Кризис — последствия не смертельны

  396   2

Несмотря на самые пессимистичные прогнозы, 2009 год закончился не так уж плачевно. Из чего можно предположить, что рецессия в Беларуси была не настолько глубокой, и кризис не оказал такого доминирующего эффекта, как в странах в Восточной Европе, заявил управляющий партнер компании Colliers International в странах Балтии и Беларуси Михаил Морозов на презентации годового обзора минского рынка коммерческой недвижимости.

Как рассказал М. Морозов, большинство прогнозов, касающихся сферы развития рынка недвижимости в 2009 году, реализовалось. Год назад специалистов сферы недвижимости волновала масса вопросов, например таких, как кризис может отразиться на рынке офисов, насколько снизятся арендные ставки и затормозиться реализация проектов.

В конечном счете, ставки были скорректированы в сторону уменьшения до 40%, по некоторым объектам — до 50%. «В этом есть и положительные стороны», — сказал М.Морозов. К положительным моментам специалист отнес то, что рынок стал более конкурентоспособным, более привлекательным и более адекватным ожиданиям и возможностям реальных арендаторов. То есть тех арендаторов, «которые уже работают на рынке Беларуси, имеют бюджеты и уже утвердились в своих планах развития».

Кроме того, по мнению эксперта, существующие условия являются привлекательными и для тех новых арендаторов, которые только планируют развиваться. Об этом свидетельствуют сделки в сегменте офисной недвижимости, заключенные в первом полугодии текущего года, которые, по оценкам специалистов, были достаточно динамичны. Анализ данных сделок показал, что на рынок пришли новые компании, как российские, так и западные, которые, безусловно, поддержали ликвидность самого рынка, то есть предлагаемых объектов.

Офисные центры: счет на количество и качество

Говоря о предложении на рынке аренды офисной недвижимости, М. Морозов отметил, что в 2009 году «по инерции» продолжалось строительство и сдача объектов, которые были запланированы к строительству еще в 2005—2006 годах. Они были успешно сданы в эксплуатацию. Что же касается вакантности данных объектов, то часть из них заполнена целиком, часть — на 50−70%, а часть — практически пуста. Такую ситуация объясняется не столько кризисными моментами, сколько качественными характеристиками зданий, включая проектировочные решения, местоположение, а также индивидуальный подход со стороны владельцев зданий к работе с арендаторами и заключению договоров. И это, подчеркнул специалист, в условиях кризиса становится критическим фактором с точки зрения достижения успеха. Что касается объектов, построенных девелоперами «для себя», то это только одно здание, которое успешно реализовал Приорбанк.

В общей сложности в прошлом году сдано в эксплуатацию офисных центров общей площадью около 90 тыс.кв.метров. Это означает, что прирост составил около 20% на фоне всего предложения, которое существовало до 2009 года.

Определенная концентрация офисных площадей в бизнес-центрах и административных зданиях сложилась вдоль основных транспортных магистралей, что является вполне логичным. В свою очередь центрального делового района, подобного тем, которые существуют в таких городах, как Лондон, Париж, Франкфурт и Москва, в Минске на сегодняшний день не сформировано. Специалисты Colliers International связывают такую ситуацию с планом развития города, в котором не было предусмотрено этого с самого начала. Да и сейчас развитие города происходит достаточно индивидуально с точки зрения возможности отдельных девелоперов непосредственно найти и обеспечить площадку для строительства.

Ставка на «ставки»

На 2010 год запланировано к сдаче около 110 тыс.кв.метров офисных объектов. Некоторые из офисных центров уже сданы. Большую же часть запланировано ввести во втором полугодии текущего года. Однако, по словам М. Морозова, есть вероятность того, что реальный объем введенных в эксплуатацию объектов будет меньше на 15−25% от запланированного, за счет более медленного графика реализации и возможно не такого стабильного, как требуется, финансирования со стороны девелоперов либо банков. «Но в любом случае, это внушительная цифра», — отметил М.Морозов.

Специалист подчеркнул, что «большинство этих проектов реализуется по инерции, то есть они были запланированы гораздо раньше, чем разразился кризис. И самое главное — задолго до того, как были откорректированы арендные ставки». Конечно, в бизнес-планах реализации этих проектов изначально были заложены арендные ставки гораздо выше, чем существуют сегодня. «Поэтому девелоперам необходимо проявлять максимальную гибкость и готовность находить решения, каким образом адаптировать бизнес-модель и бизнес-планы к существующим реалиям рынка, чтобы оставаться рентабельными, выполнять обязательства как перед банками, так и перед арендаторами», — советует эксперт.

В среднем снижение ставок в офисных центрах в 2009 году составило 25−30%. По словам М. Морозова, по факту на докризисный момент ставки достигали и более высокого уровня. Последнее объясняется дефицитом предложения на протяжении 2002−2007 годов, что в свою очередь привело к формированию повышенного спроса и очень высоких ставок аренды в докризисный период.

Сейчас конкуренция существует между новыми офисными центрами, построенными в 2008—2009 годах, и наиболее популярными офисными центрами, построенными раньше. Все это в совокупности, по мнению специалистов, привело к тому, что средние арендные ставки стремительно приблизились к уровню 20 евро и меньше в зависимости от класса здания и его местоположения. При этом существуют ставки и выше 20 евро, однако такие случаи встречаются крайне редко. Ставки 12−14 евро устанавливаются в офисных центрах, которые позиционируются как бизнес-центры класса «B» и ниже, предлагающие на сегодня минимальный набор услуг для потенциальных арендаторов.

«В достаточно активной фазе»

Что касается вакантных площадей, то их доля то за год увеличилась, что, по мнению специалистов, в первую очередь связано с увеличением предложения. Исходя из этого можно сделать вывод, что если бы новые офисные центры не вводились в прошлом году, то нынешний уровень вакантности сохранился бы на уровне середины 2009 года. Потому что реальный спрос существует, и он не уменьшился, отметил М.Морозов.

«Сделки совершаются, рынок находится в достаточно активной фазе, компании принимают решения относительно переезда в новые помещения. Зачастую это объясняется не только желанием увеличить площадь, но и улучшить условия, использовать кризисную ситуацию, для того чтобы за меньшую плату получить лучшие помещения», — заметил специалист.

Предполагается, что в ближайшее время диапазон ставок аренды будет сокращаться. А высокий уровень вакантных площадей будет сохраняться только за счет ввода новых офисных центров. При этом специалистами отмечается, что быстрого роста количества арендаторов и спроса быть не может, в связи с чем (что самое приятное для арендаторов) конкуренция между арендодателями будет расти. А это в свою очередь приведет к тому, что будут предлагаться более качественные офисы с большим набором услуг, с более гибкими ставками и более гибкой структурой аренды.

При этом М. Морозов отметил, что сохранение достаточно высокой доли вакантных площадей может затормозить реализацию тех проектов, которые были намечены к вводу в 2011—2012 годах. Рынку надо хотя бы 2−3 года, чтобы справиться с тем положением, которое уже существует и которое сформируется на конец 2010 года. «Нужно переварить это предложение и пойти дальше», — сказал М.Морозов.

Сетевиков сдерживает дефицит площадей

М.Морозов рассказал, что по признанию большинства активных «игроков» на белорусском рынке, рынок торговых помещений сегодня является наиболее привлекательным как со стороны девелоперов и арендаторов, заинтересованных в новых площадках, «так, как ни странно, и со стороны банков». По словам М. Морозова, банки откровенно заявляют, что «торговый сегмент — один из немногих, который они продолжают финансировать на уровне проектного строительства».

Специалист пояснил, что банкам «интересно участвовать в заполнении свободных ниш, потому что все сходятся во мнении, что потенциал рынка Беларуси гораздо выше, и кризис на сегодня не остановил и не скорректировал планы существующих торговых операторов, которые присутствуют на рынке». «Наоборот, он привлек внимание новых игроков — большие компании из Западной Европы, которые за последние несколько месяцев приезжали и смотрели на возможность вхождения на рынок (в частности, в период кризиса), когда условия для начала работы будут более привлекательными», — заявил М. Морозов.

В целом на сегодня объем данного сегмента рынка в Минске составляет около 360 тыс.кв.метров. Предполагается, что за 2010 год будет сдано в эксплуатацию около 60 тыс.кв.метров торговых площадей, что соответственно составит прирост около 15−20%. При этом специалист обратил внимание на то, что количество небольших объектов в структуре существующего предложения гораздо выше, чем крупных объектов — например, торгово-развлекательных комплексов, которых, по словам М. Морозова, в Минске не хватает. Самым большим из введенных в эксплуатацию в 2009 году является гипермаркет «Простор», имеющий площадью 14 тыс.кв.метров.

Уровень вакантности в торговых центрах, как отмечают специалисты, сегодня незначительный. И если на рынке офисов доля свободных площадей доходит до 20−30%, то в торговом секторе — от 0 до 6%. Существует дефицит торговых площадей.

Всемирно известные бренды, приходя в Минск, не могут найти для себя подходящих помещений — ни в рамках торговых центров, ни в рамках «стритритэйл», потому что у них есть определенные требования к тому, как должны выглядеть их магазины (площадь, месторасположение, соседи). «В данном случае рынок не открыт и не имеет этих возможностей, несмотря на то, что все заинтересованы и все говорят о том, что, мол, на рынок должны приходить известные операторы. Тем не менее, первый магазин уже открыла компания „Mango“. Это говорит о том, что рынок интересен и перспективен», — сказал М. Морозов.

Говоря о перспективах рынка, М. Морозов отметил, что, безусловно, будет увеличиваться конкуренция по мере прихода арендаторов и, скорее всего, будет увеличиваться средняя арендуемая площадь. Поскольку профессиональные операторы приходят со своими готовыми форматами и в зависимости от сегментов, в которых они работают, будут совершаться сделки от 500 до 1 тыс.кв.метров и от 3 тыс.кв.метров и выше. «И мы говорим не о продуктовых операторах, а о сегменте галерейных арендаторов», — заключил эксперт.

Газета "Недвижимость Белоруссии"

Эксклюзив Realt.by:

Тут снесут весь частный сектор и построят метро. Еще один микрорайон Минска ожидают перемены

156455

Семья переехала в мистическую деревню, приютила кабана и стала популярной на YouTube

13081

«Ни за что отсюда не перееду». Как живется в «долларе» и «центе» – элитных домах 70-х в Минске

56893

«Ни одно место не сравнится с этим». Побывали в минском доме, где жили сразу пять Героев СССР

5716

Дача в морском контейнере. Минчане построили крутой мини-дом на участке под соснами

18664

Как Минск восстанавливали из руин после войны. Показываем редкие фото

4161

Как вступить в брак и не остаться без квартиры? Объясняет эксперт

6438

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

5257

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

65534

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1028

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

970

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883