У кого лучше покупать новостройку — у риэлтера или застройщика?

  845   6

Купить квартиру в новостройке можно в двух местах: либо непосредственно у компании-застройщика, либо у риэлтера. На первый взгляд, принципиальной разницы тут нет: времена, когда посредники «накручивали» наценки, давно прошли, и сегодня цены везде практически везде одинаковые — во всяком случае, так уверяют участники процесса. Тем не менее, определенные отличия имеются.

В вопросе о том, где же предпочтительнее покупать квартиру, разбиралась «НБ».

С агентом или своими силами?

Если смотреть с точки зрения заказчика или застройщика строительства, то возможны три варианта: продавать самостоятельно, через риэлтера, а также выбрать некую комбинированную схему.

С учетом неполной осведомленности среднестатистического белоруса о том, какие документы должны быть у риэлтера, подтверждающие его правомочность на продажу жилых помещений, конечно, больше гарантий, если договор заключается в офисе застройщика, считает заместитель генерального директора строительной компании «ТАМБАЗ» Марина Хаютина. «Когда человек мало разбирается в этом процессе и приходит в строительную компанию, он видит макеты строящихся объектов, ему могут предоставить копии любых документов, в том числе архивных, чертежи и т. д., словом все то, чего у риэлтера просто не может быть», — считает М.Хаютина. — Поэтому лучше приходить непосредственно к застройщику».

«Тем не менее, есть часть граждан, которые обращаются только к риэлтерам. Мы, как компания-застройщик, можем предоставить информацию только по тем объектам, которые строим сами. А есть люди, которые, не зная застройщиков, хотят просто купить квартиру в конкретном районе и с определенным сроком ввода дома в эксплуатацию. И риэлтер, имея большую базу данных о строящихся в городе объектах и работая с несколькими застройщиками, предлагает приемлемый для гражданина вариант», — уточнила М.Хаютина. При этом она добавила, что многие граждане лично знакомы с риэлтерскими компаниями по предыдущим сделкам и доверяют им даже больше, чем отдельным застройщикам. «К тому же для расширения своей клиентской базы, чтобы в следующий раз гражданин обратился именно в эту риэлтерскую компанию и порекомендовал ее своим родственникам, знакомым и друзьям, риэлтеры стараются оказать клиентам сервис по полной программе», — сказала замдиректора компании «ТАМБАЗ».

«Есть разные застройщики и заказчики строительства. Есть заказчики, которые самостоятельно занимаются всеми видами техпроцесса, начиная от получения площадки под строительство, проектных работ и заканчивая продажами, в том числе эксплуатацией объектов. У нас существуют все свои подобные подразделения. В то же время мы довольно демократичны и открыты и не запрещаем агентствам недвижимости заниматься реализацией наших квартир. Во всех случаях мы заключаем с риэлтерскими компаниями договоры, которые ограничены сугубо поиском клиентов, сам же договор заключается непосредственно в главном офисе компании. То есть агентства недвижимости не имеют эксклюзивного права на продажу наших объектов», — сказал Сергей Коренько, генеральный директор СООО «Арэса-сервис». Есть также заказчики, не имеющие своих подразделений по реализации квартир и, получив право на строительство объектов, они заключают с агентствами недвижимости договоры, предоставляя им эксклюзивное право на реализацию своих объектов. В этом случае агентство недвижимости полностью проводит политику заказчика, уточнил генеральный директор.

Что же касается покупателей, то при выборе будь-то строительной компании или же агентства недвижимости им надо анализировать и смотреть, насколько серьезные эти компании, как давно работают на рынке, проверять все документы, добавил С.Коренько. Солидные риэлтерские организации, по его мнению, не будут работать с несерьезными клиентами. У риэлтерской компании обязательно надо проверить ее полномочия на реализацию объектов.

По мнению директора агентства недвижимости «Час-пик» Тимофея Лобановского, с юридической точки зрения нет никакой разницы, где покупать квартиру — у компании-застройщика или через риэлтера. Потому что риэлтерская компания в любом случае не заключает договор с покупателем, она только организует этот процесс. «Не думаю, что есть разница и техническая», — уточнил директор агентства.

При этом директор риэлтерской организации добавил, что «работники риэлтерских компаний могут более подробно и всесторонне описать конкретный объект недвижимости, подчеркнув его преимущества или недостатки в сравнении с другими на рынке». «Как правило, агентство недвижимости реализует не один объект, а сразу несколько. И оно, продавая несколько объектов, консультирует клиента и способствует более объективному представлению покупателя о данном объекте недвижимости, что соответственно делает выбор покупателя более объективным. — уточнил директор агентства. — Застройщик может и перехвалить свой объект, он не заинтересован раскрывать негативные факторы о своем объекте и предлагать другие объекты. И не факт, что у него надлежащим образом поставлена работа по продаже объектов. Я знаю компании, в которых этот вопрос забюрократизирован. Работники некоторых компаний не раскрывают совокупность положительных факторов об объекте. Поэтому здесь присутствует две крайности. Обращаясь в риэлтерскую компанию, при условии, если она не берет с клиента дополнительные деньги за услугу, у гражданина есть возможность сделать более осознанный выбор. Конечно, не исключено, что у некоторых компаний-застройщиков работа по продаже объектов налажена очень хорошо».

В то же время, проинформировала М. Хаютина, риэлтер риэлтеру рознь. «Мы пытались работать со многими агентствами недвижимости. С кем-то работать очень нравится, и мы работаем с ними много лет. С кем-то работать не очень нравится, и мы не сильно стараемся активизировать эту работу. У нас есть свой отдел продаж, но пока в нем работают только 2 человека. Мы непосредственно заключаем договоры с теми гражданами, которые лично обращаются к нам в компанию, и по тем данным, которые предоставляют нам риэлтеры. Но мы относительно небольшая фирма, строим только в одном месте, поэтому нам расширять свой штат сотрудников нет смысла. Может быть, если мы через несколько лет увеличим объемы строительства в разы, то будем соответственно расширять штат своих сотрудников», — сказала М.Хаютина.

Есть и еще один плюс, который отметила замдиректора компании «ТАМБАЗ», говорящий о пользе обращения к риэлтерам. Дело в том, что не всегда офис компании-застройщика располагается в удобном для гражданина месте, а многие риэлтерские компании имеют свои филиалы в разных частях города, куда гражданам удобнее обратиться за услугой. «Например, наш офис находится в Серебрянке, и мы работаем ограниченное время. А риэлтер может работать и в выходные дни, и поздно вечером. Одним словом, есть масса поводов для человека обратиться именно к риэлтерам, а не напрямую в строительную компанию», — выразила свою точку зрения М.Хаютина.

По мнению руководителя Информационного центра долевого строительства компании «Твоя столицаконсалт» Татьяны Недеревой-Архипец, сотрудничество покупателя с риэлтерской компанией на стадии выбора новостройки позволяет сделать максимально осознанный и правильный выбор. Оно должно строиться на основании договора. «Заключение договора с риэлтерской компанией выгодно с точки зрения максимальной защищенности клиента. Мы в обязательном порядке предлагаем нашему клиенту заключить договор на оказание риэлтерской услуги. В этом случае у него есть основание для защиты своих прав, а также остается документ, подтверждающий оказание услуг и нашу ответственность», — сказала Т. Недерева-Архипец.

На взгляд руководителя Информационного центра, сотрудничество с риэлтерской компанией дает покупателю более широкий выбор — клиент может прийти в один офис и ознакомиться со всеми предложениями. «Например, у нас представлено несколько проектов — тщательно подобранных лидеров в своем сегменте рынка, причем все они разные, каждый направлен на определенную аудиторию и отличается своей индивидуальностью», — уточнила Т. Недерева-Архипец. — В нашу компанию ежемесячно обращается около тысячи — полутора тысяч потенциальных покупателей. А большое число специалистов-консультантов (их у нас больше 80 в пяти офисах) позволяет каждому из клиентов получать оперативную и полную информацию о всех представленных объектах-новостройках».

Кроме того, неоспоримое преимущество покупки через риэлтера, считает Т. Недерева-Архипец, есть в случае, если клиент нуждается в дополнительных услугах на рынке недвижимости — например, ему надо улучшить жилищные условия — продать квартиру с тем, чтобы построить более современную и просторную. В данном случае клиент получает широкий спектр услуг в одном месте.

При этом начальник Информационного центра долевого строительства добавила, что при выборе риэлтерской компании надо обращать внимание на то, может ли компания предоставить клиенту какие-либо преференции — бонусы и программы, действующие в компании. «Так, в нашей компании действует Программа дисконтной поддержки клиентов. В рамках Программы 13 компаний — наших партнеров предоставляют скидки нашим клиентам на все, что необходимо для новоселов — ремонт, отделочные материалы, мебель и т. п. — проинформировала Т. Недерева-Архипец. — А наша программа „Партнер-кредит“ помогает подобрать оптимальные банк и условия кредитования, исходя из ситуации покупателя, и экономит время на поиск информации и поездки в банк. Недавно мы подписали соглашение с партнером — Партизанским отделением ОАО „БПС-Банк“ г. Минска, кредит в котором будет интересен клиентам, нуждающимся в улучшении жилищных условий».

Цена вопроса

О том, что считать чужие деньги некрасиво, автор, конечно, знает. Однако в данном случае вопросы о том, как строятся взаимоотношения застройщиков и риэлтеров, сколько первые платят вторым, отнюдь не праздны: от них зависят интересы нашего (т.е. потребителя) кармана. Поэтому мы и спросили.

«Нашей компанией заключены договоры с 5-ю агентствами недвижимости. Из них 4 работают с клиентами абсолютно бесплатно. Услуги агентств недвижимости мы оплачиваем в рамках договора, заключенного между компанией-застройщиком и риэлтерской компанией. Среди 5 агентств недвижимости, с которыми мы работаем, 2 являются уполномоченными риэлтерами. За оговоренную по договору сумму денег (примерно Br4 млн.) они не только занимаются поиском покупателя, но и оказывают полный комплекс услуг по заключению договора покупки квартиры, вплоть до ввода дома в эксплуатацию. В этом случае мы клиента вообще не видим. Риэлтер передает нам только данные, согласно которым мы заключаем договор с гражданином. И только 1 риэлтерская компания, помимо того, что мы оплачиваем ее услуги, дополнительно берет деньги с клиента за свои услуги», — сказала замдиректора компании «ТАМБАЗ».

По словам директора риэлтерской компании «Час-пик» Т. Лобановского, «мы в своем агенте недвижимости денег с клиента не берем. Другие — берут». А в целом, уточнил руководитель риэлтерской организации, застройщик оплачивает услуги агентства согласно договору. Если его услуга заключается только в подборе варианта, то и оплачивается только за подбор варианта. Если в договоре прописано, что агентство сопровождает сделку вплоть до регистрации объекта недвижимости, соответственно эта услуга будет стоить дороже. В некоторых случаях по договору рекламную кампанию оплачивает застройщик, в некоторых — риэлтерская компания. «Лично мы выполняем разные объемы работ с разными застройщиками», — уточнил Т.Лобановский. — Предпочитаем работать с теми компаниями-застройщиками, которые уверенно чувствуют себя на рынке, сдают свои объекты в срок и без нарушений и своевременно с нами рассчитываются».

«У компании-застройщика покупка обходится немного дешевле. Потому что мы и, я думаю, другие заказчики строительства за данную услугу денег вообще не берут. А риэлтеры могут брать дополнительные деньги. Но сейчас это все нормировано в агентствах недвижимости, есть тарифы. — сказал генеральный директор СООО „Арэса-сервис“. — Что же касается оплаты работы агентств недвижимости, то по договору мы им платим в среднем около 1% от суммы сделки». В то же время, добавил С. Коренько, мы работаем только с солидными и хорошо зарекомендовавшими себя на рынке агентствами недвижимости. «Но они продают наши квартиры в небольших объемах, им просто тяжело с нами конкурировать, потому что у нас свой центр продаж. Чаще всего к нам клиенты приходят напрямую. Но, с другой стороны, у каждого агентства недвижимости есть свои клиенты. У нас также есть свое небольшое агентство недвижимости, которое реализует наши квартиры», — уточнил генеральный директор.

По мнению начальника Информационного центра долевого строительства группы компаний «Твоя столица» Татьяны Недеревой-Архипец, итоговая стоимость услуг риэлтера по сравнению со стоимостью квартиры составляет, как правило, не более одной-трех десятых процента от суммы сделки, что не так много для самого крупного приобретения в жизни многих. «И все это за полный комплекс услуг, начиная от консультации об объекте недвижимости до заключения договора и ввода дома в эксплуатацию, при индивидуальном подходе к каждому клиенту. — добавила Т. Недерева-Архипец. — Застройщик сосредотачивается на строительстве, а мы оказываем информационную и юридическую поддержку, занимаемся продажами. А наш клиент получает профессиональную команду, работающую для него».

Ну, а покупателям?

Мы постарались привести мнения по данному вопросу как компаний-застройщиков, так и риэлтеров. Подытоживая, скажем, что по той самой логике, что своя рубашка ближе к телу, потребителей, естественно, больше всего интересует, где лучше покупать квартиру именно им. Ответ будет таким: если не считать денежные соображения (в случае если риэлтерская компания берет дополнительные деньги с клиента), то у риэлтеров, конечно, предпочтительнее.

При этом вы должны знать, что у агентства, выступающего от лица фирмы-застройщика жилого дома (квартиры), в обязательном порядке должен быть подтверждающий документ, а также копии разрешительных документов, выданных фирме-застройщику (на проектирование, строительство, а также на привлечение средств населения на его финансирование на условиях долевого участия). Деньги за строящуюся квартиру должны перечисляться через банк на специальный банковский счет фирмы-застройщика, с кем непосредственно клиент агентства заключает договор. Агентству причитается только гонорар за посреднические услуги, который платит либо сам клиент (но только после заключения договора с фирмой-застройщиком), либо фирма-застройщик, с которой у агентства договор.

Газета "Недвижимость Белоруссии"

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

73398

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

45863

10 самых интересных минских строек жилья в 2026 году. Панельные, монолитные, элитные и эконом

22649

Смотрим классный дом возле Минска: с баней, у леса. Для отопления — тепло земли

32951

Сходили в один из последних несетевых универсамов Минска. «Мы в восторге от здешних булочек»

5886

Белорус сделал ремонт в 178-летней квартире. Посмотрите, как необычно получилось

27574

Первыми провели онлайн-сделку и за пару недель купили квартиру для нового участника. Как кооператив из Минска стал известен всей Беларуси

2907

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

14324

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

76326

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

4978

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

8599

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883