на дополнительные расходы, но по-другому нельзя. Продажи идут плохо, да и по ценам, которые ниже себестоимости. А вот квартиры, особенно с небольшой площадью, находят съемщиков довольно быстро. Арендный дом?! Нет собственники даже не рассматривают такой возможности. Когда все нормализуется, снова пойдут продажи», — расказал «м2» и varianti. lv управляющий проектом? engaraga zieds. В этом проекте квадратный метр жилья предлагается от 5 евро. Стандартный срок договора — шесть месяцев. На рынке аренды нынче доминируют именно краткосрочные договоры. Трех- или пятилетние соглашения встречаются не часто. И арендаторы, и собственники сдаваемого жилья стараются обезопасить себя. Первые переживают по поводу того, будет ли у них завтра работа и смогут ли они оплачивать жилье. Вторые боятся продешевить: вдруг рынок пойдет вверх. Нынешние арендные ставки в подавляющем большинстве своем не покрывают и 50−60% ипотечных платежей собственников за эти квартиры.

С позитивным настроением

«Арендные ставки на квартиры стабилизировались, хотя в процессе заключения сделки возможны небольшие уступки в 5%. Высокий спрос подталкивает к мысли, что падать цены не будут», — такой прогноз дала Инга Упмале. Еще более оптимистичной оказалась представительница Arco Real Estate: «Думаю, к лету 2010 года возможен даже небольшой рост стоимости аренды на 10%. Отопительный сезон закончится и люди вздохнут более свободно. Уже сейчас в популярных микрорайонах с рынка уходят квартиры за 50−60 латов в месяц. Хорошие объекты стоят дороже. Надеюсь, что улучшится и само качество квартир. Произойдет их более четкая дифференциация. А то сейчас у нас все квартиры с хорошим и плохим ремонтом, с удачным и неудачным месторасположением, в отремонтированных и неремонтированных домах… варятся в одном котле. Клиенты должны начать оценивать качество».

http://metrs.lv/

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

59231

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

37386

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

13722

«Слышим даже как сосед за стенкой кашляет». Как живется в панельках на краю Каменной Горки

10189

Рост цен на квартиры на 70%, первый гипермаркет и рождение Realt. Каким был 2005 год в Беларуси

8705

Не дайте себя обмануть при покупке дома. Как правильно выбирать коттедж, если вы дилетант

6355

«Желающих купить жилье тут больше, чем квартир». Как живется в квартале у Свислочи, который ждут перемены

14826

В Минске достраивают уникальный ЖК с бизнес-центром класса Prime. Что тут можно купить для жизни и работы?

5827

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

6612

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

12744

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

74477

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

4103

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

7001

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457