Коммерческая недвижимость Минска: будет ли стабилизация?
423 3

26.04.2010 Сергей Киеня

Арендные ставки на офисную недвижимость в 2009 году по сравнению с 2008-м упали на 25−30%. Также серьезно снизилась аренда на торговые помещения. Более того, в недавно опубликованном отчете компании Colliers International в качестве тренда на 2010 год указано дальнейшее снижение арендных ставок.

http://interfax.by/article/63 750

Отечественный рынок коммерческой недвижимости тяжело пережил прошлый год. Некоторая активность в начале года была связана с завершением контрактов, заключенных в 2008 году, а к середине 2009-го рынок замер в пассивной фазе. Многие запланированные проекты были законсервированы. Однако, отмечает Colliers International, в конце 2009 года появилась надежда на восстановление рынка.

«Мы надеемся, что 2010 год станет годом восстановления и стабилизации рынка коммерческой недвижимости», — отмечает управляющий директор Colliers International Андрей Павлышко. В частности, ожидается, что свою роль сыграет упрощение государством входа на отечественный рынок иностранных инвесторов, которых привлекает высокая прибыль и устойчивость белорусского рынка.

Офисная недвижимость

В 2009 году в Минске появилось 11 новых бизнес-центров общей площадью 92 тыс. кв. м. Таким образом, на 1 января 2010 года в белорусской столице насчитывалось 42 бизнес-центра общей площадью 345 тыс. кв. м. Большинство относится к В-классу. В 2009 году в Минске вообще не было построено ни одного бизнес-центра класса А, в результате чего их доля в общем объеме сократилась с 14% до 10%.

Что же касается спроса, то по-прежнему наибольшей популярностью пользовались небольшие офисные помещения. Около 75% всех площадей занимали офисы до 100 кв. м. И лишь 10% площадей занимали большие офисы (свыше 250 кв. м.).

Основной тенденцией прошлого года, как уже указывалось, стало снижение ставок арендной платы. Если в 2008 году в бизнес-центре класса, А она составляла от 33 до 47 евро, то в 2009 году аренда упала до 23−37 евро. То же самое касается и бизнес-центров других классов. Ставка аренды офиса в классе В1 снизилась с 24−33 евро за кв. м в 2008-м до 15−27 евро в 2009-м. В классе В2 21−28 евро за кв. м в 2008-м превратились в 11−21 евро в 2009-м. Дальнейшее снижение ставок прогнозируется.

Снижение ставок арендной платы происходило на фоне роста вакансий. Если в 2008 году были зафиксированы растущий спрос и ограниченное предложение, то в 2009-м ситуация кардинально изменилась: за счет ввода новых бизнес-центров выросло предложение, кроме того, на спрос серьезно повлиял кризис. При этом вакансии в основном появлялись в давно действующих зданиях: новые бизнес-центры активнее снижали ставки арендной платы, кроме того, могли предложить дополнительные бонусы арендаторам.

Торговая недвижимость

Ритейл также переживал не лучшие времена. Тенденции в 2009 году были довольно противоречивы. Тяжело пришлось новым торговым центрам со слабой концепцией: они предназначены для мелких предпринимателей и не имеют якорных арендаторов.

Нехватка якорных арендаторов — общая беда белорусских торговых центров. Большинство из них предназначено для аренды мелкими предпринимателями помещений площадью 10−25 кв. м. Число таких арендаторов может варьироваться от нескольких десятков до нескольких сотен.

В 2009 году в Минске появилось пять новых крупных торговых центров общей площадью около 29 тыс. кв. м. Стоит отметить, что изначально было запланировано построить вдвое больше торговых площадей в 12 торговых центрах, однако строительство большинства из них затянулось и ТЦ будут открыты в 2010 году. Всего общая площадь современных торговых центров в белорусской столице превысила 366 тыс. кв. м.

Кроме того, компаниями СЗАО «Альтерсолюшнс» и «ТабакИнвест» начато строительство двух огромных торгово-развлекательных центров, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2012 году.

Ставки арендной платы в 2009 году серьезно снизились. Основной причиной стало снижение спроса на площади со стороны арендаторов. Кроме того, ставки арендной платы в разных торговых центрах существенно разнились — многое зависело от качества торговых площадей и посещаемости центров в выходные.

«Таким образом, торговые центры со слабо проработанной концепцией имели очень много свободных площадей и были вынуждены сократить ставки арендной платы практически наполовину», — отмечается в отчете Colliers International.

Если в 2008 году ставка арендной платы для мелких арендаторов (до 50 кв. м.) составляла от 30 до 120 евро), то в 2009-м она упала до 18−80 евро. Снизились ставки и для более крупных арендаторов, включая якорных. И дальнейшее снижение является одним из основных трендов рынка.

Прибалтийские проблемы

Впрочем, в коммерческой недвижимости стран Балтии проблем не меньше, а арендные ставки на офисную недвижимость в Риге, Вильнюсе и Таллине упали практически в полтора раза. Ставки в странах Балтии значительно ниже белорусских — в Вильнюсе аренда офисной недвижимости в бизнес-центре класса, А составляет от 10 до 13 евро — меньше, чем в минском бизнес-центре класса В2!

То же самое происходит и в секторе ритейла: ставка при аренде небольших площадей (до 100 кв. м.) в Вильнюсе составляет 20−30 евро, что в полтора раза дешевле, чем в 2008 году. По сравнению с Минском цены также значительно ниже.

Офисная недвижимость. Ставки арендной платы в 2009 году (в евро)

Города/Бизнес-центры	Класс А	Класс В1	Класс В2
Минск	23−37	15−27	11−21
Вильнюс	10,1−13	7,2−8,7	5,5−7
Рига	8−16	5−12	4−10
Таллин	9,6−16,3	6,4−9,6	4−7,9

Ритейл. Ставки арендной платы в 2009 году (в евро)

Города/Аренда	Якорный арендатор	Средняя аренда (100−350 кв. м)	Мелкая аренда (до 100 кв. м)
Минск	8−18	10−40	15−80
Вильнюс	6−9	12−20	20−30
Рига	5−7	10−25	16−40
Таллин	6,4−9,6	9,6−28,8	12,5−44,8

Ставки арендной платы приведены по данным отчета Real Estate Market Review. Baltic States and Belarus 2010 компании Colliers International.

http://interfax.by/article/63 750